参考中国报告网发布《2017-2022年中国休闲农业行业发展态势及十三五未来前景分析报告》
城里人下乡租房开农家乐，还能拿奖励？
近日，武汉市出台20条政策，鼓励市民下乡，鼓励市民通过租赁、合作方式利用空闲农房创业创新，包括开办农家乐等。对组建乡村休闲游合作社发展休闲农业，符合条件的最高一次性奖励10万元。
今年中央1号文件提出，允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地，通过入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合的发展，让很多人看到利好。
出租村里的闲置房，农民、城里人各方风险和收益几何，市民下乡是否将成为新趋势？
市民下乡有奖励
4月22日，在武汉市农业委员会举办的一场活动上，武汉市6大新城区的48名村支书现场争抢话筒，“吆喝”出租自家村湾闲置农房，交通、风景都成了他们推介的优势。
“市民下乡”在过去一段时间内属于一个有争议的词汇。户籍“非转农”关卡重重，土地制度明令禁止城镇户籍人口购买农村宅基地。引导农民进城，鼓励市民下乡，地方版政策一直跃跃欲试。
今年4月份，武汉市出台《关于开展“市民下乡、村民进城”活动加快新农村建设的支持措施(暂行)》，鼓励充分利用农村空闲农房，文件发出后引发关注。
20条鼓励措施包括很多具体政策，比如对经农村集体经济组织同意，农民自愿出租的农村空闲农房，在三个工作日内完成农村宅基地使用情况的合规性审查。
另外，对通过租赁、合作方式利用农村空闲农房、协议期在五年以上、村湾农户总数30户以上、利用空闲农房户数占农户总数30%以上的，优先配套建设污水处理设施。
在奖励方面，武汉市的政策对农户、合作社以及村集体都有相应的奖励政策。比如，对以租赁、合作方式利用农村空闲农房、协议期在五年以上、村湾农户总数30户以上、利用空闲农房户数占农户总数30%以上、符合美丽乡村建设标准的，按每户8万元的标准给予奖补；对注册资金在50万元以上，参与农家乐经营户10户以上的乡村休闲游合作社，给予10万元/社一次性奖励。
在出租年限方面，据《湖北日报》报道，“总租期最高不能超过20年，政府将对租房行为进行引导，提供规范合同文本和免费服务信息，充分保证双方权益。”
据武汉市官方统计，2016年底，武汉市6个新城区长期空闲农房约11.6万套，占农房总数的15.8%。
上述政策被当地称为市民下乡“黄金20条”。武汉市农业委员会官员介绍，政策旨在充分利用农村空闲农房，盘活农民闲置资产，增加农村集体经济组织和农民财产性收入，还能增加农村的人气。
不允许下乡买地建房
对于“市民下乡”，来自学界和业界的声音一直很多。
武汉一位长期呼吁“警惕资本下乡”的学者表示忧虑，认为地方政府不能想当然。
武汉市农委一位人士表示，从政策层面来说，武汉的政策是符合规定的，其关键是武汉鼓励市民下乡通过租赁、合作方式利用空闲农房创业创新，并非鼓励市民下乡“买地建房”，后者是触碰土地法底线，是不允许的。
华中科技大学农村治理研究中心副教授吕德文表示，文件并没有突破现有的法律政策，市民不是集体成员，只能租赁。
今年中央1号文件在支持农民返乡下乡创业创新方面提出，允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地，通过入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合的发展。
在上述官员看来，武汉的政策其实就是对中央1号文件的实践，并没有突破政策，也没有太大的制度创新，过去武汉的一些区也在这么做，只是没有这么大的奖励力度，也缺乏具有操作性的奖励扶持政策，激发市民下乡的积极性。
今年在鼓励市民下乡方面，突破力度最大的是湖南冷水江的政策。2012年，冷水江市试点“市民下乡”， 只需50万元，城市居民便可以落户农村，获得购买地皮、兴建房屋的资格。同时，农村获得资金后可以发展旅游、建设村庄。一年后，该政策被叫停。
冷水江市的试验，被认为是一场农村集体土地买卖的试验，涉及到城镇户口转为农村户口、农村宅基地流转、农村集体土地流转等多重制度的变革，探索之初就有多重法律障碍备受争议。
2014年初，国土部官员表态，坚持一户一宅原则，决不允许城里人到农村买地建房的所谓“逆城镇化”行为。
对于武汉这种“自愿出租的农村空闲农房给市民”的政策，一位在基层农业经管部门工作多年的人士提醒，在操作层面对地方政府是一种考验，一是明晰产权，二是处理完善好合同问题。
上述人士处理过不少纠纷案例，出现过农民把土地租出去后又反悔，而企业投入在短期内难以变现。还有一类纠纷就是要防止城里人来长期租借和投入后，不愿意退出的问题。
湖南一位食品企业负责人表示，他看好当下鼓励市民下乡的趋势，最近正在北京走访一些民宿项目，同时也准备做循环农业项目。他也表示，会做好政策风险评估。
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