哈尔滨未来房价上涨乏力 区域人口吸引力不足城镇化低

导读： 哈尔滨未来房价上涨乏力 区域人口吸引力不足城镇化低。哈尔滨 2015 年全年实现地区生产总值 5751.2 亿元，落后于同在东北地 区的沈阳和大连，在全国仅排在 27 位。GDP 较上年增长 7.1%，但基数仍较低。

参考《2017-2022年中国房地产电子商务市场运营现状及十三五市场竞争态势报告》 

       哈尔滨 2015 年全年实现地区生产总值 5751.2 亿元，落后于同在东北地 区的沈阳和大连，在全国仅排在 27 位。GDP 较上年增长 7.1%，但基数仍较低。其中，第三产业增长 9.3%，成为城市增长的新驱动力，第一第 二产业分别只增长了 7.2%、4.1%，拖累了整体涨幅。总来看，第一、二、 三产业对地区生产总值增长的贡献率分别为 10.4%、22.5%和 67.1%；非 公有制经济实现增加值 3120.5 亿元，增长 8.3%，占全市地区生产总值 的比重为 54.3%。 

       在工业主要产品中， 哈尔滨 2015 年的以钢铁、汽车、化工为代表的重工业产量暴跌，导致第二产业 GDP 占比下降，也代表着落后产能已开始出清。随着哈尔滨 在政策及市场的指引下积极开展产业结构换挡，优化产能带来的“阵痛期”仍将持续。 

       哈尔滨正经历 GDP 增长放缓及产业换挡 

       哈尔滨产能出清优化，2015 年重工产量暴跌 

       2015 年，哈尔滨户籍总人口为 961.40 万，为整个东北区域主要城 市首位，但已较 2012 年的峰值 993.51 万下降 2.62%，从侧面反映了东 北区域下行的重工业使得东北地区人口吸引力大不如前。哈尔滨的劳动 适龄人口（18-60 岁）比例于 2009 年开始下降，并在 2013 年跌破了 70%。 人口下滑主要源于人口持续迁出，自然增长率也呈下行趋势。哈尔滨城市幅员辽阔， 人口密度较低，农业人口基数大，因此城镇化水平上，哈尔滨仍处在上 升通道且尚未达到 50%，落后于全国其他主要经济区域核心城市水平， 也远不及东北其他三城的水平。 

       哈尔滨人口数量东北区域最高，但人口密度较低 

       哈尔滨城镇化水平较低，户籍人口停止增长 

       哈尔滨新增住宅土地成交面积和开发投资额自 2013 年起一直处于下行状 态。2016 年 1 季度数据显示，哈尔滨新成交住宅土地总面积为 38.13 万 平米，与 2015 年总的 133.09 万平米的 1/4 相近，意味着哈尔滨 2016 年 地产开发端并未出现“开年红”。而从成交土地的楼面均价来看，2015 年 5 月以来哈尔滨新成交土地楼面均价始终在 1500 元/平米上下波动，未 出现明显的上涨趋势，因此判断 2016 年哈尔滨房地产供给端难 以出现较大改善。 

       哈尔滨住宅买地及开发情况并未回暖 

       哈尔滨成交土地楼面均价未出现改善

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