EQR 投资优势：高效多元化的融资、聚焦公寓市场

参考中国报告网发布《2016-2022年中国融资租赁行业现状调研及十三五行业规模现状报告》

         在解决了资金层面的问题后，如何利用资金端优势，实现优异的投资回报是自持公寓型企业可持续发展的关键。实现优异的投资回报取决于两点，首先依靠的是精准的投资策略，包括投资区域以及投资时点选择，这个是获得较高投资收益的基础。其次是在运营管控能力，包括招租运营（出租率和单位租金水平是关键）以及运营过程中的成本管控。本部分我们将重点分析EQR精准的投资策略，而下一部分则侧重分析其出色的运营管控能力。 

         首先，来看EQR发展的第一阶段（高速扩张阶段），我们认为高效多元的融资是第一阶段高速扩张的投资战略能够执行的基础，而高速扩张的投资战略则体现了公司对市场状况的精准把握。具体来看，美国拥有全球最大的住房租赁市场，90年年代住房自有率在70%以下，人口流动大，同时租房权益保障完备催生了巨大的租房需求，约近1/3美国人选择长期租房居住，美国租赁市场空置率平均仅为8%左右，而租金更是长期处于稳定增长的状态中。 
 

 

 

         旺盛的租赁需求带动租金持续上涨，导致美国房屋租售比均稳定在15左右，合理的租售比使得自持公寓的运营模式能够实现相对较好的投资回报率，而Retis上市流通制度在解决融资问题的同时，其在持有环节的税收优惠也进一步提高了物业投资回报率，此外，上世纪90年，储贷危机前后美国资产价格普遍较低，物业收购资本化率高达8%左右，为EQR低价收购优质物业提供了可能。正是在这种背景下，EQR在这一阶段采取了顺势扩张的投资战略，为规模化经营奠定了基础。 

 

 

 

 

 

 

 

 

         第二阶段是进入21世纪初期的多元化业务尝试时期。受互联网泡沫的破灭以及 911事件的影响，美国经济出现短暂下滑，出租公寓市场也结束了此前的高增长态势，进入了调整阶段，全美出租房的出租率在2000年之后持续下行至90%以下。而 EQR2001年物业出租率也从上年的94.8%下降到93.8%，2002年更是下降到92.5%，2003年92.4%仍在低位徘徊，直到2006年才重新回到94%以上。 

 

         而在资产端为刺激经济复苏，美联储启动连续降息，在降息作用下资产价格快速上升，资产的租售比呈现快速上涨。而对于EQR而言，其单位收购成本也从02年近8万美元/套到快速攀升至05年近20万美元/套。资产价格大幅攀升而单位租金水平相对停滞导致毛租金收益率开始大幅度下行。在这种行业背景下， EQR的扩张力度有所放缓，远小于第一阶段，并且由于收购成本的过快增长导致公司开始通过部分自建的方式来增加物业。 

 

 

 

         此外，值得一提的是，该阶段初期公司尝试进军家具租赁等新业务，公司于2000 年7月以6480万美元收购以家具租赁业务为主的Globe Business Resources, Inc，但在2002年1月公司即以3000万美元出售其家具租赁业务，逐步精简业务，专注公寓市场。 
 

 

 

 

         第三阶段是进入2005年后的聚焦核心区域时期。该阶段初期持续宽松的货币开始发酵并推动了美国市场的次债危机，流动性大幅提升下资产价格的升幅更大，随着整体市场公寓价格的提升，全美公寓的资本化率（收购当年的净租金回报率）已降至5%以下，资产收购活动的财务压力和潜在风险都大大增加。 

 

 

         公司在此时开始判断全美公寓租赁市场已经进入分化，前期全市场高投资回报的情况逐步消失，而发达地区由于经济高增长，就业率提升，人口密集且消费水平较高，对中高端租赁型公寓的需求依旧旺盛，核心城市无论是出租率还是租金水平均具备一定的优势，基于这种背景下，EQR由此确定了聚焦核心市场的战略。 

 

 

 

 

         公司聚焦核心市场的投资战略主要体现在两点上，第一，针对性收购核心城市的优质物业，加大核心市场的布局力度；第二，逐步直至完全剥离非核心地区的公寓物业。此外，值得一提的是，在这一阶段，公司在投资时点上也能踏准市场精准投资，主要体现为，在次债危机之后，资产价格尚未上涨之前加大核心市场布局力度，而在市场回暖、资产价格持续上涨之后加大非核心市场的退出力度。 

         具体来看，首先，公司该阶段针对核心城市的布局，均位于重要市场稀缺地段的新建物业，并且投资时点上均选择在次债危机之后、美国公寓市场尚未回暖之前，例如，根据EQR年报，其在2010年集中购入了多处核心市场稀缺地区资产，首先，其在2010年2-3月收购纽约曼哈顿3处高端公寓，共计房间1200余个，同年以1.67亿美元和2亿美元的价格分别购入位于华盛顿和圣地利哥的物业，这两处物业均建于 2009年，预期收益率分别为7.0%和8.5%。在2013年，EQR聚焦核心市场的速度加快，2013年1月，公司完成收购Archstone约60%的资产的交易，交易对价65亿美元，这些物业主要分布在华盛顿、洛杉矶等EQR的战略核心城市，该交易进一步加强了 EQR在重点城市的布局。而此后，美国公寓市场开始回暖，资产价格呈现较快增值，完成该笔交易后，EQR并购战略开始收紧，投资趋于谨慎。 

 

 

 

         其次，EQR在积极拓展核心城市布局的同时逐步剥离非核心城市物业，并且在剥离时点上也能够踏准市场节奏实现精准退出，获得较高的增值收益。具体来看， 2006年10月，在资产价格大幅上涨且次债危机尚未大规模爆发之前，EQR以10.86 亿美元的价格剥离掉Lexford物业，该部分物业主要包括289处物业，主要建造于 1976-1989年，由公司于1999年合并Lexford公寓REITs时并入旗下，收购价7.34亿美元。此后，公司继续在2009-2012年分别剥离9亿美元、7.5亿美元和12.5亿美元的资产。 

         而2013年之后，美国公寓市场开始回暖，资产价格持续上涨，这种情况下，公司在2016年加速剥离非核心市场物业，在2016年实现了对非核心区域物业的完全剥离（16年公司运营房间数量同比下降30%）。根据EQR年报，其在16年一季度以4.12 亿美元的价格售出于2011年购入的Woodland Park（收购价1.3亿美元），获得37.2% 的IRR；以3.9亿美元的价格售出于2010年购入的River Tower（收购价2.17亿美元），获得IRR为14.1%；紧接着向喜达屋附属公司售出2.33万间房源，剥离对价高达53.65 亿美元，项目IRR为11.3%，该笔交易为公司史上最大的出售交易，也使得公司在16 年的净利润实现大幅度提升。与喜达屋附属公司的交易完成之后，公司完全剥离了所有非核心区域的项目，自此之后公司将完全聚焦于核心区域的运营。 

 

 

 

         当前，EQR的投资布局已经完全聚焦于美国高成长性市场的高端住宅租赁市场，通过十余年的布局深耕，截至2016年底，EQR所有的物业均聚集在六大核心区域，核心区域营业利润占比为100%，而在08年时，占比仅为54.7%。具体来看，EQR 将波士顿、纽约、华盛顿、南加州（包括洛杉矶、奥兰治、圣地亚哥）、旧金山和西雅图等六大沿海岸地区作为公司发展的核心市场，着力于发现这些市场中，尤其是核心地段的公寓投资机会。纵观六大核心城市，经济增速快就业水平高，经济发展带动住房需求快速回升。而在供给端，核心区域开发成熟，新建房屋供应能力有限。在这种背景下，EQR的战略布局将使其充分建立核心区域公寓的“护城河”，并充分享受未来区域经济发展、居民消费能力增强所带来的租金增长红利。 
 

 

 

 

         最后，值得一提的是，EQR在第三阶段的产品投资策略上，也在积极配合核心市场核心地区战略。EQR转变初期以花园式洋房为主的产品布局，但自2006年起，EQR便开始将重点放在市中心核心区域分布较多、交通便利、需求旺盛的中高层物业，不断提高中高层型（Mid/High-Rise）物业的占比，不断剥离花园型和平房型物业。从价格来看，中高层物业的平均租金水平相对较高，增加中高层物业占比符合公司核心区布局战略，同时有利于提高公司租金收入。 

 

 

 

 

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