我国房地产行业投资放缓房价回落情况分析

        内容提示：房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

        经济小幅回落，通胀下行确立。信贷微调有所显现，1-10月M2同比增12.9%，比上月减少0.1个百分点；金融机构各项贷款余额53.5万亿，同比增15.8%，增速回落趋缓；翘尾因素回落使10月CPI同比5.5%，通胀下行；10月美元兑人民币汇价升至6.323，远期升水80个基点；10月热钱反弹至1871亿元；10月PMI为50.4%，比上月回落0.8个百分点；10月贸易顺差乏力为170亿美元，同比下滑36%。

　　商品房销售低迷，房地产投资增速继续下滑。持续调控使销售“银十”不再。1-10月，商品房销售额累计4.38万亿，同比增18.5%，增幅较上月继续回落4.7个百分点；受此影响，1-10月房地产累计开发投资4.99万亿，同比增31.1%，比上月继续回落0.9个百分点；10月房地产当月完成开发投资5698亿元，同比增25%，与上月基本持平，但环比下降11.58%；10月住宅投资完成额4044亿元，同比增27.55%，比上月继续减少0.89个百分点。

　　土地购置增速回落明显，土地成交价高位微降。1-10月，全国房地产企业购置土地面积3.37亿平，同比增3%，比上月继续回落4.2个百分点；全国土地累计购置金额9423亿元，同比增17.7%，增速比上月继续减少1个百分点；10月，全国土地出让均价为3826元/平，同比大增58%，环比微降4.91%。在土地流拍率增加的情况下，地方政府倾向于推出土地挂牌价较高的地块。

　　新开工增速继续回落，受此影响竣工增速放缓。1-10月，全国房屋新开工面积16亿平，同比增21.7%；单月新开工面积1.26亿平，同比增2.21%，比上月继续减少6.7个百分点；单月竣工6265万平，同比增23%，比上月回落17.46个百分点。

　　全国房价环比继续回落。10月，重点监测一线城市房价同比涨3.32%环比继续回落0.18%，比上月继续回落0.1个百分点；10月，二、三线重点监测城市房价同比涨2.11%环比继续回落0.45%。持续的调控促使房价呈现环比继续回落。

　　后期数据将继续回落，但房价成交螺旋下跌可能性不大。考虑到去年11、12月数据基数较高，我们预计后期数据将保持回落趋势。此外，行业当前宏观背景优于2008、房价回调范围和认同程度高于2008以及开发商对调控的提前准备使得我们认为价格合理回调可以有效引发刚性需求。

　　估值和投资：截至11月28日，A股市场PE-TTM在13.53倍，房地产板块PE-TTM在13.76倍。维持对行业的“增持”评级。维持前期观点，我们认为房价回落构成行业政策转向前提，投资回落后政府容忍度是能否转向和转向力度的核心。当前货币政策“微调”对行业构成利好、业绩锁定性使得年后估值重新回落，行业将具备吸引力。个股方面后期应该自下而上选股，从“销售确定性”和“业绩承诺”两方面选股。继续看好销售有保障的大盘蓝筹、文化地产主题投资和超跌二、三线个股，包括万科、保利地产、荣盛发展、和文化地产龙头华侨城A和万通地产。

　　风险提示。房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。