写字楼业主需要考虑到转型的菜单成本：装修改造期间需承担的损失（改造期一般为6~9个月），转型完成后酒店行业的经营环境是否会发生变化，如何处理与当前租户的协议，未来写字楼出租率/盈利提升的机会成本等等。对于仍在对外出租的写字楼，转型酒店带来的预期收益没有特别高的吸引力，当前的改造需求，仍集中在“空置”部分：空置或出租率极低的写字楼，或者满足中端酒店物业要求、可独立分区的写字楼空置楼层。
由存量写字楼改造酒店，每间客房所需建筑面积约为45㎡；甲级写字楼物业理论上满足中端酒店的基本要求，但由于具体区位、物业硬条件等限制，并非所有甲级写字楼都能改造为中端酒店。我们假设当前甲级写字楼空置面积中，有50%可转化为中端酒店，平均每家酒店有150间客房，对十个样本城市写字楼转换中端酒店的“产能”进行测算，结果如下。
参考观研天下发布《2018年中国连锁酒店市场分析报告-行业运营态势与投资前景研究》
网络预订时代，我们参考携程网合作的酒店数量，以了解以上10个城市的存量酒店市场大致规模。北京、上海、成都、重庆在携程上可预订的酒店数均超过10000家；广州、深圳、杭州、武汉可预订酒店在6400~9000家范围内，天津、沈阳酒店数量相对较少，均为3000家以上。
根据携程分类，“三星/舒适”型酒店囊括了旅游局评定的三星级酒店和大部分中端酒店品牌——锦江旗下的锦江都城、丽枫、喆啡、维也纳系列；首旅旗下的如家商旅、如家精选、睿柏云；华住旗下的全季、星程、桔子精选等。部分定位更高，价格可对标四星级酒店的和颐、桔子水晶、亚朵则归类在了“四星/高端”类别下。“三星/舒适”类别的酒店也是甲级写字楼改建后形成的主要经营类型，可直接对标。天津、沈阳、武汉三地“三星/舒适”仅有200家左右，其他城市“三星/舒适”酒店均有550家以上。
目前写字楼可上产能与酒店现有存量之间存在较大差距，从酒店总数来看占比均不超过1.2%；与“三星/舒适”型酒店存量相比，仅有武汉和天津略高于20%，其他城市均为10%左右。
从酒店改造速度方面来看，与酒店管理公司敲定加盟意向、签署正式合约后，即可在品牌方指导下开始项目建设，装修期在6个月左右，若存在框架物业改动较大，北方地区冬季温度过低影响施工等情况，改造周期延长，一般不会超过9个月。若上述写字楼物业先后实施改造，最快可在一年内贡献11%的中端酒店增量，而中端酒店15/16年规模增速分别为96.3%、15.7%，正处于高速发展阶段，空置写字楼提供的物业增量基本不会对当前的酒店供应形成大的冲击。
由存量写字楼改造酒店，每间客房所需建筑面积约为45㎡；甲级写字楼物业理论上满足中端酒店的基本要求，但由于具体区位、物业硬条件等限制，并非所有甲级写字楼都能改造为中端酒店。我们假设当前甲级写字楼空置面积中，有50%可转化为中端酒店，平均每家酒店有150间客房，对十个样本城市写字楼转换中端酒店的“产能”进行测算，结果如下。
参考观研天下发布《2018年中国连锁酒店市场分析报告-行业运营态势与投资前景研究》
图：空置写字楼可改造酒店数量
网络预订时代，我们参考携程网合作的酒店数量，以了解以上10个城市的存量酒店市场大致规模。北京、上海、成都、重庆在携程上可预订的酒店数均超过10000家；广州、深圳、杭州、武汉可预订酒店在6400~9000家范围内，天津、沈阳酒店数量相对较少，均为3000家以上。
根据携程分类，“三星/舒适”型酒店囊括了旅游局评定的三星级酒店和大部分中端酒店品牌——锦江旗下的锦江都城、丽枫、喆啡、维也纳系列；首旅旗下的如家商旅、如家精选、睿柏云；华住旗下的全季、星程、桔子精选等。部分定位更高，价格可对标四星级酒店的和颐、桔子水晶、亚朵则归类在了“四星/高端”类别下。“三星/舒适”类别的酒店也是甲级写字楼改建后形成的主要经营类型，可直接对标。天津、沈阳、武汉三地“三星/舒适”仅有200家左右，其他城市“三星/舒适”酒店均有550家以上。
图：写字楼可改造酒店数量与现存量对比
目前写字楼可上产能与酒店现有存量之间存在较大差距，从酒店总数来看占比均不超过1.2%；与“三星/舒适”型酒店存量相比，仅有武汉和天津略高于20%，其他城市均为10%左右。
从酒店改造速度方面来看，与酒店管理公司敲定加盟意向、签署正式合约后，即可在品牌方指导下开始项目建设，装修期在6个月左右，若存在框架物业改动较大，北方地区冬季温度过低影响施工等情况，改造周期延长，一般不会超过9个月。若上述写字楼物业先后实施改造，最快可在一年内贡献11%的中端酒店增量，而中端酒店15/16年规模增速分别为96.3%、15.7%，正处于高速发展阶段，空置写字楼提供的物业增量基本不会对当前的酒店供应形成大的冲击。
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