机构养老城市进入分析
现在的三四线城市，受限于经济发展水平和消费水平，暂时不适合养老地产的进入。对于社会资本，更应该关注一线城市和省会城市。对于上海北京这两个老龄化位居前2名的城市，养老市场现在日趋饱和。可以重点关注南京、杭州等新一线城市。对于深圳等移民城市，随着城市的发展，未来规模可观。对于西安、沈阳等非发达地区城市，还需进一步考察。
城市养老市场前景对比
数据来源：中国报告网整理
高净值人群是机构养老重点关注对象
近年来，我国的国民经济发展水平不断提高，高净值人群数与日俱增， 2016年达到134万人，同比增长10.7%。对于动辄几千甚至上万的每月机构养老费用，高净值人群拥有足够的支付能力，他们应是机构养老重点关注对象。
高净值人群数 2016 年达到 134 万人
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与2015年相比，高净值人群纯居家式养老减少了20%，中高端养老社区增加了13%，他们逐渐从纯居家式养老转向中高端养老社区。在机构养老吸引人的因素选择中，健康饮食、医疗护理和文娱活动占据了前三位。高净值人群在拥有物质的同时，也逐渐重视自己的身体健康和精神追求，而这些需求能否真正得到满足则成为高净值人群选择养老机构的重要依据。
高净值人群养老方式选择变化
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养老社区吸引人群的因素
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机构养老四种模式分析
市场上主要有房地产商、保险公司、专业养老公司以及外资集团做机构养老。
对于类似万科、保利的房地产商，最主要的形式是做房屋适老化改造，本质上是以卖房为主。现在万科尝试了邻里式养老，让老人与子女保持较近距离，增加自己的持有比例，做养老社区的配套。
对于类似泰康、合众的保险企业，最主要的形式是卖养老保险，之后让老人入住养老社区。险企一般都是全部持有运营，重视自己的服务质量和品牌输出。
对于亲和源、乐成养老集团等，主要持有运营做社区中高端养老。与保险企业相比，他们的客源不稳定、资金成本大，大多数企业处于长期亏损状态。
对于类似欧葆庭类似的外资集团，他们主要打造自己的医疗品牌优势，突破一点打造全局，尽管收费高，但定位精准，也在国内养老市场占据一席之地。
机构养老模式案例比较
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泰康之家形成养老保险闭环
对于40-60岁老人，购买泰康养老保险后可让自己或父母获得泰康社区入住资格，保险返还费用可以抵消月费。泰康为老年人提供独立生活、协助生活、记忆照护、专业护理一站式服务。
对于泰康保险公司，做养老社区资金成本低，同一批客户宣传费用也较少。相比于传统养老保险的财产增值，泰康可以将保单实物化，以养老社区、康复医院等实体吸引客户购买泰康保险。
泰康保险全产业链
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泰康之家收费情况
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