1）自持长租公寓的投资模型
假设地产开发商自持地块 10 年发展集中式的长租公寓，并于 10 年后把地块卖掉。假设有一块 3500 平米的地块，土地使用率 30%以内，占地容积率 4，规划建设总建筑面积为 4200平方米的四层建筑。
公寓楼计划建设 100 间房间，每间房间的均摊面积是 40 平米，按公寓的 75%的公摊率计算，则套内面积为 30 平米/间。假设建筑+装修+生活必须的配套设施(水电、煤气、电信等)是 3500 元/平米的建筑面积，则建筑成本为 1470 万。
根据近期上海拍卖的租赁地块的价格，我们假设购买此 3500 平米的地块价格为 1 亿，保持估计地价的增值速度与 GDP 同步。
另外，由于此开发模式比较适合房地产开发商，所以在此例子中参考万科泊寓的实际情况作出模型中租金、管理费用收入、费效比、管理费用率和财务费用率的假设。
参考中国报告网发布《2018-2023年中国长租公寓行业市场需求现状分析与投资发展前景研究报告》
买卖地块的资本溢价对此模式的 IRR 影响较大。可以看到自持模式下，前期的投入较大，但项目的内部收益率较高。
2）租入集中式或分散式房源运营长租公寓的投资模型
假设长租公寓运营商通过集中式或分散式租赁了 100 间房间进行运营，其中每间房间的原始租金成本为 a 元/月，以下把所有的收入和成本都通过 a 进行计算，以表示不同量之间的关系。由于此种模式比较匹配地产中介在信息整理方面的能力，所以在此以世联行红璞公寓作为测算的对象。
此种模型在两种情况下盈利状况会更优：1）通过租用厂房进行改建，则租金成本与公寓租金之间的比例可能高于 1.8，从而获得更高的租金差；2）通过分散式的方式租赁房源，长租公寓运营商作为 B 端的谈判者，议价能力较强，有利于获取较低租金成本。另外，根据如下敏感性分析，可以发现租金溢价相对空置率对项目 IRR 的影响更大。
假设地产开发商自持地块 10 年发展集中式的长租公寓，并于 10 年后把地块卖掉。假设有一块 3500 平米的地块，土地使用率 30%以内，占地容积率 4，规划建设总建筑面积为 4200平方米的四层建筑。
公寓楼计划建设 100 间房间，每间房间的均摊面积是 40 平米，按公寓的 75%的公摊率计算，则套内面积为 30 平米/间。假设建筑+装修+生活必须的配套设施(水电、煤气、电信等)是 3500 元/平米的建筑面积，则建筑成本为 1470 万。
根据近期上海拍卖的租赁地块的价格，我们假设购买此 3500 平米的地块价格为 1 亿，保持估计地价的增值速度与 GDP 同步。
表：上海试点住房租赁地块的交易价格
另外，由于此开发模式比较适合房地产开发商，所以在此例子中参考万科泊寓的实际情况作出模型中租金、管理费用收入、费效比、管理费用率和财务费用率的假设。
参考中国报告网发布《2018-2023年中国长租公寓行业市场需求现状分析与投资发展前景研究报告》
表：自持长租公寓的投资模型
买卖地块的资本溢价对此模式的 IRR 影响较大。可以看到自持模式下，前期的投入较大，但项目的内部收益率较高。
表：自持长租公寓投资模型关键因素的敏感性分析
2）租入集中式或分散式房源运营长租公寓的投资模型
假设长租公寓运营商通过集中式或分散式租赁了 100 间房间进行运营，其中每间房间的原始租金成本为 a 元/月，以下把所有的收入和成本都通过 a 进行计算，以表示不同量之间的关系。由于此种模式比较匹配地产中介在信息整理方面的能力，所以在此以世联行红璞公寓作为测算的对象。
表：租入集中式或分散式房源运营长租公寓的投资模型
此种模型在两种情况下盈利状况会更优：1）通过租用厂房进行改建，则租金成本与公寓租金之间的比例可能高于 1.8，从而获得更高的租金差；2）通过分散式的方式租赁房源，长租公寓运营商作为 B 端的谈判者，议价能力较强，有利于获取较低租金成本。另外，根据如下敏感性分析，可以发现租金溢价相对空置率对项目 IRR 的影响更大。
表：租入集中式或分散式房源运营长租公寓模型的关键因素敏感性分析
资料来源：中国报告网整理，转载请注明出处（GQ）
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