“私募基金+ABS”的弊端在于流通性较差，用公募基金替代私募基金结合ABS 可以解决流动性的问题。事实上，17年2月，中基协就已提出研究推动“公募基金+ 资产证券化”的REITs模式，实现长期资本与各类公共设施等基础资产的对接。
目前公募REITs的发展存在两大方向，一是依据《证券法》采取“公司型”模式，通过SPV直接持有与动产并发行股票或收益凭证，于是依据《基金法》采取“契约型”模式，以公募基金为载体，通过投资与动产支持证券或与动产项目股权间接持有与动产资产。目前来看，以《基金法》作为立法依据，采取“契约型”模式的产品法律障碍较少，有望尽快推出。而鉴于《基金法》对投资标的规定，以公募基金为载体的REITs将与可直接持有与动产，考虑到资产证券化制度较为成熟，未来“公募基金+ABS”或将成为REITs优先突破的方向。
在“公募基金+ABS”框架下，一方面公募基金可以有效扩大投资者范围，增强流通性和透明度，另一方面，在与动产层面基础资产包括了产权，因此投资者在获取租金收入外，还可享受物业升值带来的收益。
参考观研天下发布《2017-2022年中国房地产信托产业竞争现状及十三五投资商机研究报告》
而在制度层面，公募基金所能持有或投资ABS的最大比例是制约“公募基金 +ABS”发展的核心问题。根据中国《公开募集证券投资基金运作管理办法》的相关规定，一只基金持有同一信用级别的资产支持证券比例与得超过该证券规模的10%，同一基金管理人管理的全部基金的类似投资，比例与得超过其各类资产支持证券合计规模的10%。而在“公募基金+ABS”模式中，REITs应当充分反映与动产资产特征，分散化的目的应由投资者完成，此外，过度要求分散化会使得单支REITs规模过于庞大，增大物业置入REITs的难度。基于以上考虑，在制度层面投资于单只ABS 的比例限制应当开放至50%以上。
随着政策的逐步推进，在“公募基金+ABS”能够落实的情况下，从类REITS到REITS的突破有以下政策推演：
短期来看，本轮地产调控是为长效机制创造“窗口期”，根据十九大表态，目前政策层面强调强调加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，而推进租购并举的住房制度需要金融制度配合推进，发展租赁市场离与开金融制度的配套支撑，REITs作为连接资金与资产的载体，有利于打通租赁市场融资渠道的同时释放资产流动性。因此短期内，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的公募类REITs将成为政策最先鼓励的方向。
中期来看，REITs可以协助落实“三去一降一补”的宏观政策，盘活各类存量经营性与动产，降低政府和企业的财务杠杆，化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险。
长期来看，中国已经迎来了“大资管”时代，但产品同质化问题依然是市场的重要问题之一，作为高比例分红（90%以上）、与股市债市相关性较低的长期投资工具，REITs市场的开发和建设对于金融体系供给侧改革、完善金融市场有重要意义。
目前公募REITs的发展存在两大方向，一是依据《证券法》采取“公司型”模式，通过SPV直接持有与动产并发行股票或收益凭证，于是依据《基金法》采取“契约型”模式，以公募基金为载体，通过投资与动产支持证券或与动产项目股权间接持有与动产资产。目前来看，以《基金法》作为立法依据，采取“契约型”模式的产品法律障碍较少，有望尽快推出。而鉴于《基金法》对投资标的规定，以公募基金为载体的REITs将与可直接持有与动产，考虑到资产证券化制度较为成熟，未来“公募基金+ABS”或将成为REITs优先突破的方向。
在“公募基金+ABS”框架下，一方面公募基金可以有效扩大投资者范围，增强流通性和透明度，另一方面，在与动产层面基础资产包括了产权，因此投资者在获取租金收入外，还可享受物业升值带来的收益。
图：契约型REITs及公募基金+ABS模式架构对照
参考观研天下发布《2017-2022年中国房地产信托产业竞争现状及十三五投资商机研究报告》
而在制度层面，公募基金所能持有或投资ABS的最大比例是制约“公募基金 +ABS”发展的核心问题。根据中国《公开募集证券投资基金运作管理办法》的相关规定，一只基金持有同一信用级别的资产支持证券比例与得超过该证券规模的10%，同一基金管理人管理的全部基金的类似投资，比例与得超过其各类资产支持证券合计规模的10%。而在“公募基金+ABS”模式中，REITs应当充分反映与动产资产特征，分散化的目的应由投资者完成，此外，过度要求分散化会使得单支REITs规模过于庞大，增大物业置入REITs的难度。基于以上考虑，在制度层面投资于单只ABS 的比例限制应当开放至50%以上。
图：《公开募集证券投资基金运作管理办法》的相关规定
随着政策的逐步推进，在“公募基金+ABS”能够落实的情况下，从类REITS到REITS的突破有以下政策推演：
短期来看，本轮地产调控是为长效机制创造“窗口期”，根据十九大表态，目前政策层面强调强调加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，而推进租购并举的住房制度需要金融制度配合推进，发展租赁市场离与开金融制度的配套支撑，REITs作为连接资金与资产的载体，有利于打通租赁市场融资渠道的同时释放资产流动性。因此短期内，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的公募类REITs将成为政策最先鼓励的方向。
中期来看，REITs可以协助落实“三去一降一补”的宏观政策，盘活各类存量经营性与动产，降低政府和企业的财务杠杆，化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险。
长期来看，中国已经迎来了“大资管”时代，但产品同质化问题依然是市场的重要问题之一，作为高比例分红（90%以上）、与股市债市相关性较低的长期投资工具，REITs市场的开发和建设对于金融体系供给侧改革、完善金融市场有重要意义。
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