农民工市民化仍待进一步推进，需长效配套机制，或将释放更多潜在需求。国家统计局最新发布的数据显示，截至 2017 年末，外出农民工规模大约 1.72 亿人，按 2015 年末的数据，其中有 37%租房居住，28.7%住在单位宿舍，回乡居住比例为 14%，务工地自购房占比 1.3%，也就是说，外出农民工中大约有 84.7%也就是约 1.46 亿生活在城市但没有置业。而且整体来讲，外出农民工群体中 21-40 岁的占比为 51%，超过 50%。从购买力来看，2017 年农民工总体月平均收入 3485 元，折合成年收入大约为 41820 元，按 160 万/套房价计算，房价收入比大约 21.7，负担远高于合理水平。除了难以承担的高房价以外，相对落后的福利保障也是农民工城市置业的一大阻碍，外出农民工中参加工伤保险的占比最高，也仅有 29.7%，医疗和养老保险占比不到 20%。
此外，农地所有权问题也是外出农民工不愿落户城镇的原因之一。因此，根据《中华人民共和国 2017 年国民经济和社会发展统计公报》，截至 2017 年末，我国户籍人口城镇化率仅为 42.35%，低于常住人口城镇化率（58.52%）16.17 个百分点，相比过去几年，户籍人口城镇化率从不足到超过 40%，两种统计口径下城镇化率差距有所收窄，但差距仍明显，存在较大提升空间。同时，相比前一年，2017 年户籍人口城镇化率提升 1.15%，低于常住人口口径的 1.17%。我们预计，2018 年，随着农民工市民化政策及配套机制进一步落地，农民工城镇置业人数将有更显著的增加。我们假设，随着农民工市民化政策落地，乐观估计每年新增 0.3%的农民工城镇置业，人均住房面积按 33.5 平米/人计算，即每年大约新增 52 万人，0.17 亿平米住房需求。
参考观研天下发布《2018年中国房地产服务行业分析报告-市场运营态势与发展前景研究》
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