2011年下半年多城市房价走势预测分析

        内容提示：从产品的角度来看房地产业，在今年楼市调控措施“国八条”的压力下，多个城市的库存量大幅攀升，甚至逼近历史高位。但奇怪的是，全国多城市房价并未下降，这种产品大量积压但价格坚挺的现象在经济领域并不多见。

　　房价居高不下的理由究竟何在？随着下半年供应压力进一步增大，房价走势将何去何从？

　　多城市库存逼近历史高位

　　据北京市房地产交易管理网统计，截至7月20日，北京市一手住宅库存量为10.7万套，这一数字处于今年高点，而根据上半年北京市的销货速度，北京楼市的存销比达到了14.8，即在不新开盘的情况下，按照上半年的销货量北京市场房源可供销售近15个月。北京中原地产市场调查公司总监张大伟表示，这一存销比是最近3年来的新高，表明北京楼市积压严重。

　　其他一线城市的形势也不乐观，截至7月20日，上海可售一手住宅为53948套，面积为783.9万平方米。据中原地产预测，其存销比为12.4，库存也需要较长的消化时间。截至7月20日，广州市的未售房源为73728套，可售房源为36034套，也显现出积压态势。

　　在二三线城市，如石家庄、郑州等地，库存量也在逐步攀升。截至2011年6月底，郑州市区商品房累计可售面积522.79万平方米，同比增长31.75％；其中，商品住房累计可售面积303.5万平方米，同比增长27.01％。分析人士指出，如果按2011年上半年商品房和商品住房的月度销售均值52.87万平方米和39.69万平方米来计算，目前郑州市区商品房累计可售面积可以销售近10个月，商品住房累计可售面积可以销售7个多月。

　　在量、价、供、求等左右楼市大局的基本因素中，目前呈现的市场信号是部分一二线城市交易量处于萎缩状态，不合理购房需求受到了抑制，库存量也在持续上涨，不过，价格变动尚不明显。

　　张大伟表示，库存上升体现了调控政策的效力，这主要是限购、限贷等政策极大地抑制了投资投机性购房需求。随着库存的上升，买方市场很可能到来，市场从量跌到价跌的变化将在下半年明显呈现出来。

　　下半年全国楼市供应潜力巨大

　　业内人士分析，目前来看今年调控不会放松，而且随着限购令的推广，更多城市的购房需求将受到抑制，这意味着在量、求这些环节仍然将释放价格调整的信号，与此同时，多个城市在今年下半年或明年上半年都有着供应井喷的潜力。

　　据世联地产经纪公司对北京、上海、广州、南京、天津、青岛、沈阳等40个重点城市未来潜在供应量监测显示，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。其中，北京市下半年的潜在供应量为896万平方米，明年上半年潜在供应量为1168万平方米；上海市上述两个时间段供应量分别为1029万平方米和1082万平方米；广州上述两个时间段供应量分别为799万平方米和515万平方米；南京上述两个时间段供应量分别为655万平方米和582万平方米；天津上述两个时间段供应量分别为1074万平方米和953万平方米；青岛上述两个时间段供应量分别为766万平方米和553万平方米。

无论是这40个城市还是全国，今年下半年的供应量都十分充足，而且今年上半年受压制延后上市的供应量都将在今年第三、第四季度推出，这些因素将汇聚在今年第四季度和明年第一季度形成供应顶峰，届时市场压力将十分巨大。

　　业内人士分析认为，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求将成常态，2012年第一季度楼市供销差将达到顶峰，价格面临较大的下行压力，未来市场走势正朝着调控预想的方向发展，房地产市场正进入由政策主导转向市场力量主导的局面。

　　不过，从今年上半年市场来看，推迟开盘和收缩投资成了许多开发企业应对高积压的方式。

　　市场变数增多需关注开发商资金链

　　在很多经济领域，企业根本经不起半年的积压，但是在房地产市场，经过几波时间长短不同的产品积压，全国房价仍未见松动。尤其是就区域市场来看，分析人士指出，随着库存的增加和需求的压抑，局部市场处于微妙的动态平衡状态，甚至是供过于求，房价下降动力应十分充足。

　　一家房地产企业高层人士对此表示，这主要是因为开发企业仍然普遍看好后市。长期来看，由于我国城市化所带来的巨大的新增购房需求仍然没有消化。

　　分析人士认为，整体上开发商的资金链仍然能够运转，如果资金持续受到压力，开发企业势必积极吐盘，甚至是降价求量。

　　数据显示，在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、恒大、保利、碧桂园、恒盛等房企上半年销售金额同比均大幅增长，这显示出大型房地产开发企业的资金链有一定保证。另外，来自用益信托等机构的数据显示，今年上半年房地产集合资金信托规模比去年同期翻番。分析人士指出，很多开发商已储备了大量资金以应对风险。正是在这种库存积压与房价坚挺的过程中，房地产行业调控政策也在被逐步消化。

　　今年下半年库存压力将比上半年更大，而且，如果未来房价继续坚挺或走高，不排除限购政策范围继续扩大和新的行政政策出台的可能性。