2011年四季度我国房地产行业发展前景预测

        内容提示：尽管房价出现下调迹象，限购政策明显低于预期，但基于居民对于目前“房价过高难以接受”认同比例超过7成和调控一旦放松房价将报复性上涨的考虑，在房地产投资、新开工增速仍然处于高位，四线城市住房市场化发展和保障房发挥替代和支撑作用的情况下，四季度调控政策放松的可能性几乎为零。

        尽管房价已经松动，政策可能将由偏紧向观察期进行纠偏转变，但库存对资金链紧张的影响也在加剧，房地产行业在四季度仍将处于向下行周期转变的过渡阶段。

　　政策依旧偏紧但有望进入观察期

　　尽管房价出现下调迹象，限购政策明显低于预期，但基于居民对于目前“房价过高难以接受”认同比例超过7成和调控一旦放松房价将报复性上涨的考虑，在房地产投资、新开工增速仍然处于高位，四线城市住房市场化发展和保障房发挥替代和支撑作用的情况下，四季度调控政策放松的可能性几乎为零。

　　同时，在最为严厉的调控政策——限购全面铺开和扩容预期已完全被消化的背景下，针对房地产的政策紧缩空间已相当狭窄，出台新的调控政策的边际影响已经降低，相比较而言资金面对房企的影响则更值得关注。由于四季度通胀水平回落的速度仍然较慢，使得政府在银根的把控上面仍将较为严格。因此，当前房地产总体政策环境依旧偏紧，但随着四季度房价出现松动的可行性在增大，内外部经济形势走势的不确定性增加，政策在四季度有望进入相机抉择的观察期。

　　资金链紧张趋势加剧但分化严重

　　高供给和低需求预示着房企库存压力在不断加大，A股上市房企上半年存货首次突破1万亿元，同比增长接近40%，重点房企库存消化周期接近历史水平，重点城市北京和上海库存规模已超过2008年，金九堪称史上最黯淡，而国庆黄金周楼市惨淡收场预示着银十也难期。在银行信贷全面收紧后，楼市库存“堰塞湖”的形成使得通过销售回款解决资金困境的渠道全面受阻，目前房企融资已被迫进入了高成本的自筹资金时代。今年1-8月份，房企自筹资金占比超过了41%，仅通过信托融资的规模就接近于开发贷款的规模。2009年市场超预期回暖后房企大规模补库存将从今年开始体现为后续入市项目的增加，库存压力对资金链的恶化将进一步加剧，绿城“信托调查门”事件可能只是冰山一角。

　　房企资金链总体紧张的同时存在结构化的差异，大型房企融资能力、政策预期和适应能力强，能够通过调整区域布局和产品结构缓冲政策和市场的影响，小型房企机动灵活，项目单一且规模较小，具有社会关系网络，主要依靠体制外或非正规渠道融资，而中型房企产品区域分散化程度低，主要依赖传统信贷融资渠道，受资金链影响最大。

　　四季度：向下行周期转变的过渡阶段

　　如果将依旧偏紧的政策、高危悬顶的库存与日益紧绷的资金链结合起来，再考虑到内外部经济增长环境总体偏负面，似乎房价进入下跌周期已无悬念。同时，扣除保障房后的开发投资、新开工走势也显示行业景气度开始下行。但事实上，目前判断行业进入下行周期也面临诸多困难：一是在提振开发投资和销售规模方面，占全国城市总数77%的四线城市和部分三线城市住房市场化的发展正在发挥着替代一线城市和主要二线城市景气度下滑的作用；二是房企重心已完成向二三线城市转移，在限购扩容没有实现的情况下，这些城市总体上处于需求旺盛和房价上涨上升态势中；三是大型房企业绩锁定性好，在2010年高基数基础上，A股上市房企上半年预收账款同比增长依然达到60%，而小型房企应对市场调整和政策调控的韧性、灵活性非常强，驱动房企整体降价的内在动力仍未形成；四是由于地方政府债务问题的解决和融资需求对于房地产的依赖，造成了严格调控环境下“量价慢缩”在较长时间内持续的局面。因此，四季度仍处于向下行周期转变的过渡阶段