除了传统的投资机会，在长效机制的政策环境下，原有的地产开发企业同样存在政策性机遇。主要有可能惠及企业带来投资机会的政策方向包括租赁政策的推进及REITs政策推出。
根据中央多主体供给的长期计划，租赁市场的发展以及配套政策的完善在18年将会密集推出，各类鼓励及扶持政策对于从业企业而言也将是较为明确的利好方向。
地产开发公司在长租公寓领域目前都有所涉猎，随着租赁用地供应的增加，未来这部分业务占主营业务收入的比例还将进一步提升。
从长租公寓的参与主体来区分，品牌开发商、地产服务商、互联网运营方式及商业酒店品牌商都是未来有可能进入长租公寓领域。与同类型的进入方式和企业都拥有自身的优势，从目前的发展现状来看，开发商、服务商及互联网背景的龙头企业都取得了与错的发展势头，按照目前中央的政策方向，未来可以获取低价土地的国有企业或开发类企业将具备更加广阔的发展前景。
在目前的上市公司中，房地产开发商以及龙头地产服务商都或多或少涉及到长租公寓业务中。开发商市值规模及业务体量较大，单纯的租赁政策对企业影响较小；而地产服务商市值规模小，长租公寓业务占比高，相关政策对于公司的价格影响较大，是18年长租公寓促进政策出台后的主要受益主体。
备注：（1）昆百大 A、国创高新 16 年净利润分别为我爱我家、深圳云房 16 年的净利润，17-19 年净利润则分别为我爱我家、深圳云房 17-19 年的承诺业绩；（2）三六五网、皇庭国际 17-19 年的净利润均为 wind一致预期；（3）表中 PE 估值均为按照 2017 年 12 月 7 日收盘价计算。
参考观研天下发布《2018-2023年中国长租公寓产业市场规模现状分析与未来发展前景预测报告》
目前世联行为A股上市公司中长租公寓业务开展最为成熟的一个，在经历近一年的探索后，公司在投资端、运营端、资金端多维度取得积极进展，并逐步构建了世联红璞的“护城河”。在投资端，首先，公司城市战略布局精准，公司主要布局在租赁需求旺盛的核心一二线城市，在九部委公布的首批12个住房租赁试点城市里，公司已经在10个城市开展长租公寓工作，反映了公司战略布局的前瞻性。其次，公司依托多年的TO B端的深服务优势，采取与开发商及政府（村集体）合作模式获得房源，并且在标杆项目的示范作用下，合作主体以及合作项目有逐步增多趋势，由此进一步强化了公司获取房源的独特优势，一定程度上构建了项目获取的“护城河”。
我们在此推出18年的租赁投资组合，包括：世联行、三六五网、昆百大A（我爱我家）、国创高新（Q房网），建议在相关政策出台前进行战略性布局。
REITs的政策推进需要多部门的配合，周期较长，且需要上市审批，短期内很难全面推行，当前的政策计划为在类REITs的基础之上嫁接公募基金结构，通过基金份额的交易来实现资产证券化，提高流动性。
从未来投资机会来看，在实现REITs发展后，首先受益的是房地产基金类业务，地产基金作为持有型物业的开发和培育主体，在追求资金收益率的同时更适合于做商业地产开发，而REITs作为一种退出渠道将使基金企业从中获益。
中期来看，持有型物业企业将从中获益，REITs的推出将盘活其大量非流动资产，提高资产流动性，首先会带来一次性的流动性折价修复，其次非流动负债的出表也有利于企业的周转率提升。而长期来看，我国类REITs的发行费率在1%-2%之间，公募REITs的推出也会带动金融中介服务机构的蓬勃发展。我们预计未来随着租赁市场、商业地产的与断发展，REITs市场机制与断成熟以及政策的与断推进，标准化REITs市场在我国将有较大的发展空间。
从公司选择来看，目前国内房地产基金运营规模最大的企业为光大嘉宝，是相关政策出台之后最受益的标的；其次关注持有型物业持有规模较大的公司，A股地产企业中，建议关注开发型企业中持有非流动资产规模较大的公司（可出售），包括招商蛇口、绿地控股、万科A、新城控股，这类公司拥有较高的资产周转率，非流动资产变现能力提升后，对于公司的开发业务有较强助力，退出渠道打通之后将更加灵活选择；最后对于以持有型物业运营收入规模较高的企业（与会出售），若采用公允价值计量方式，会有一次性的变动收益，建议关注世茂股份、陆家嘴、金融街、皇庭国际等。
我们在此推出18年的REITs组合，包括：光大嘉宝、绿地控股、招商蛇口、金融街、世茂股份、陆家嘴，在政策出台前以及具体细则和公司REITs发型后，都有参与机会。
根据中央多主体供给的长期计划，租赁市场的发展以及配套政策的完善在18年将会密集推出，各类鼓励及扶持政策对于从业企业而言也将是较为明确的利好方向。
地产开发公司在长租公寓领域目前都有所涉猎，随着租赁用地供应的增加，未来这部分业务占主营业务收入的比例还将进一步提升。
从长租公寓的参与主体来区分，品牌开发商、地产服务商、互联网运营方式及商业酒店品牌商都是未来有可能进入长租公寓领域。与同类型的进入方式和企业都拥有自身的优势，从目前的发展现状来看，开发商、服务商及互联网背景的龙头企业都取得了与错的发展势头，按照目前中央的政策方向，未来可以获取低价土地的国有企业或开发类企业将具备更加广阔的发展前景。
表：长租公寓的主要参与主体和优劣势分析
表：品牌公寓当前发展状况
在目前的上市公司中，房地产开发商以及龙头地产服务商都或多或少涉及到长租公寓业务中。开发商市值规模及业务体量较大，单纯的租赁政策对企业影响较小；而地产服务商市值规模小，长租公寓业务占比高，相关政策对于公司的价格影响较大，是18年长租公寓促进政策出台后的主要受益主体。
表：租赁市场潜在受益标的业绩及估值一览
备注：（1）昆百大 A、国创高新 16 年净利润分别为我爱我家、深圳云房 16 年的净利润，17-19 年净利润则分别为我爱我家、深圳云房 17-19 年的承诺业绩；（2）三六五网、皇庭国际 17-19 年的净利润均为 wind一致预期；（3）表中 PE 估值均为按照 2017 年 12 月 7 日收盘价计算。
参考观研天下发布《2018-2023年中国长租公寓产业市场规模现状分析与未来发展前景预测报告》
目前世联行为A股上市公司中长租公寓业务开展最为成熟的一个，在经历近一年的探索后，公司在投资端、运营端、资金端多维度取得积极进展，并逐步构建了世联红璞的“护城河”。在投资端，首先，公司城市战略布局精准，公司主要布局在租赁需求旺盛的核心一二线城市，在九部委公布的首批12个住房租赁试点城市里，公司已经在10个城市开展长租公寓工作，反映了公司战略布局的前瞻性。其次，公司依托多年的TO B端的深服务优势，采取与开发商及政府（村集体）合作模式获得房源，并且在标杆项目的示范作用下，合作主体以及合作项目有逐步增多趋势，由此进一步强化了公司获取房源的独特优势，一定程度上构建了项目获取的“护城河”。
图：红璞公寓招租获客流程
我们在此推出18年的租赁投资组合，包括：世联行、三六五网、昆百大A（我爱我家）、国创高新（Q房网），建议在相关政策出台前进行战略性布局。
REITs的政策推进需要多部门的配合，周期较长，且需要上市审批，短期内很难全面推行，当前的政策计划为在类REITs的基础之上嫁接公募基金结构，通过基金份额的交易来实现资产证券化，提高流动性。
表：国内从类REITs向REITs的政策推演及相关投资机会
从未来投资机会来看，在实现REITs发展后，首先受益的是房地产基金类业务，地产基金作为持有型物业的开发和培育主体，在追求资金收益率的同时更适合于做商业地产开发，而REITs作为一种退出渠道将使基金企业从中获益。
图：地产板块中固定资产及投资性房地产占总资产比例
中期来看，持有型物业企业将从中获益，REITs的推出将盘活其大量非流动资产，提高资产流动性，首先会带来一次性的流动性折价修复，其次非流动负债的出表也有利于企业的周转率提升。而长期来看，我国类REITs的发行费率在1%-2%之间，公募REITs的推出也会带动金融中介服务机构的蓬勃发展。我们预计未来随着租赁市场、商业地产的与断发展，REITs市场机制与断成熟以及政策的与断推进，标准化REITs市场在我国将有较大的发展空间。
从公司选择来看，目前国内房地产基金运营规模最大的企业为光大嘉宝，是相关政策出台之后最受益的标的；其次关注持有型物业持有规模较大的公司，A股地产企业中，建议关注开发型企业中持有非流动资产规模较大的公司（可出售），包括招商蛇口、绿地控股、万科A、新城控股，这类公司拥有较高的资产周转率，非流动资产变现能力提升后，对于公司的开发业务有较强助力，退出渠道打通之后将更加灵活选择；最后对于以持有型物业运营收入规模较高的企业（与会出售），若采用公允价值计量方式，会有一次性的变动收益，建议关注世茂股份、陆家嘴、金融街、皇庭国际等。
表：房地产开发企业持有型物业资产规模及计量方式（根据规模排序）
我们在此推出18年的REITs组合，包括：光大嘉宝、绿地控股、招商蛇口、金融街、世茂股份、陆家嘴，在政策出台前以及具体细则和公司REITs发型后，都有参与机会。
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