全国房地产行业13 个重点城市新房成交价格走势情况

导读： 全国房地产行业13 个重点城市新房成交价格走势情况。总供给不足，开发商不差钱，调控先缩量：2014~2016 年的这轮周期，我们认为核心驱动力是银行宽信用、居民加杠杆，但同时我们也看到，为何此轮房价上涨的矛盾集中在前15 大城市爆发，这也与前15 个城市2014 年以后土地出让速度大幅下降、总供应不足有关（我们汇总的13 个一二线城市2014~2016 年住宅用地成交建面年均仅1.4 亿平米，显著低于2009~2013 年间的年均2.0 亿平米）。

参考《2017-2022年中国房地产厨卫产业运营现状及十三五发展趋势前瞻报告》 

       总供给不足，开发商不差钱，调控先缩量：2014~2016 年的这轮周期，我们认为核心驱动力是银行宽信用、居民加杠杆，但同时我们也看到，为何此轮房价上涨的矛盾集中在前15 大城市爆发，这也与前15 个城市2014 年以后土地出让速度大幅下降、总供应不足有关（我们汇总的13 个一二线城市2014~2016 年住宅用地成交建面年均仅1.4 亿平米，显著低于2009~2013 年间的年均2.0 亿平米）。因此，国庆调控采用限购等需求抑制手段，只是延迟了居民购房需求的释放时间，但从供应层面看，一方面总供给不足（重点城市供地太少），另一方面，开发商前3 季度已经基本完成回款目标，自身不差钱，使得开发商有充足动力延后新增供应，促使供需在成交量低位达到“紧平衡”。因此，再往前看，国庆的严厉调控难以在短期对房价产生向下拉力，需要持续较长时间（比如2~3 个季度直到17 年开春）或者有增加土地供应、紧缩流动性等措施（比如对银行按揭贷款额度控制等），才会促使开发商以价换量，主动调整售价。 

       预计重点13 城市新房成交今年4季度同比下降20%，明年上半年同比下降40%。对于一二线城市整体行业状况的分析，我们一般使用有全套数据体系的13 个重点城市情况来拟合分析（全套数据体系包括月度成交、新增供应、可售存货、新开工、土地市场、二手房成交及新房成交价格等等），而且从我们过往研究经验看，重点的13 个城市销售趋势与30 个大中城市成交趋势基本一致，且领先于全国成交变现约3~6 个月。从我们掌握的13 城市数据看，2016 年供需缺口仅次于2009 年（2016 年1~9 月供需差达到32%，2009 年供需差为36%），去化周期下降到7 个月以下，因此也直接推动了一二线城市房价在2016 年的暴涨。往前看，我们注意到随着地产市场走强，2016 年1~9 月13城市中，一线城市新开工增长了5%，二线城市新开工增长了35%，预示着2017 年13城市市场整体供应将上升约17%，而需求层面，由于房价短期1 个季度内难以明显下调，高压政策也将延续至明年开春，预计2017 年上半年整体市场需求将同比萎缩近40%，回到2013~2014 年左右的成交水平，预判去化周期将在2 季度上升到12 个月水平。 

       成交下降主要挤出的是投资需求。再结合样本城市近几年的成交结构数据，样本城市90~140 平米户型成交的绝对量在近两年明显提升，我们认为一方面与2010 年以前刚需购房者集中在近两年改善有关，另一方面也因为市场的火热推动投资性需求增长。此轮调控各地纷纷上调二套房首付比例（尤其是在有其他贷款未付清情况下），并重启限购，将有效打击投资需求，冷却市场。 

       信贷趋势预示着销售额同比增速未来将呈现下行趋势 

       而13 个重点城市也是全国数据的领先指标 

       2017年13 个重点城市的月度新增供应与成交走势预测 

       2017年13 个重点城市半年度新增供应与成交走势预测 

       新开工对一年后的住宅供应有指引作用 

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