10月份房地产市场降温明显 四季度房地产市场或将进一步调整

 导读：10月份房地产市场降温明显 四季度房地产市场或将进一步调整。10月份是房地产市场传统意义上的销售旺季，但是今年“银十”不再。从9月30日开始，全国20多个城市陆续发布了新一轮调控措施。 

参考《2016-2022年中国房地产电子商务行业竞争现状及十三五竞争策略分析报告》 

　　10月份是房地产市场传统意义上的销售旺季，但是今年“银十”不再。从9月30日开始，全国20多个城市陆续发布了新一轮调控措施。受限购、限贷等收紧性政策影响，10月份房地产市场降温明显。 

　　截至10月30日，无论是一线城市，还是“四小龙”等城市，其住宅成交量均出现大幅度下滑。业内人士认为，在地方密集调控政策的持续作用下，四季度房地产市场或将进一步调整。 

　　降温 10月份成交下滑明显 

　　在新一轮调控政策里，北京的政策最为严格，其效果在10月份也表现得最为明显。亚豪机构数据显示，当月北京楼市供应量减少64%，成交量下滑41%。 

　　截至10月30日，10月份北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交8508套，成交面积94.36万平方米，环比上月分别减少41%、32%，这一成交量也创造了近5个月的新低。与此同时，当月北京商品住宅成交均价为35449元/平方米，环比下降3%。 

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，新政之后成交的快速下滑，一方面是受到有效需求减少的影响;另一方面则是受到供应“短路”的制约。 

　　任启鑫说，新政之后，市场需求开始出现分化，一小部分之前已经锁定意向房源，或是特定原因急需购房的群体，仍然在继续购房;而另外一大部分需求并不迫切的群体则开始选择观望。其中，一些需要“卖旧买新”的改善型需求，由于在“卖旧”环节难以在预期价位出让，其“买新”的置业计划被迫延期。 

　　不只是北京，伟业我爱我家集团市场研究院数据显示，进入10月份后，今年楼市曾一度火爆的“四小龙”——南京、苏州、厦门、合肥的商品住宅销售量全面下滑，市场降温趋势十分明显。 

　　数据显示，9月份南京商品住宅平均每日销售449套，10月迄今的日均销售量仅为207套，环比下降54%;苏州9月份的商品住宅日均销售量为463套，10月迄今的日均销售量为175套，环比下降62.2%;厦门9月份日均销售量为22套，10月份仅为7套，环比下降68.4%。 

　　该机构指出，合肥10月份的商品住宅销售数据尚未得出，但是从9月下半月开始，合肥的商品住宅销售数据就已经开始下滑。9月上半月，合肥商品住宅日均销售267套，下半月仅有60套，环比下降了77.4%。 

　　另外，中原地产研究中心数据显示，截至10月30日，全国54个城市10月份以来合计签约商品住宅270164套，这是最近3个月来第一次跌下3万套。相比9月份的数据跌幅为15%。 

　　中原地产首席分析师张大伟认为，部分城市因为限购末班车效应的集中签约释放后，市场开始出现调控导致的成交下调现象。在他看来，网签数据尚不足以反映真实的市场情况，“据大部分大型中介公司及开发商调查，本次新政影响下，一二线城市10月份成交量环比跌幅超过4成，市场正在快速降温”。 

　　重手 结构性调控政策持续发力 

　　张大伟说，最近，从银监会到地方层面，都开始明显收紧房地产信贷政策。如果未来信贷全面收紧，房地产市场将告别价格快速上涨的时代。 

　　事实上，本轮密集的调控政策不仅仅体现在限购、限贷等方面。各地还纷纷出台针对开发商和中介机构的整顿措施，旨在打击捂盘惜售、哄抬房价、恶意营销等违规行为。例如，北京集中开展了在售商品房项目和房地产中介机构执法检查工作，督促相关企业严格落实房地产调控政策要求，杜绝发生捂盘惜售、哄抬房价等多种扰乱房地产市场秩序的行为。 

　　此外，上海在10月中旬要求严格执行限贷政策，强化首付来源审查，加强收入真实性审核;深圳对10个区/新区的20个在售楼盘进行突击检查;广州市住建委、国土规划委、发改委、工商局四部门联合发文，要求规范房地产开发企业，明确提出将对发布虚假房源、恶意炒作、捂盘惜售等9种不正当经营行为依法严惩。 

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者，政策的执行力度正在一步步强化，因此，“四小龙”这些城市10月份商品住宅销售量的下滑完全在情理之中。 

　　亚豪机构市场总监郭毅说，此轮调控是自2011年之后最严厉的、波及范围最广的一次房地产收紧调控。与2011年“一刀切”式的模式不同，此轮调控更着重于分城施策。 

　　郭毅表示，当前全国不同城市当中楼市表现仍分化较大，一二线城市出现过热现象，而部分三四线城市仍然面临较大的去库存压力，其中过热城市当中“热度”也不尽相同，因此此轮房地产集中调控也可称为结构性调控。 

　　走向 预计四季度进一步回调 

　　针对四季度的房地产市场形势，张大伟告诉《经济参考报》记者，以北京市场为例，网签数据预计到11月才能全面反映出政策结果。“预计北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓，在自住房大量供应后，部分区域的价格可能出现调整”。 

　　他进一步解释，北京调控政策主要针对中高端市场，并采取了力度较大的约束政策，这将导致很多豪宅项目的入市难度进一步增加。特别是一些高价地项目，未来取得预售证的难度将大幅上涨，最终有可能促使市场进入降温期。 

　　“需求的分化使得新政后成交量迅速下滑，而后期预计抱以观望心态的购房者还将持续增加，春节前后北京新房市场的购买意向也将降至阶段性冰点。”任启鑫说，四季度的元旦和春节长假期间，也是传统上的销售淡季，大量项目将封盘过冬。在此期间，供应量的不足也将使得成交价格继续企稳。预计这轮供应端的盘整局面将维持到明年4月前后，届时随着新一批自住房等政策房产品的入市，以及后续限定房价的项目陆续供应，预计住宅的市场供应将会逐步复苏。与此同时，楼市的产品形态、价格体系也将发生新的变化。 

　　就全国范围的市场来说，郭毅认为，此轮收紧调控的主要目的是“去投资化”，因此各个城市根据自身的实际情况，分别出台了程度不同的限购政策。严格的限购政策，有利于抑制房地产投机行为，为部分城市当中的楼市过热现象降温，使得房地产市场回归理性。 

　　“另外，此轮房价的快速上涨很大程度上属于‘货币现象’，而首付比例的提高则着眼于‘去杠杆化’。”郭毅指出，从市场表现来看，首付比重的普遍大幅提升使得大量原计划购房群体出现资金短缺现象，因此购房计划不得不延后甚至搁置，需求的大范围受限也是造成10月成交量普遍下滑的重要原因。 

　　“临近年底，各商业银行普遍面临信贷额度不足现象，放贷周期增长，因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量将进入低迷周期。”郭毅认为，受成交量影响，成交价格快速上涨的趋势在年底之前也将被终结。不过长期来看，成交量价的走势很大程度上仍然受到货币政策的影响，信贷总量是否纳入管控范围将为未来楼市的走向提供风向标。 

　　国际期货市场近期发展主要呈现四大趋势 

　　自19世纪中叶美国芝加哥期货交易所创办以来，期货市场已有150年的历史。但期货市场的大发展还是本世纪70年代金融期货出现以后的事情。国际期货市场的近期发展主要呈现以下几个趋势：

　　（一）品种不断更新。期货市场发展的前一个世纪基本上都是围绕商品期货交易进行的，主要有农产品、金属、能源等大宗商品。本世纪70年代后，随着利率、股票和股票指数、外汇等金融产品期货期权交易的推出，全球期货市场进入了一个崭新的时代。目前，新的金融衍生产品仍不断出现。

　　（二）期货交易所合并。各国期货交易所进行竞争的重要手段之一是通过合并的方式扩大市场规模，提高竞争能力。如日本的商品期货交易所最多时曾达27家，到1990年，通过合并减少到16家，1997年11月减至7家，形成以东京工业品交易所、东京谷物商品交易所为中心的商品期货市场。在欧洲，伦敦国际金融期货期权交易所于1992年兼并了伦敦期权市场，1996年又收购了伦敦商品交易所，其1996年的交易量首次超过历史悠久的芝加哥商业交易所，成为仅次于芝加哥期货交易所的世界第二大期货交易所。在美国，1994年，纽约商业交易所与纽约商品交易所实现合并，成为以金属和燃料油为主的期货交易所，1996年起，芝加哥期货交易所与芝加哥商业交易所也开始酝酿合并事宜。

　　（三）期货交易的全球化越来越明显。进入80年代以来，各期货交易所为了适应日益激烈的国际竞争，相互间联网交易对方的上市品种已成为新潮。联网交易就是期货交易所之间通过电脑撮合主机的联网方式，使交易所会员可以在本交易所直接交易对方交易所上市合约的一种交易形式。联网后，各交易所仍保持独立法人的地位。先后联网的交易所有：新加坡国际金融交易所分别与芝加哥商业交易所、纽约商业交易所、国际石油交易所、伦敦国际金融期货期权交易所和德国期货交易所联网，伦敦国际金融期货期权交易所分别与芝加哥期货交易所和东京期货与期权交易所联网，香港期货交易所分别与纽约商业交易所和费城股票交易所联网，纽约商业交易所与悉尼期货交易所联网等。

　　（四）科学技术在期货交易中扮演越来越重要的角色。交易所间的联网和异地远程交易，首先需要解决的是技术问题。在90年代初，为了满足欧洲及远东地区投资者在本地时间进行芝加哥期货交易所和芝加哥商业交易所上市合约交易的需要，这两家交易所与路透社合作，推出了全球期货电子交易系统（GLOBEX）。此后，其他交易所纷纷效仿，并开发出各自的电子交易系统，如伦敦国际金融期货期权交易所的APT系统、法国国际期货交易所的NSC系统等。这些系统不仅具有技术先进、高效快捷、操作方便等特点，而且使全球24小时不间断进行期货交易成为现实。

　　（五）加强监管、防范风险成为期货市场的共识。作为一个高风险的市场，各国政府监管部门对期货市场无一例外地进行严格监管。特别是1995年具有百年历史的英国巴林银行，因其交易员在新加坡国际金融期货交易所从事日经225股票指数期货交易时，违规操作，造成数十亿美元的损失，最终导致该银行倒闭的严重事件发生后，从监管部门到交易所以及投资者都对期货市场的风险更加重视，对期货交易中的合约设计、交易、结算、交割等环节进行深刻的反思和检讨，以求控制风险，更好地发挥期货市场的功能。 

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