房价大于拿地成本+开发成本+融资成本+人工成本，房地产企业就会盈利，所以房价的稳定性就成为房企生存的必备条件，本节我们将重点分析哪些因素将支持房价上涨。
一线城市的稀缺性和二三线城市中具有发展性的城市将成为我们主要关注的重点，我们认为由于一线城市的稀缺性会导致房价快速上涨，但同样也会导致拍卖土地的成本急剧上升，竞争较为激烈，房企收入主要依靠房价上涨的增速刺激；二三线城市中具有发展潜力的城市，在拿地成本和房价升值方面都比较稳定，是近一时间段各房地产公司重点关注的方向，同时各房企拿地区域性也比较强，相互竞争小于一线城市，利润率较好。
1、政策导向制约房价上涨
政策导向对于房价上涨起到至关重要的作用，且可以较好的控制房价上涨的速度，2010 年到 2012 年之间，各主推政策以降低需求、加大供给、促进房价回归为主基调，在此期间，房价涨速得到控制，2013 年至 2016 年 9 月之间，为解决中国经济增速回落过快的问题，主推政策逐步由中性过渡到推动需求，以去库存调结构为主要目的，房价顺势向上，2016 年 10 月，由于房价上涨速度过快，再次引发政府对房地产行业泡沫的担忧，各地加码限购政策，但以地方性政策为主导，结构性调控，区别以往全国性调控，效果或更适合现在中国经济的发展趋势，预计调控力度和周期小于往期。2016 年 12 月16 日闭幕的中央经济工作会议明确了 2017 年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。通过对中央经济工作会议的解读，管控房价增速过快是首要任务，并不是要求把房地产行业一棒子打死，房价平稳发展是2017 年主要方针，稳房价也将稳定中国整体经济发展，结合房地产行业对 GDP 增速的贡献率以及保障 GDP 增速红线 6.5%来看，我们认为 2017 年各地将对房地产行业进行前紧后松式政策调控，预计在 2017 年 3 季度末将逐步放松调控政策。
参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产行业市场供需现状调研及行业市场供需现状调研报告》
2、贷款利率助涨房价
贷款利率是对房地产需求端短期调控的最好手段，贷款利率提高将会直接加大消费成本，有利于减少需求，但是单一贷款利率调控手段并不能完全抑制房价的上涨，需要与其他政策手段并用才能显现调控的效果。贷款利率和房价涨幅成负相关关系，并且有刺激需求增加，导致房价上涨的作用，在利率维持一定周期后，效应逐步减弱，并产生负影响，房屋需求下降，房价增速下降，此时下调贷款利率，将会重新激起房屋需求，导致房价上涨。
3、货币供应量
M1 增速对房价增速有指导意义
M1 是由 M0+企业活期存款+个人持有信用卡类存款组成，M2 是由 M1+准货币（定期存款+居民储蓄存款+其他存款）组成，M2 中居民存款转变为购置房屋款，导致 M2同比增速下降，企业收到购置房屋款，以及经购置房屋款转变为其他的存款转入 M1 企业活期存款，导致 M1 同比增速上升；M1 同比增速与房价上涨同比增速相关性较高，且具有先行作用，一般领先房价同比增长 6-8 个月左右的时间周期，对于房价增速同比增长起到预测的作用，可以提前判断房价增速，M1 增速在 2016 年 7 月出现拐点，房价增速也在 2016 年 11 月出现上涨乏力的现象，因此我们判断房价增速即将面临拐点，房价增速将会趋于平和和回落，至于房价增速何时能够再次上涨，还需要紧密观察 M1 的增速以及其他因素的叠加。
M1 同比、M2 同比与房价上涨同比 单位：%
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