2012年第二季度上海市写字楼市场需求压力有所放缓

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       导读：2012年第二季度时，上海市浦东区域写字楼市场总存量为1915346平方米，空置率为4.93%，平均租金8.72元/平米/天，租金按季度同比增长1.20%。虹口地区写字楼总存量为146302平方米，空置率最高，为81.2%。平均租金为5.17元/平方米/天。

       尽管中国总体经济依旧低迷，并且五月的经济数据更是不容乐观，专家预测第2季度国民生产总值将无法达标（7.5%），但过去两个月上海全市范围内写字楼空置率处于历史较低水平，吸引了开发商纷纷推出新项目。第2季度上海写字楼市场一共迎来了七个新楼盘（虹口三个、闸北两个、黄浦和徐汇各一个），甲级写字楼面积共达306,006平方米（见表二）。
       比较各个区的状况，虹口和闸北由于本季度新增供应的大量入市导致了其空置率的飙升，分别环比增加了76.2和13.7个百分点。相反的黄浦和徐汇等成熟商圈在有新增楼盘的情形下，依旧保持良好的态势，空置率依旧低于全市平均水平的8.81%大关。从对写字楼的需求来看，上海写字楼市场的净吸纳量相比上个季度有了极大的提高，达到了133,243平方米，但是依旧比去年同期的水平少了一半多。相比2012年初，当今写字楼市正在放缓的观点依然存在，中介机构和开发商分分表z示上海的写字楼带看率并无明显起色，近期甚至下滑的态势。不过，与消极的市场形成强烈对比的是，一些位于静安、长宁等报价较高的新项目则取得了傲人的成绩，预租率均超过了60%。这不仅消除了对市场成长速度骤缓的担心，也体现了在市场动荡的情况下，质量和区位是决定项目成功与否的最重要的因素。 优质甲级写字楼的高入住率以及跨国公司和内资公司对其的强劲需求，继续带动着上海全市写字楼平均租金的走势，环比上升1.86%，同比上升13.23%。国际超甲级写字楼的租金更是达到了每平方米每天12.90人民币（2.05美元）（图二）。
       展望未来，下半年将先后有八个楼盘（超过67万平方米）投入市场，结合下滑的上海2012年第3季度净雇佣前景指数+16% （2010 年第 2 季度以来的新低点），都透露上海总体写字楼市场将迎来一定的压力。但就考虑静安区、陆家嘴、黄浦区等传统的中央商务区，较少的未来供给和有限的闲臵土地，赋予了这些区块较好的租金涨势。

表二：甲级写字楼市场数据

资料来源：观研天下整理
图二：写字楼指数 (2005年至 2016年预测)

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图三：甲级写字楼的新增供应、吸纳量和空置率

资料来源：观研天下整理