美国 REITs 主要通过两种方式来运营，一是净出租，二是委托经营。
养老 REITs 公司把养老物业或医疗物业租赁给运营商，每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值 10%左右），所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担。
净出租模式的核心在于“低风险与适中受益”。由于直接经营成本及盈亏风险由运营方承担，物业持有方只收取固定租金收益，故毛利率较高，收益相对适中。传统美国 REITs 公司将大部分物业采用净出租方式运营，收益稳定，风险溢价低，为养老地产提供大规模/低成本/长周期的资金来源。
参考观研天下发布《2018-2023年中国养老行业市场规模现状与发展前景分析报告》
适中风险与较高收益”的委托经营模式
养老 REITs 公司将养老物业或医疗物业托管给运营商，运营商每年收取一定比例的经营管理费（一般为经营收入 5%左右），不承担经营风险，也不获取剩余收益；所有的经营收入都归养老 REITs 公司所有，所有的经营成本也由 REITs 公司负担， REITs 公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。
委托经营模式的核心在于“适中风险与较高盈利的平衡”。由于运营方只收取固定比例的管理费（包括部分运营品牌使用费），物业所有方承担所有直接经营成本和盈亏风险，因此毛利润率水平下降，业绩波动较大，但在经营情况好的情况下，剩余经营收益将会大大提高回报率。
核心在于风险和收益的拆分与匹配
不同投资模式下，REITs 公司的业绩表现也不尽相同；
如某 REITs 公司出租物业比例较高，收取的固定比例租金较高，则其经营风险较低，与之对应的是较低的债务类融资成本，但是由于风险和收益的匹配性，其回报率相对较低。
在养老地产的投资/开发/运营的不同阶段，分别由投资商/开发商/运营商进行角色分工，各个阶段分工合作，专业互补，实现了开发利润、租金收益、资产升值、经营管理收益的分离。开发商通过建造适老性物业获取一定比例的开发利润；养老 REITs 通过长期持有资产获取稳定的租金收益和资产升值收益，承担财务风险；养老运营商采用轻资产模式，赚取管理费（委托经营模式）以及剩余收益分配（净租赁模式）。
图：美国养老地产生态金融体系
“低风险+适中收益”的净出租模式
养老 REITs 公司把养老物业或医疗物业租赁给运营商，每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值 10%左右），所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担。
净出租模式的核心在于“低风险与适中受益”。由于直接经营成本及盈亏风险由运营方承担，物业持有方只收取固定租金收益，故毛利率较高，收益相对适中。传统美国 REITs 公司将大部分物业采用净出租方式运营，收益稳定，风险溢价低，为养老地产提供大规模/低成本/长周期的资金来源。
参考观研天下发布《2018-2023年中国养老行业市场规模现状与发展前景分析报告》
适中风险与较高收益”的委托经营模式
养老 REITs 公司将养老物业或医疗物业托管给运营商，运营商每年收取一定比例的经营管理费（一般为经营收入 5%左右），不承担经营风险，也不获取剩余收益；所有的经营收入都归养老 REITs 公司所有，所有的经营成本也由 REITs 公司负担， REITs 公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。
委托经营模式的核心在于“适中风险与较高盈利的平衡”。由于运营方只收取固定比例的管理费（包括部分运营品牌使用费），物业所有方承担所有直接经营成本和盈亏风险，因此毛利润率水平下降，业绩波动较大，但在经营情况好的情况下，剩余经营收益将会大大提高回报率。
核心在于风险和收益的拆分与匹配
不同投资模式下，REITs 公司的业绩表现也不尽相同；
如某 REITs 公司出租物业比例较高，收取的固定比例租金较高，则其经营风险较低，与之对应的是较低的债务类融资成本，但是由于风险和收益的匹配性，其回报率相对较低。
反之，如某 REITs 委托经营比例较高，虽然经营风险提高，债务融资成本上升，但在经营情况较好，业绩提升的情况下，剩余收益将提高回报率。 美国养老 REITs 运营的核心是在净租赁和委托经营模式之间进行风险喜好及收益匹配，力求根据自身能力获得二者平衡。 VENTAS（偏重委托经营），WELLTOWER（平衡组合），HCP（偏重净租赁）三个不同组合比例公司的股价表现就充分体现了这一点。
图：美国养老地产盈利的核心要素
在养老地产的投资/开发/运营的不同阶段，分别由投资商/开发商/运营商进行角色分工，各个阶段分工合作，专业互补，实现了开发利润、租金收益、资产升值、经营管理收益的分离。开发商通过建造适老性物业获取一定比例的开发利润；养老 REITs 通过长期持有资产获取稳定的租金收益和资产升值收益，承担财务风险；养老运营商采用轻资产模式，赚取管理费（委托经营模式）以及剩余收益分配（净租赁模式）。
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