随着中国城镇化率进入中后段，地产投资增速逐渐放缓。从 16 年开始的新一轮地产调控政策把“去库存、控房价”作为核心指导思想。“房子是用来住的，不是用来炒的”，在这个大背景下，房地产企业的拿地、开工、推盘情况也将更加理性。但由于近两年二三线城市地产销售增长强劲、地产库存迅速去化，虽然 18 年土地购置金额可能出现下降，但是为确保交付，建筑施工的景气仍可维持。并且由于前期地产商拿地较多、地产库存接近历史低点，我们认为后期地产新开工和施工端的景气度并不悲观，对于混凝土机械而言 18 年主要下游地产施工仍然具备较强的需求支撑。
一、18 年地产：可控的修整
17 年 12 月的中央经济会议为 18 年房地产市场奠定了基调：房子是用来住的不是用来炒的。住建部日前提出“抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”。我们认为在当前政策环境背景下，18 年房地产市场将延续 17 年的调控思路。海通地产 17 年 11 月发布的行业报告《行业 18 年展望：可控的修整（A well-managed slowdown）》指出：（1）受需求端影响，房地产企业可能会延续 17 年调控环境下的运营策略，即侧重补充土地库存而非商品房库存。此外，我们认为单位土地成本将现同比上涨趋势。土地购置金额 18 年或呈现正增长。但由于三四线城市棚改同比 17年放缓，所以我们预计土地购置金额 18 年增幅可能不会超过 17 年。
（2）一二线城市政策保持稳健，三四线城市棚改速度放缓，全国房地产需求增速有继续下探的趋势。受需求端影响，房地产供给端新开工面积可能随需求走弱，增速不及 17 年。全国施工面积大部分为上一年项目，新开工面积增速占比较小，新开工面积对全年施工面积有一定的下行压力但影响较小。建筑工程增速同比 17 年略有下滑但幅度不会太大。
海通地产对 18 年房地产相关预测为：18 年土地购置金额同比增速 10.25%，同比 17 年下滑 10 个百分点；建筑工程增速 3.0%，同比 17 年下滑 1 个百分点； 18 年房地产开发投资增速在 5%左右，低于 17 年。
二、房地产投资绝对值依旧巨大，地产施工量仍然维持在较高位置
尽管地产投资增速放缓，但绝对值依然很大。根据国家统计局，17 年全国房地产开发投资 11.0 万亿，占 2016 年名义 GDP 比重为 13.3%。而 17 年 1-11 月房地产固定资产投资绝对额 12.8 万亿，同比增长 4.1%，占 2016 年名义 GDP 比重为 15.5%。我们认为，尽管地产投资增速可能仍然在 5%左右的低位，然而下滑的主要是土地购置金额，施工端的景气依然得以保持。
参考观研天下发布《2018-2023年中国混凝土机械市场运营态势与发展方向分析报告》
三、17 年销售面积强势增长，18 年混凝土开工率可能继续回升
尽管 18 年的地产投资及新开工面积增速可能继续放缓，但我们注意到房屋销售面积的绝对值从 14 年起保持稳健增长，17 年的增长尤为强劲（主要为二三线城市贡献）。由于部分地产销售采用的预售模式，并且开发周期一般为 3 年左右，而当前的地产库存比例接近历史低点，我们认为在建项目的交付赶工将加速，而混凝土机械偏向于房建项目的中后段工序，因此 2018 年混凝土机械的总体开工情况可能将继续回升。此外，由于前期地产商拿地较多，较低的库存情况下，一旦销售情况出现好转，新开工改善的敏感度也将很高，因此我们对于混凝土机械来自地产的需求方向并不悲观。
一、18 年地产：可控的修整
17 年 12 月的中央经济会议为 18 年房地产市场奠定了基调：房子是用来住的不是用来炒的。住建部日前提出“抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”。我们认为在当前政策环境背景下，18 年房地产市场将延续 17 年的调控思路。海通地产 17 年 11 月发布的行业报告《行业 18 年展望：可控的修整（A well-managed slowdown）》指出：（1）受需求端影响，房地产企业可能会延续 17 年调控环境下的运营策略，即侧重补充土地库存而非商品房库存。此外，我们认为单位土地成本将现同比上涨趋势。土地购置金额 18 年或呈现正增长。但由于三四线城市棚改同比 17年放缓，所以我们预计土地购置金额 18 年增幅可能不会超过 17 年。
（2）一二线城市政策保持稳健，三四线城市棚改速度放缓，全国房地产需求增速有继续下探的趋势。受需求端影响，房地产供给端新开工面积可能随需求走弱，增速不及 17 年。全国施工面积大部分为上一年项目，新开工面积增速占比较小，新开工面积对全年施工面积有一定的下行压力但影响较小。建筑工程增速同比 17 年略有下滑但幅度不会太大。
海通地产对 18 年房地产相关预测为：18 年土地购置金额同比增速 10.25%，同比 17 年下滑 10 个百分点；建筑工程增速 3.0%，同比 17 年下滑 1 个百分点； 18 年房地产开发投资增速在 5%左右，低于 17 年。
图表：2018 房地产走势预测
二、房地产投资绝对值依旧巨大，地产施工量仍然维持在较高位置
尽管地产投资增速放缓，但绝对值依然很大。根据国家统计局，17 年全国房地产开发投资 11.0 万亿，占 2016 年名义 GDP 比重为 13.3%。而 17 年 1-11 月房地产固定资产投资绝对额 12.8 万亿，同比增长 4.1%，占 2016 年名义 GDP 比重为 15.5%。我们认为，尽管地产投资增速可能仍然在 5%左右的低位，然而下滑的主要是土地购置金额，施工端的景气依然得以保持。
图表：房地产投资情况（亿元）
参考观研天下发布《2018-2023年中国混凝土机械市场运营态势与发展方向分析报告》
图表：主要工程机械企业合计收入规模基本在千亿以上（亿元）
三、17 年销售面积强势增长，18 年混凝土开工率可能继续回升
尽管 18 年的地产投资及新开工面积增速可能继续放缓，但我们注意到房屋销售面积的绝对值从 14 年起保持稳健增长，17 年的增长尤为强劲（主要为二三线城市贡献）。由于部分地产销售采用的预售模式，并且开发周期一般为 3 年左右，而当前的地产库存比例接近历史低点，我们认为在建项目的交付赶工将加速，而混凝土机械偏向于房建项目的中后段工序，因此 2018 年混凝土机械的总体开工情况可能将继续回升。此外，由于前期地产商拿地较多，较低的库存情况下，一旦销售情况出现好转，新开工改善的敏感度也将很高，因此我们对于混凝土机械来自地产的需求方向并不悲观。
图表：房屋销售面积持续走高，开工面积 18 年有望增加（亿平方米）
图表：房地产库存情况（万平方米）
图表：全国 300 城规划（拿地）建筑面积（万平米）
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