1、结合宏观指标水平判断本轮高点的房价水平
我国酒店业平均房价自 2010 年以来基本处于下降通道，2010-2016 年 ADR 下降了26.66%，而同期 CPI 指数则上涨了 19.55%。
一方面，行业进入下行周期，经营方主动降价维护入住率；另一方面，互联网使得信息透明化，价格比较更加直观，酒店经营方的信息不对称优势趋近于零。租金、人力、物料、能耗成本逐年上升的情况下，酒店业经营差分加剧，投资回收期拉长。
本轮周期中，随着入住率陆续达到均衡点，ADR 的提升将更加明显地提升行业的盈利能力。
假设理想情况下供需平衡可达到 2010 年的水平（即修正物价指数影响），对应房价已落后同期物价水平超过 60%（考虑到统计口径的变迁，实际差额小于 60%，但过去数年间行业 ADR 逐年下行是大趋势）。
实际考虑到信息不对称优势的丧失以及落后老旧供给的陆续淘汰，我们认为行业整体 ADR 有望回归到 2011-2012 年的水平，也就是存在约 15-20%的空间，而且由于结构变化，这部分增长将主要来自于品牌连锁酒店以及小部分精品酒店。
参考中国报告网发布《2018-2023年中国酒店产业市场竞争现状调查与未来发展前景预测报告》
入住率由供需共同作用的结果，当需求增速和供给增速相同时，入住率即达到一个平衡状态，而当需求增速和供给增速差达到阶段最大时，入住率的变化便到达了一个临界点。供给的转换及出清相对滞后，行业结构调整将是个长期的过程，恢复性回补将成为这轮周期的一大特点。
2、酒店行业周期波动性将会降低
从当前的周期情况来看，虽然供给端增速已经在 2017 年一季度开始止跌回升，需求增速仍然高于供给增速，两者逐步拉开差距，表明行业已进入复苏期。
经过数十年的发展，酒店业的供给与需求端从总量上均达到一定规模，存量对波动的影响权重已高于增量。伴随供给需求对行业变化的反应效率的提升，整个供需传导机制会更加完善，如（图：供需交替导致入住率周期性变化 ）可以看到，行业波动情况近年来稳步趋于零轴。因此波动性会进一步降低，难以再出现 2010 年这样的大起大落。
我国酒店业平均房价自 2010 年以来基本处于下降通道，2010-2016 年 ADR 下降了26.66%，而同期 CPI 指数则上涨了 19.55%。
一方面，行业进入下行周期，经营方主动降价维护入住率；另一方面，互联网使得信息透明化，价格比较更加直观，酒店经营方的信息不对称优势趋近于零。租金、人力、物料、能耗成本逐年上升的情况下，酒店业经营差分加剧，投资回收期拉长。
本轮周期中，随着入住率陆续达到均衡点，ADR 的提升将更加明显地提升行业的盈利能力。
假设理想情况下供需平衡可达到 2010 年的水平（即修正物价指数影响），对应房价已落后同期物价水平超过 60%（考虑到统计口径的变迁，实际差额小于 60%，但过去数年间行业 ADR 逐年下行是大趋势）。
实际考虑到信息不对称优势的丧失以及落后老旧供给的陆续淘汰，我们认为行业整体 ADR 有望回归到 2011-2012 年的水平，也就是存在约 15-20%的空间，而且由于结构变化，这部分增长将主要来自于品牌连锁酒店以及小部分精品酒店。
参考中国报告网发布《2018-2023年中国酒店产业市场竞争现状调查与未来发展前景预测报告》
入住率由供需共同作用的结果，当需求增速和供给增速相同时，入住率即达到一个平衡状态，而当需求增速和供给增速差达到阶段最大时，入住率的变化便到达了一个临界点。供给的转换及出清相对滞后，行业结构调整将是个长期的过程，恢复性回补将成为这轮周期的一大特点。
图：供需交替导致入住率周期性变化
图：平均房价在物价上涨的情况下不升反降
2、酒店行业周期波动性将会降低
从当前的周期情况来看，虽然供给端增速已经在 2017 年一季度开始止跌回升，需求增速仍然高于供给增速，两者逐步拉开差距，表明行业已进入复苏期。
经过数十年的发展，酒店业的供给与需求端从总量上均达到一定规模，存量对波动的影响权重已高于增量。伴随供给需求对行业变化的反应效率的提升，整个供需传导机制会更加完善，如（图：供需交替导致入住率周期性变化 ）可以看到，行业波动情况近年来稳步趋于零轴。因此波动性会进一步降低，难以再出现 2010 年这样的大起大落。
资料来源：中国报告网整理，转载请注明出处（GQ）
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