宏观经济形势预测
2017年7月24日IMF发布的最新一期《世界经济展望》报告中将美国2017年增长预测从2.3%下调到2.1%，2018年增长预测从2.5%下调到2.1%。目前，欧洲的投资前景有了很大改善，在经历长时间的经济衰退后，企业开始逐渐增加投资，重建产能，推动欧洲经济复苏。
IMF表示，许多欧元区国家的2017年增长预测已经上调，包括法国、德国、意大利和西班牙，这些国家2017年1季度的增长表现普遍强于预期，国内需求势头强于先前的预期。在出口复苏及日本生产活动逐渐活跃的带动下，日本经济有望持续复苏。2017年8月2日，日本政策投资银行公布的设备投资计划调查结果显示，日本大企业2017年度的国内设备投资额将达到17.839万亿日元，同比增长11.2%。新兴经济体增长具有较大潜力，印度经济有望保持中高速发展，俄罗斯和巴西的经济持续复苏，均对全球经济复苏产生助推作用。
我国经济仍将保持平稳运行。展望2017年下半年，我国经济形势在“稳增长”、供给侧结构性改革、“一带一路”等政策驱动下将延续稳中有进的总基调，预计我国经济整体仍将保持平稳运行。具体来看，需求有望保持平稳增长，我国就业形势良好，居民收入水平稳步提高，为扩大消费需求打下坚实基础；同时居民消费结构升级步伐加快，养老、医疗、健康、教育等服务消费加速，加之网络购物、共享单车等新型消费模式、消费业态不断涌现，带动新兴消费发展。
投资增速将略微放缓，一方面，去产能、去库存、去杠杆有序进行，市场供求关系改善，特别是高技术产业、装备制造业、战略性新兴产业发展动力不断增强，都将促进工业投资保持稳步增长；另一方面，今年煤电行业去产能成为供给侧结构性改革内容之一，占比较高的电力投资速度将因此放慢，将影响基建投资增速。出口需求有望持续增长，受益于美国等发达国家经济改善和新兴经济体进口能力增强，世界市场需求恢复，国际贸易活动趋于活跃，外部需求有望继续扩张；然而当前贸易保护主义抬头，美国对我国的汇率和贸易政策仍不清晰，我国出口不确定性较大，将对我国经济发展造成一定的下行压力。
下半年，房地产调控政策还将延续去年以来的分类指导、因城施策的调控方针，对于上半年商品房销售增速回落的一线城市和二线城市的调控方式上不仅仅是实施限购、限贷、限售政策，还加大了土地和房屋的供应。因此，下半年，房地产投资增速将会有所回落，但变动幅度不会有以往那么大，总体将保持一种缓中趋稳的走势，对我国经济的影响需要随着房地产形势的进一步发展来进行测算。
需求侧方面，因城施策的需求侧管理仍是现阶段的必要手段。在房地产长效机制还未建立的情况下，通过采取限购、限贷等措施抑制部分容易投机地区房地产市场的过度炒作，防止房价出现大幅波动，为房地产长效机制的建立留出时间，从而实现短效调控向长效机制的平稳过渡。
供给侧方面，逐步建立房地产市场健康发展的长效机制。房地产长效机制的建设是一个长期而繁复的过程。2010年，时任国务院总理温家宝在达沃斯论坛上表示，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制；2013年，政府工作报告提出，健全房地产市场稳定健康发展长效机制；2014年，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中提出，调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制；2015年强调，要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制；2016年12月9日，中央经济工作会议对房地产长效机制的表述为“加快研究”；2017年4月25日中央政治局会议的表述为“加快形成”；2017年7月24日会议表述则升级为“加快建立”，意味着政策由研究、讨论已走向了实施落地阶段。房地产市场长效机制是一个组合拳，包含多种手段，目前主要有两点。
在满足居住的需求之外，租房者也应同等享受其他附着在房产之上的权利。下半年，多个城市开始探索“租购同权”。广州率先发布了《加快发展住房租赁市场工作方案》，提出赋予符合条件的承租子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。在九部委发出《通知》后密集出台的鼓励住房租赁政策中，增加租房者的权利也被多个城市作为重点突破的方向。成都提出，符合申领居住证条件的居民凭房屋租赁合同备案凭证可申请办理居住证，居住证持有人按规定享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。沈阳提出，建立承租人居住证权利清单，不断扩大承租人权利。
参考中国报告网发布《2018-2023年中国房地产行业市场现状规模分析与投资发展趋势研究报告》
2018年12月底前，持有居住证的承租人按照法律法规规定在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面，享受公共服务，实现购租同权。武汉在《征求意见》中提出，将结合实际情况，适时研究出台符合条件的承租人子女就近入学等基本公共服务政策措施。郑州提出，在县（市）、上街区政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定住所（含租赁）的人员，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根据本人意愿在当地申请登记常住户口。并不在此次12个租赁试点城市之列的无锡甚至提出，自2017年9月起，取消购房60平方米落户政策，允许租赁住宅落户。北京租房新政征求意见，京籍无房租户符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。
二是试水共有产权房制度，完善住房保障体系。2017年8月3日，由北京市住建委、财政局、规土委联合起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式向社会公开征求意见，指出对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范后将推出共有产权住房。此次推出共有产权住房政策，整合以往各类出售型保障房和政策房，回归住房居住属性，促进保障房资源分配更加公平、合理，充分发挥改善民生和房地产市场调控双重作用。共有产权住房政策，通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，进一步降低了房屋出售价格，充分减轻购房负担，最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需。同时，共有产权住房有利于进一步平抑房地产价格。北京市明确了共有产权房的长效调控机制，再加上2017年自住房土地供应面积超过了整体土地供应面积的30%，共有产权房将成为未来新建住宅市场最主要的供应形式。此外，安徽省多地已试点保障房“共有产权”。
房地产开发投资有所回落，但总体将保持平稳。在强调控、严监管、融资趋紧下房地产投资将有所放缓，但大幅降低可能性不大。首先，一线和部分二线城市前期去库存加快，未来随着土地供应的增加，补库存需求上升。其次，三、四线城市销售加快会逐步带动其投资较快增长，在一定程度上抵消一线城市和部分二线城市地产投资放缓的影响。第三，加大土地有效供给和积极开展的棚改任务，将平衡限购、限贷、限售等政策对房地产开发投资抑制影响，房地产开发投资增速将保持平稳。
土地市场量价维持增长趋势。多数核心城市已经公布全年土地供应计划，特别是供求紧张的城市，均较前两年增加了更充裕的土地供应，下半年将迎来土地供应的高峰，土地购置面积和金额将维持增长。同时，2017年7月，在“租售并举”的政策推动下，一线城市率先做出调整，推出纯租赁用地。
全国商品房销售增速总体将加速回落。一方面是由于在调控趋严、房价松动背景下，居民观望情绪上升，购房意愿下降；另一方面是由于此轮调控提高二套首付比例等降低了改善性需求的购房能力，投资性和改善性需求的释放将有所放慢。另外，从2017年前7个月的连续走势看，商品房销售面积和销售额增速下降趋势未改，并且由于2016年下半年的高基数影响，因此预计下半年商品房销售增速将加速回落，低于上半年。同时，限购与非限购城市的商品房销售增速将进一步分化，限购城市销售将继续收缩；而购房热情会逐步向部分二线和三、四线城市蔓延，非限购城市的销售将保持较快增长。
全国70个大中城市房价总体将保持平稳。尽管商品房价上涨压力明显大于下降动能，但在政策效应持续释放背景下，无论涨幅还是跌幅，都不会出现大幅波动，下半年房价走势总体保持平稳。受较严调控政策影响，一线城市和部分热点二线城市房价涨幅将继续放缓，部分城市房价还有可能有所下跌；非限购地区中，前期涨幅较低、具有较好经济社会基础的二线城市房价将继续上升；而库存较高的三、四线城市由于供给充足，房价趋于稳定。
全球经济在压力中复苏。展望2017年下半年，全球经济有望延续全面复苏态势。渣打中国财富管理发布的《2017年下半年全球市场展望》指出，全球经济有望延续复苏、同时通货膨胀低于预期的态势，但受贸易保护主义趋势加剧、美联储加息步伐快于预期等因素，下半年各经济体将在压力中实现复苏。
从主要国家表现来看，自“特朗普新政”实施以来，市场对美国经济的乐观情绪一度走强。2017年1季度，美国经济增长1.2%；在劳动力市场稳定、家庭金融收入增加、消费者开支和企业设备投资上涨的驱动下，2季度美国经济实现大幅反弹。但随着废除奥巴马医改法案失败、税改计划受阻、万亿基建投资计划未见踪影等政策推进受挫，新政带来的乐观情绪逐渐退去，特朗普推动经济快速发展的承诺受到质疑，下半年美国经济依然面临较大压力。2017年7月24日IMF发布的最新一期《世界经济展望》报告中将美国2017年增长预测从2.3%下调到2.1%，2018年增长预测从2.5%下调到2.1%。目前，欧洲的投资前景有了很大改善，在经历长时间的经济衰退后，企业开始逐渐增加投资，重建产能，推动欧洲经济复苏。
IMF表示，许多欧元区国家的2017年增长预测已经上调，包括法国、德国、意大利和西班牙，这些国家2017年1季度的增长表现普遍强于预期，国内需求势头强于先前的预期。在出口复苏及日本生产活动逐渐活跃的带动下，日本经济有望持续复苏。2017年8月2日，日本政策投资银行公布的设备投资计划调查结果显示，日本大企业2017年度的国内设备投资额将达到17.839万亿日元，同比增长11.2%。新兴经济体增长具有较大潜力，印度经济有望保持中高速发展，俄罗斯和巴西的经济持续复苏，均对全球经济复苏产生助推作用。
我国经济仍将保持平稳运行。展望2017年下半年，我国经济形势在“稳增长”、供给侧结构性改革、“一带一路”等政策驱动下将延续稳中有进的总基调，预计我国经济整体仍将保持平稳运行。具体来看，需求有望保持平稳增长，我国就业形势良好，居民收入水平稳步提高，为扩大消费需求打下坚实基础；同时居民消费结构升级步伐加快，养老、医疗、健康、教育等服务消费加速，加之网络购物、共享单车等新型消费模式、消费业态不断涌现，带动新兴消费发展。
投资增速将略微放缓，一方面，去产能、去库存、去杠杆有序进行，市场供求关系改善，特别是高技术产业、装备制造业、战略性新兴产业发展动力不断增强，都将促进工业投资保持稳步增长；另一方面，今年煤电行业去产能成为供给侧结构性改革内容之一，占比较高的电力投资速度将因此放慢，将影响基建投资增速。出口需求有望持续增长，受益于美国等发达国家经济改善和新兴经济体进口能力增强，世界市场需求恢复，国际贸易活动趋于活跃，外部需求有望继续扩张；然而当前贸易保护主义抬头，美国对我国的汇率和贸易政策仍不清晰，我国出口不确定性较大，将对我国经济发展造成一定的下行压力。
下半年，房地产调控政策还将延续去年以来的分类指导、因城施策的调控方针，对于上半年商品房销售增速回落的一线城市和二线城市的调控方式上不仅仅是实施限购、限贷、限售政策，还加大了土地和房屋的供应。因此，下半年，房地产投资增速将会有所回落，但变动幅度不会有以往那么大，总体将保持一种缓中趋稳的走势，对我国经济的影响需要随着房地产形势的进一步发展来进行测算。
房地产市场形势预测
房地产政策走向预测
2017年7月24日，中共中央政治局会议在部署下半年经济工作时，再次对房地产市场作出指示，会议强调要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制，为下一阶段房地产行业的发展指明了方向。面对依然分化的楼市，下半年我国将继续落实房地产调控政策，注重供需结合，在需求侧管理即抑制投机投资性需求方面发力的同时，加强供给侧政策调控，落实住房保障和棚户区改造的相关政策，并着力发展租赁住房市场，逐步建立房地产长效机制。需求侧方面，因城施策的需求侧管理仍是现阶段的必要手段。在房地产长效机制还未建立的情况下，通过采取限购、限贷等措施抑制部分容易投机地区房地产市场的过度炒作，防止房价出现大幅波动，为房地产长效机制的建立留出时间，从而实现短效调控向长效机制的平稳过渡。
供给侧方面，逐步建立房地产市场健康发展的长效机制。房地产长效机制的建设是一个长期而繁复的过程。2010年，时任国务院总理温家宝在达沃斯论坛上表示，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制；2013年，政府工作报告提出，健全房地产市场稳定健康发展长效机制；2014年，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中提出，调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制；2015年强调，要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制；2016年12月9日，中央经济工作会议对房地产长效机制的表述为“加快研究”；2017年4月25日中央政治局会议的表述为“加快形成”；2017年7月24日会议表述则升级为“加快建立”，意味着政策由研究、讨论已走向了实施落地阶段。房地产市场长效机制是一个组合拳，包含多种手段，目前主要有两点。
一是增加租房有效供给，探索“租购同权”，完善“租购并举”住房制度。住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分，是解决住房问题的重要渠道，解决好城镇居民住房问题，需要房地产市场和租赁市场协同发展。2015年中央经济工作会议提出要建立购租并举的住房制度，2016年进一步明确要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。
2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），提出培育发展住房租赁市场的具体要求。2017年5月住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见，7月住房城乡建设部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）（以下简称《通知》），对加快发展住房租赁市场进一步提出明确要求。《通知》明确各地要搭建住房租赁交易平台；涉及土地、金融政策诸多细则，旨在增加租房供应。目前，住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。在满足居住的需求之外，租房者也应同等享受其他附着在房产之上的权利。下半年，多个城市开始探索“租购同权”。广州率先发布了《加快发展住房租赁市场工作方案》，提出赋予符合条件的承租子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。在九部委发出《通知》后密集出台的鼓励住房租赁政策中，增加租房者的权利也被多个城市作为重点突破的方向。成都提出，符合申领居住证条件的居民凭房屋租赁合同备案凭证可申请办理居住证，居住证持有人按规定享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。沈阳提出，建立承租人居住证权利清单，不断扩大承租人权利。
参考中国报告网发布《2018-2023年中国房地产行业市场现状规模分析与投资发展趋势研究报告》
2018年12月底前，持有居住证的承租人按照法律法规规定在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面，享受公共服务，实现购租同权。武汉在《征求意见》中提出，将结合实际情况，适时研究出台符合条件的承租人子女就近入学等基本公共服务政策措施。郑州提出，在县（市）、上街区政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定住所（含租赁）的人员，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根据本人意愿在当地申请登记常住户口。并不在此次12个租赁试点城市之列的无锡甚至提出，自2017年9月起，取消购房60平方米落户政策，允许租赁住宅落户。北京租房新政征求意见，京籍无房租户符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。
二是试水共有产权房制度，完善住房保障体系。2017年8月3日，由北京市住建委、财政局、规土委联合起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式向社会公开征求意见，指出对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范后将推出共有产权住房。此次推出共有产权住房政策，整合以往各类出售型保障房和政策房，回归住房居住属性，促进保障房资源分配更加公平、合理，充分发挥改善民生和房地产市场调控双重作用。共有产权住房政策，通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，进一步降低了房屋出售价格，充分减轻购房负担，最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需。同时，共有产权住房有利于进一步平抑房地产价格。北京市明确了共有产权房的长效调控机制，再加上2017年自住房土地供应面积超过了整体土地供应面积的30%，共有产权房将成为未来新建住宅市场最主要的供应形式。此外，安徽省多地已试点保障房“共有产权”。
图：住建部称将立法明确“租售同权”
房地产市场运行预测
2017年房地产市场将保持高开低走，下半年房地产市场整体将降温。从具体运行指标来看，房地产投资增速和商品房销售会有所回落；土地市场量价维持增长趋势；房价总体将保持平稳，不会出现大幅波动。房地产开发投资有所回落，但总体将保持平稳。在强调控、严监管、融资趋紧下房地产投资将有所放缓，但大幅降低可能性不大。首先，一线和部分二线城市前期去库存加快，未来随着土地供应的增加，补库存需求上升。其次，三、四线城市销售加快会逐步带动其投资较快增长，在一定程度上抵消一线城市和部分二线城市地产投资放缓的影响。第三，加大土地有效供给和积极开展的棚改任务，将平衡限购、限贷、限售等政策对房地产开发投资抑制影响，房地产开发投资增速将保持平稳。
土地市场量价维持增长趋势。多数核心城市已经公布全年土地供应计划，特别是供求紧张的城市，均较前两年增加了更充裕的土地供应，下半年将迎来土地供应的高峰，土地购置面积和金额将维持增长。同时，2017年7月，在“租售并举”的政策推动下，一线城市率先做出调整，推出纯租赁用地。
全国商品房销售增速总体将加速回落。一方面是由于在调控趋严、房价松动背景下，居民观望情绪上升，购房意愿下降；另一方面是由于此轮调控提高二套首付比例等降低了改善性需求的购房能力，投资性和改善性需求的释放将有所放慢。另外，从2017年前7个月的连续走势看，商品房销售面积和销售额增速下降趋势未改，并且由于2016年下半年的高基数影响，因此预计下半年商品房销售增速将加速回落，低于上半年。同时，限购与非限购城市的商品房销售增速将进一步分化，限购城市销售将继续收缩；而购房热情会逐步向部分二线和三、四线城市蔓延，非限购城市的销售将保持较快增长。
图：全国商品房销售额及增速
全国70个大中城市房价总体将保持平稳。尽管商品房价上涨压力明显大于下降动能，但在政策效应持续释放背景下，无论涨幅还是跌幅，都不会出现大幅波动，下半年房价走势总体保持平稳。受较严调控政策影响，一线城市和部分热点二线城市房价涨幅将继续放缓，部分城市房价还有可能有所下跌；非限购地区中，前期涨幅较低、具有较好经济社会基础的二线城市房价将继续上升；而库存较高的三、四线城市由于供给充足，房价趋于稳定。
资料来源：中国报告网整理，转载请注明出处（ZQ）
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