我国一线城市一二手商品住宅价格走势预测分析

        内容提示：根据北京市房地产交易管理网的数据，截至8月24日，8月份北京商品房住宅签约套数仅为9909套，比上月同期下降了24.8%。按照现有的销售速度，整个8月份，北京市场的住宅成交量很可能不足13000套，这将创下近3年来的历史新低。

        最新机构统计数据显示，包括北京、上海、深圳、广州等地在内的一线城市，一二手商品住宅销售价格的倒挂现象愈演愈烈。随着调控政策对楼市的持续影响，楼市开始进入深度博弈期。专家认为，楼市或在传统的销售旺季“金九银十”表现较为平淡，但相比2008年楼市出现整体回调的情况看，目前国内房地产市场的刚性需求依然未获得充分释放，开发商资金链状况整体良好，楼市在短期内出现拐点的可能性极小。

        一手房带动二手房降价

        相关机构的统计数据显示，深圳一二手房价格差从2011年1月份逐步扩大，五六月达到高峰，7月份有所回落。北京、上海及广州，同样出现一二手房价格倒挂。此外，天津、重庆、武汉、宁波、郑州、佛山、无锡等多个楼市重点调控的二三线城市，下半年以来也纷纷出现不同程度的一二手房价倒挂现象，并且呈现愈演愈烈之势。

        根据亚豪机构数据统计，8月份北京楼市将有26宗项目入市，其中13宗纯新盘项目中，除5宗目前尚未公布定价外，其余项目的定价均低于周边二手房均价，折价幅度在10%—15%之间。根据21世纪不动产上海区域对旗下300余家门店抽样统计，当前上海一二手房价格倒挂现象有所加剧。实施楼市限价政策的广州一些新楼盘，比二手房也便宜1000多元。

        国泰君安对30个典型城市的监控数据则显示，一手房年初至今累计销量同比上升4%，其中一线城市上升4%，二线城市上升6%，三线城市上升1%；整体成交均价环比下降7%，其中一线城市下降10%，二线城市下降8%，三线城市下降1%；整体成交均价同比下降3%，其中一线城市下降9%，二线城市下降10%，三线城市上升23%。目前二手房销售普遍较一手房更差，从上周的成交价格来看，二手房价格环比降2%，同比降53%。随着一手房价格调整，部分二手房业主主动降价意愿日益强烈。

        上海中原地产副总经理陈宇珏表示，外围区域一手新房价格与二手房价格本来就很接近，但无论是房源品质，还是物业环境，一手房都优于二手房，而且目前一手房还有一定的优惠空间，二手房的议价空间只有5%左右，还要交相应的税费。可见，一手房性价比大于二手房，因而在相等条件下许多购房者都会选择购买一手房。

        “金九银十”或表现平淡

        国家统计局8月18日公布数据显示，与今年6月份相比，70个大中城市7月份新建商品住宅不含保障性住房价格下降和持平的城市分别为14个和17个，房价停涨城市增加了5个，涨幅较6月份缩小的城市有15个。房价环比停涨的31个城市中，北京、上海、广州、深圳四大一线城市均被包括其中，这是一线城市近3年来首次出现全面停涨。上海、广州和深圳是今年调控以来首次出现环比零涨幅。

        各大房地产企业公布的7月销售简报显示，10大龙头房企中有6家当月销售金额出现环比下跌，跌幅为5%-55%，包括万科、中海等跌幅都在30%以上；保利跌幅最大，环比减少一半以上。从单月数据看，呈现4月份低迷，5、6月份冲高、7月份回落的态势；但从1—7月整体数据看，龙头房企仍处于快速增长期，业绩创下新高。

        根据北京市房地产交易管理网的数据，截至8月24日，8月份北京商品房住宅签约套数仅为9909套，比上月同期下降了24.8%。按照现有的销售速度，整个8月份，北京市场的住宅成交量很可能不足13000套，这将创下近3年来的历史新低。

数据显示，8月份，上海市中心区域高端物业的二手成交量与7月份同期相比萎缩超过六成。同时，来自沪上各大中介市中心门店负责人的消息也称，由于房东对自身位于市中心区域的物业升值空间有着饱满信心，故议价空间非常小。买卖双方的持续“较劲”，可能将直接影响上海二手房市场的交易量。

        业内人士认为，整体来看，一手房和二手房在传统的“金九银十”销售旺季中的表现可能较为平淡。中国指数研究院副院长陈晟表示，六七月不仅购房者在观望，开发商也在观望。但现在国家调控政策的延续性已经很明确，而且有从紧趋势，开发商应该会丢掉幻想在“金九银十”楼市传统旺季里，“以价换量”是必然选择，更多的开发商将加大促销力度推盘。

        严厉调控政策进一步弱化房产投资属性

        国家发改委主任张平近日表示，坚持房地产市场调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，不折不扣地将各项调控政策落到实处。

        据统计，当前已推行“限购令”的城市有41个，其中35个为省会城市、直辖市和计划单列市。多数分析认为，楼市资金正在从限购城市转向未限购的二三线城市，并成为推动其房价过快上涨的主要动力。尽管最新的限购名单尚未出炉，但按照住建部拟定的“5条标准”，将有至少30个城市被纳入限购行列。

        严厉的限购政策被认为是成交量下滑的主因。在成交量逐渐走低的同时，价格也将濒临调整的边缘。在不少业内人士看来，价格调整窗口可能就在未来两月。

        新浪网一项调查显示，超过56%的网友的购房计划因限购政策扩大而推迟，但同时也有超过50%的网友认为，二三线城市限购并不会导致房价大幅下滑，而超过八成的网友认为此次限购政策至少还会持续1年以上。

        同策咨询研究部总监张宏伟认为，新一轮的楼市宏观调控调节房地产市场各个环节的需求及发展。在这个过程中，伴随的不仅仅是房价打折促销，开发小户型产品满足自住购房需求，还会有整个房地产业对于房产回归其原有的产品居住功能价值的思考。从这个意义上讲，楼市宏观调控就是弱化房产的投资属性，强化房产的以自住型需求、改善型需求为主导的居住价值。