2013年我国货币紧缩政策对调控房价的影响分析及建议

　　导读：2013年我国货币紧缩政策对调控房价的影响分析及建议，加之尚未将房 地产价格纳入CPI,这样在考虑物价水平时形势会比实际乐观;同时,由于汇率制度缺乏弹性及国际收支双顺差,央行被迫大量收购外汇,投放基础货 币,2012年末,我国广义货币供应量M2接近100万亿元,货币超发经过一段时期的滞后期,通过膨胀的压力显现,引起各类商品的价格包括房价上涨。

　　我国紧缩性货币政策抑制房地产价格的局限性分析

　　第一,我国货币政策目标的多重性,使其在房地产价格调控中的效果不尽如人意,且存在滞后性。我国货币政策的目标是经济增长、稳定物价和增加就业、国际收支平衡,然而四者并非完全一致,典型的就是经济增长往往和增加就业一致,与稳定物价冲突。以2008年为例,受金融危机等多种因素的影响我国房价开始下跌,但中央政府为了保持经济增长,出台四万亿、四次降息等多种宽松的政策,随之而来的是2009年房价再次大幅上涨,使我国错过了调控房地产价格的窗口期。

　　加之尚未将房地产价格纳入CPI,这样在考虑物价水平时形势会比实际乐观;同时,由于汇率制度缺乏弹性及国际收支双顺差,央行被迫大量收购外汇,投放基础货币,2012年末,我国广义货币供应量M2接近100万亿元,货币超发经过一段时期的滞后期,通过膨胀的压力显现,引起各类商品的价格包括房价上涨。

　　第二,利率改革滞后,尚未完全市场化。尽管我国早在1996年就启动了利率市场化改革,但改革的进程是缓慢的,尚未市场化的利率,不能反映真实的资金供求水平,加之每次调整幅度不大,而个别年份通货膨胀水平较高,使实际利率水平为负,往往不能达到预期效果。如2008年第一、二季度一年期实际贷款利率水平分别为-0.53%、-0.33%;第三,“一刀切”的紧缩政策在适当抑制房地产投机需求的同时,也抑制一些自住性需求,并减少房地产供给。在限购、限贷等多项措施的调控下,房地产信贷收紧,利率的设置是针对所有购房人群采取一刀切的做法,使中低收入者的购房成本加大、住房消费贷款难以获取,使合理的自住需求被抑制,与调控的初衷背离。另外,由于我国房地产开发资金的很大一部分直接或间接来自银行贷款,央行在收缩银根时也会减少房地产开发投资,供给减少。

　　第四,当前地方政府对土地收入的过度依赖是造成调控政策难落实的重要原因。由于中央政府和地方政府财权和事权的不匹配,地方政府承担了较多的事权和较少的财权,于是只能通过土地出让金、地方融资平台等途径增加预算外收入,因此地方政府有保持土地价格上涨的动机。中欧陆家嘴国际金融研究院副院长刘胜军指出,中央政府现在面临如下的复杂局面:地方平台融资还款倒逼地方财政收入,地方财政收入倒逼土地出让金,土地出让金倒逼房价调控政策。

　　第五,紧缩性的货币政策使得房地产开发商多种途径自筹资金,风险增加,影子银行的问题令人担忧。2010年由于银根收紧,许多房地产开发商不得不通过银行贷款之外的其他途径融资,如通过信托、高利贷等方式筹集资金。年国家统计年鉴显示,2009年、2010年和2011年,在国内贷款房地产开发企业的资金来源中的占比分别是19.66%、17.22%和15.24%,而自筹资金占比分别是31.05%、36.52%和40.85%。由于信托理财产品、民间融资等影子银行游离在监管之外,风险较大,这无疑给中国金融业埋下隐患。2012年温州老板跑路事件就是影子银行问题的一个突出表现。

　　关于我国货币政策调控房地产价格的建议

　　第一,尽量缩短货币政策调控的滞后期。以上实证结果表明利率与货币供应量等货币政策对房地产价格的调控具有明显时滞效应,因此货币当局应加强对房地产市场的监测,同时将房地产价格指数编入物价变动指数,提高政策调整的主动性。

第二,加快推进利率市场化改革,使利率能适时、主动地调整房价。在存在利率管制的情况下,应注意采取“区别对待、有保有控”的货币政策,指导商业银行运用差别利率促进住房信贷调整,使货币政策既能抑制房地产总需求,又能促进住房供应结构调整,既能抑制高收入者的投资和投机需求,还能支持普通居民合理的自住需求。

　　第三,适当增强人民币汇率制度的弹性,扩大汇率浮动区间,同时严格控制热钱流入减少央行为收购外汇而被动投放的基础货币,使央行紧缩银根时其货币政策意图更加明确,保证货币供应量的增长与GDP的增长和物价水平相一致。

　　第四,改革财税体制。首先,在合理界定中央政府和地方政府事权、财权的基础上,规范二者在土地出让收入上的分配,将土地收入纳入财政预算管理;其次,在完成不动产登记的基础上,开征房地产税、房地产增值税和遗产税,实行住房补贴,通过提高交易环节和保有环节的税收,抑制房地产投机性需求。

　　第五,加强房地产金融市场的创新,发展多元化的房地产融资体系。国际经验表明,房地产行业传统资金格局发生变化的时期,往往也是行业被动金融创新、地产金融结构发生变化的时期。因此,在当前国内银根收紧,国内房地产行业开始改变以银行贷款为主的融资模式时期,我国应发展房地产信托投资基金(REITs)等多元化的融资渠道,并加强相应的监管,防范金融体系的风险。