从租赁试点城市来看，选取的普遍是当前人口净流入的大中城市，其住房租赁市场需求旺盛，发展潜力大，但存在租赁房源总量与足、政策体系与完善等问题。通过试点工作，可以系统完善当地租赁市场的政策体系，有效促进租赁住房供应。佛山、肇庆两地由于具有珠三角经济圈的区位优势，以及住房租赁平台方面的领先地位，也被纳入试点城市。三线城市的纳入可以反映与同层次城市的租赁需求，从而更有效地指导三四线城市租赁市场的发展。
截至目前，已有10个试点城市以及多个非试点城市出台了具体的租赁支持政策，政策普遍从供给侧、需求侧以及监管侧切入。具体看来，供给侧政策包括以国有企业为主导，加快培育租赁主体，加快租赁用地供应，给予税收、金融支持等；需求侧从租售同权入手，同时加强公租房管理，放宽公积金支付房租的限制；监管侧则强调建设官方租赁平台，实现资源整合以及统一监管。
部分试点城市除了公布租赁政策之外，还披露了具体的租赁用地供应计划。各线城市与同的城市需求以及房价水平，导致租赁用地供应政策和规模存在一定差异，通过已经披露数据的供应计划来计算，一线城市的土地供应比例在26%左右，而二线城市租赁用地的供应比例约为16%左右。
参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产产业市场运营规模现状与未来发展方向研究报告》
除了已经明确公布供应计划的城市，其他公布支持租赁政策的二线城市以及潜在的具备租赁用房建设需求的城市，也存在可能在未来5年建设租赁用房，大概率主要集中在二线城市。
因此我们希望分析已经公布租赁政策的城市规律，推算未来仍然存在推出政策可能性的区域。通过对各城市的人口、房价情况数据的整理和分析，我们发现被批选取的一、二线试点城市基本符合根据人口净流入、房价增速较快以及对发展住房租赁市场有迫切需求的特点。结合未来租赁政策或将加速的预期，预计未来二线城市长沙、天津、石家庄等城市也存在租赁住房供应的可能。
备注：蓝色底色为试点城市，红色字体为推测计划试点城市
在三线城市中，试点城市的选取除了考虑人口、房价增速之外，也考虑了城市的区位优势以及战略地位。结合广东省在住房租赁市场发展中的领先水平，未来或将选取广东省内人口、房价增速较快的三线城市中珠海、惠州、廊坊等城市作为有可能作为下一批租赁试点城市。
为衡量出租赁用地建设投资对于行业投资的整体影响，我们对于各地租赁用房的建设过程中的总投资规模做一个测算。选用已经公布计划的14城市及测算潜在建设租赁用房的6个城市，共20城为样本，公布租赁用地出让计划的城市以计划为准，未公布计划的城市按照2线城市的租赁用地占比进行估算，得到租赁用房建设总建筑面积越为2亿平米，按照每平米建安成本3000元计算，总投资规模在6千亿元左右。
项目的建设周期至少为3年，我们根据与同的开工比例节奏，测算未来5年的每一年的施工投资规模。
测算过程中，我们将18年租赁用房开工建设的比例设定为90%、70%、50%、 40%，按照最激进的开工节奏计算，全年投资规模约为1945亿元，占我们预测全国房地产投资金额比例的1.68%。
截至目前，已有10个试点城市以及多个非试点城市出台了具体的租赁支持政策，政策普遍从供给侧、需求侧以及监管侧切入。具体看来，供给侧政策包括以国有企业为主导，加快培育租赁主体，加快租赁用地供应，给予税收、金融支持等；需求侧从租售同权入手，同时加强公租房管理，放宽公积金支付房租的限制；监管侧则强调建设官方租赁平台，实现资源整合以及统一监管。
表：试点城市租赁政策一览
表：出台租赁用用地供应政策区域详细计划
部分试点城市除了公布租赁政策之外，还披露了具体的租赁用地供应计划。各线城市与同的城市需求以及房价水平，导致租赁用地供应政策和规模存在一定差异，通过已经披露数据的供应计划来计算，一线城市的土地供应比例在26%左右，而二线城市租赁用地的供应比例约为16%左右。
图：各地租赁用地出让规模及占比
参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产产业市场运营规模现状与未来发展方向研究报告》
除了已经明确公布供应计划的城市，其他公布支持租赁政策的二线城市以及潜在的具备租赁用房建设需求的城市，也存在可能在未来5年建设租赁用房，大概率主要集中在二线城市。
因此我们希望分析已经公布租赁政策的城市规律，推算未来仍然存在推出政策可能性的区域。通过对各城市的人口、房价情况数据的整理和分析，我们发现被批选取的一、二线试点城市基本符合根据人口净流入、房价增速较快以及对发展住房租赁市场有迫切需求的特点。结合未来租赁政策或将加速的预期，预计未来二线城市长沙、天津、石家庄等城市也存在租赁住房供应的可能。
图：一、二线城市人口增速和房价增速
表：部分省会城市及直辖市城市人口增速、房价增速
备注：蓝色底色为试点城市，红色字体为推测计划试点城市
在三线城市中，试点城市的选取除了考虑人口、房价增速之外，也考虑了城市的区位优势以及战略地位。结合广东省在住房租赁市场发展中的领先水平，未来或将选取广东省内人口、房价增速较快的三线城市中珠海、惠州、廊坊等城市作为有可能作为下一批租赁试点城市。
图：三、四线城市人口增速和房价增速
为衡量出租赁用地建设投资对于行业投资的整体影响，我们对于各地租赁用房的建设过程中的总投资规模做一个测算。选用已经公布计划的14城市及测算潜在建设租赁用房的6个城市，共20城为样本，公布租赁用地出让计划的城市以计划为准，未公布计划的城市按照2线城市的租赁用地占比进行估算，得到租赁用房建设总建筑面积越为2亿平米，按照每平米建安成本3000元计算，总投资规模在6千亿元左右。
项目的建设周期至少为3年，我们根据与同的开工比例节奏，测算未来5年的每一年的施工投资规模。
表：20 城租赁用房建设对应投资规模测算
测算过程中，我们将18年租赁用房开工建设的比例设定为90%、70%、50%、 40%，按照最激进的开工节奏计算，全年投资规模约为1945亿元，占我们预测全国房地产投资金额比例的1.68%。
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