房地产资产证券化市场规模究竟有多大? 房地产商也早已开始布局

导读：房地产资产证券化市场规模究竟有多大? 房地产商也早已开始布局。全面启动房地产资产证券化业务将形成一个总量约为12万亿元的市场!这个数字是被称为风口的互联网理财市场规模的6倍，风力将更加猛烈。

        根据《21世纪经济报道》近日文章，国内首只公募REITs基金——鹏华前海万科REITS成立满一年，累计收益接近10%。2016中国资产管理年会上，鹏华基金副总裁表示，机构投资者除了关注二级市场股票、债券、现金存款以外，还在开拓一级和一级半市场的股权投资机会，积极探索第四类资产。而第四类资产的代表正是REITS基金。

        REITs产品是构建多元化房地产金融的重要一步，属于房地产行业ABS的一个重头戏。通过发行REITs产品，专门投资机构从投资者处取得资金进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。如此一来，房地产行业流动性较低、非证券形态的房投资可以直接转化为资本市场上的证券类、标准化的资产——收益凭证。
        房地产资产证券化的市场规模究竟有多大?

        按照央行发布的金融机构贷款投向报告，2015 年末，人民币房地产贷款余额21.01 万亿元。按照上市银行60%抵押质押类贷款的比重估算，全面启动房地产资产证券化业务将形成一个总量约为12万亿元的市场!这个数字是被称为风口的互联网理财市场规模的6倍，风力将更加猛烈。
房地产商也早已开始布局。
        早在2013年，万科就与前海金控、深交所合作推出了国内首只REITs产品;2015年6月，万达集团联手被其收购的“快钱”推出国内首个商业地产众筹项目“稳赚1号”，该产品实质上是准REITs;绿地集团于今年上半年也发布了在新加坡发行REITs的计划公告。

        其实当前房地产并不缺现金。根据相关数据，2016年1-6月份房地产销售额同比增长42.1%，个人购房贷款新增2.36亿元，比去年同期高出1.25亿元。而与此同时，房地产投资增速仅为6.1%。投资增速与直接和收入增幅相挂钩的销售增幅的巨大差距，意味着房地产企业手头现金量增大，这也被认为是今年以来M1(现金+ 活期存款)加速上升的一个原因。
        问题也随之出现：为何在不缺流动性的大背景下，房地产企业仍然在加速REITs的进程呢?
        从宏观经济环境来看，现在处于一个“资产荒”时期，大量现金在经济体中，而投资量却非常有限。 M1的同比增速从2015年年初的不足5%大幅增长至2016年6月份的24.6%，这充分表明有大量待投资金由于缺乏优质资产而只能以现金的形式存在。

        房地产作为国民经济的支柱产业 是资产荒中难得的优质资产
        在这种大背景下，实力雄厚、信誉好的房地产商发行相关产品有助于推动REITs市场需求的形成，也能为新政策框架的制定增添动力。另外，城镇化背景下房地产行业自身的前景也仍然可观。在不远的未来，REITs产品或许能上市成为公募产品。
        另外，房地产商推进REITs也是为了实现轻资产化转型。通过REITs产品，房地产商可以以更少的自有资金参与投资，从而实现“轻资产+重经营”的转型战略。另外，REITs无论是股权形式还是债权形式，都有较高的安全性和收益性，因此也能在资本市场上较好地流通，这为资金流入的稳定提供了保障。

参考《2017-2022年中国房地产金融市场产销调研及十三五投资规划研究报告》

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