一、都市度假酒店的概念
根据国际惯例,基本将酒店业分为:商务酒店、度假酒店、会议酒店等。商务酒店以接待商务客人为主,常见于市中心商务区域,强调商务服务;度假酒店一般依托风景名胜区,以山海江湖等自然景观为主,结合各项休闲活动,打造放松舒适的度假氛围。
图表：都市度假酒店
图表来源：公开资料整理
但在现实的压力下,很多商务客人经常奔波于繁忙的商务旅行,难得有时间享受环境优美的休闲度假生活。这类客人对酒店及其提供的产品提出了新的诉求:既想要逃离城市的喧嚣,却又不能脱离城市的商务工作和生活,在满足常规的商务活动同时又要求享受静谧私隐和心灵放松。他们对那种面向大众、不具有个性化的品牌商务酒店越来越厌倦,反之转向设计新颖、服务精致、注重个性的小众酒店。该特定市场目前虽然还是一个偏小的群体,却在不断增长,于是催生出了“都市度假酒店（urbanersort）”这一酒店新业态。
都市度假酒店发展到现在,其主要理念是将度假风格引入到国际化大都市的商务酒店中,即在大都市中选择景观突出的稀缺地段打造以度假风格为主的高端奢华酒店,使其与周到便捷的都市休闲进行完美融合。其主要目标市场锁定高端商务客人,他们追求生活品质,对价格敏感度较低,希望在其商旅活动中能同时享受一些比较有当地特色的度假生活,提高商旅品质。近年来在全球范围内都市度假酒店逐渐兴起,不少以营运豪华商务酒店为主的酒店集团开始在国内推出这类概念酒店,一些资本也开始进入这一业态。
二、都市度假酒店的主要特点
1、地理位置优越,选址独到
都市度假酒店相对于都市商务酒店或者景区度假酒店,最大的不同之处就是其地理位置上的优越性。它既不同于度假酒店坐落于景色优美的景区,也不是为都市人群提供近距离休闲度假的市郊度假村。
它反其道而行,建立在繁华都市的核心地段,一般位于大都市的文化或历史特色街区,但同时又毗邻城市中央商务区或商务核心区,可借助于完善的交通、生活、休闲等城市综合配套设施,保证了酒店的可进出性,增强了酒店的环境吸引力。例如上海的璞丽酒店,坐落于上海繁华的静安区核心,既和国际甲级办公楼和顶级商场相联接,又临近静安公园和千年古刹静安寺。又如北京的璞暄酒店,坐落于王府井,紧邻故宫,部分客房还可以借景故宫。其选址都具有鲜明的都市特点,但又不乏清幽之处,以满足客人“大隐隐于市”的生活理念。
2、建筑设计富有特色,主题鲜明
由于都市度假酒店有着度假休闲的功能需求,因此,在酒店的建筑设计上,这一功能必须得到充分体现。都市度假酒店一般会充分利用当地独有的历史文化遗产和休闲风俗习惯,或融合自然文化景观,或借助园林造景,或打造私密尊享的酒店氛围,运用各种建筑手段,通过形式、空间、结构等建筑符号来串起城市的过去和现代。游客入住酒店时,既能习惯于现代化和高科技带来的便捷舒适,同时又能得到传统享乐和特定文化体验,成为客人远离都市喧嚣的遁世之所。
3、强调客房功能,配套简洁
相对于其他酒店,都市度假酒店集多种功能、多重角色与一身,形式相对多元化,与普通形态的酒店有着显著的差别。由于都市度假酒店独特的地理位置,得以坐享成熟的都市生活配套设施,因此在功能配套方面,不一定求全求大,而是从宾客需求出发,追求独有精致的主打功能。这类酒店一方面在客房这个主体功能上费尽心思,从主题风格、客房空间、设备设施、客用品等入手,追求服务的人性化和休闲化;另一方面则简化了酒店的常规功能,重点推出一到两项餐饮或休闲配套项目,以高端、精致、新颖、私密等为特色,竭力烘托出不同主题背景下的入住体验,增加酒店的吸引力。例如悦榕庄主推的SPA,在所有的悦榕度假村成为经典体验的一部分,并开始成为集团的独立品牌。
4、针对目标市场,定位精准
参考观研天下发布《2018年中国度假酒店市场分析报告-行业运营态势与投资前景预测》
由于我国商务酒店市场供过于求的态势越来越明显,酒店建筑、功能和服务又有较强的同质性,商务酒店之间的竞争越来越激烈。而都市度假酒店由于在选址、建筑设计、特色文化、环境营造、服务品质上别具一格,强调宾客的消费体验,符合高端人群的消费特点和对自我身份的认定,使其在市场竞争中能独树另外这一业态的酒店毕竟还是少数,更容易以其独特新颖的酒店形式吸引高端市场眼球。
三、制约都市度假酒店发展的因素
1、开发资源受限
都市度假酒店要求有独特的主题特色,渗透着浓郁的地方风情,并能与当地的环境彻底融合。在都市商圈中,具有文化历史特色,交通便捷,商务发达的区域并不多见,即使有,也往往为前期开发的商务酒店所占据。由于都市土地稀缺、城市整体规划限制等原因,所剩可供开发的土地资源和历史文化资源相对有限。同时,以休闲度假为主要目的的游客,其目的地也更多偏向于旅游资源丰富的景区,都市重游率不高。因此,都市度假酒店先天资源及其后天市场较为有限。
3、经营管理要求较高
首先,都市度假酒店的选址已经决定其运营成本较高。其次,在建筑和装饰上要不同于普通酒店,形成独特的主题风格,其设计和建筑成本必然高于同档次大众酒店。另外,由于客源市场比较小众,其对于酒店服务品质要求较高。因此在员工培训和管理方面的投入也会超出于一般酒店预算。前期的资本高投入需要酒店高营业利润率进行回报。这些都对酒店的经营管理者提出了较高的营销和管理能力要求。
3、业界竞争开始增大
随着都市度假酒店的发展,同质化会日益明显,产品竞争会加强,客户选择会增多,市场份额会被摊薄。所以,酒店必须针对不同消费层次具体细分市场,针对特定目标市场进行产品设计和定向营销,以增加市场的多元化和适应性。尤其在现有的政策导向和市场环境下,一味追求高端奢华可能会缺少足够的市场客源支撑。业界也不乏此类起点高,一时间作为行业标杆,但因环境变化而经营不利,导致企业骑虎难下的负面案例。因此,充分有效的市场调研和灵活应变的市场决策将在此起到非常重要的作用。
4、市场接受度有待检验
传统酒店业态已经非常成熟。例如商务酒店能熟练把握商务客人的需求,以方便客人公务为主,度假酒店则会为了游客量身定制房间及配套娱乐休闲设施。绝大多数客人习惯于接受传统酒店分类模式,习惯于这些酒店的设施设备、装修风格、营销手段等。
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