二手房成交与新房市场之间关联性及中国土地市场供需情况

导读： 二手房成交与新房市场之间关联性及中国土地市场供需情况。个体独立、分散定价市场，是新房成交的滞后指标。我们也观察了二手房成交与新房市场的关系，我们发现，二手房市场成交是新房市场的滞后指标。

参考《2017-2022年中国土地整治市场现状调查及十三五发展态势预测报告》 

       个体独立、分散定价市场，是新房成交的滞后指标。我们也观察了二手房成交与新房市场的关系，我们发现，二手房市场成交是新房市场的滞后指标。在历次政策调控、放松周期中，二手房市场滞后于新房市场见底，我们认为，背后逻辑在于二手房市场是个体独立、分散定价型市场，相比于开发商对于市场环境的敏感性要弱，集中开盘、统一定价模式的新房市场更能反映市场真实的状态。 

       二手房成交较新房市场略有滞后 

       一轮行业周期中有三个拿地的小周期。从行业周期的角度看，我们发现一轮行业周期中土地市场存在三个开发商拿地小周期，分别发生在行业成交增速顶峰期（房价上行初期），行业成交增速大幅回落期（房价见顶回落初期），与行业成交触底期（房价下行末期）。此次调控发生在第一个拿地小周期后，开发商钱多地少。而此轮调控，正好发生在行业周期中的第二个拿地小周期之前（预判时点原本应在2016 年11~12 月，因为一般4 季度拿地占比大约在40%左右），开发商在1~3 季度已经实现大量销售回款，进入“钱多地少”状态，但此轮调控由于定调严厉，地方政府如果在4 季度末加快推地，或将面临地王频出格局，因此，我们判断，地方政策在此轮调控之后，或将放缓土地供应节奏，将原本第二个拿地小周期时点延迟至2017 年上半年，开发商“钱多地少”状态还将延续一段时间。 

       2009-2016年中国土地成交建筑面积 

       土地成交的溢价率指标对政策更为敏感，且领先于房价走势。通过比较130 城市住宅用地成交溢价率和70 大中城市房价走势，我们也发现土地价格波动略微领先房价，且土地市场对政策的敏感度更高，政策出台时点即土地价格拐点。因为调控政策出台使得未来房价走势不明朗，开发商在该时点拿地变得更加谨慎，通常会降低土地投资或选择购买平价地，因此土地价格可以快速反应政策的影响。在此轮调控中，我们预计土地成交溢价率将在未来2~3 个月内出现拐点。 

       地价波动略微领先房价，且对政策更加敏感 

       但一线城市土地热度难减，往前看，一线城市2016 年土地供应严重不足，预示未来新增供给难有系统性上升可能。而一二线城市土地数据来看，以我们有全套数据的13 个一二线城市为例，2009~2013 年间的住宅建设用地面积年成交大约在1.6 亿平米~2.5 亿平米之间（13 城合计），而同期的商品住宅销售面积年合计值仅为0.7~1.3 亿平米，土地供应显著超越实际市场需求，但进入2014~2016 年此轮周期，土地市场供地出现显著下滑，2015 年、2016 年土地市场成交住宅土地建面约在1.3 亿平米上下，而实际市场住宅成交面积达到了1.3 亿及1.6 亿平米，一二线城市供需进入相对紧平衡状态，其中我们预计一线城市2016 年住宅用地成交建面还将同比下降，显著低于2009~2015 年每年3300 万平米水平，预示未来一线城市新增供应难有系统性上升可能。 

资料来源：公开资料，报告网整理，转载请注明出处（TYT）