2018年中国房地产行业地产销售及货币化安置比例分析 预计全年地产销售增速约-5% 地产投资增速约4%（图）

       2018 年前5月楼市量平价升，销额与销面分别升11.8%及2.9%，分城市看，一线销面同比降 23%，降幅相比 2017 年收窄近 6 个百分点，二线销面同比降 0.2%，由正转负，三线升 5.8%领跑，但升幅相比2017年大幅回落。

       2018 年 6 月末媒体报道国开行将所有棚改合同审批权限上收总行，我们认为 1）考虑到部分三四线城市去库存基本完成，货币化安置比例降低也是情理之中，2）“一刀切”是在合同审批权限上收方面，考虑到国开行表示全年 580 万套棚改目标有序推进，上收可能意味着审批有所收紧，更规范严格，但并不意味着停止棚改贷款，3）可能与地方政府去杠杆有关。在去库存的背景下，2015 年开始棚改货币化安置比例大幅提升，2017 年大约在 60%左右，假定 1）货币化安置均发生在三线城市，2）居民拿到补偿款后均购买商品房，3）套均面积 70 平米，则货币化安置面积占三线销面约 20%，2017 年三线城市非货币化安置销售面积同比增速 11%，低于三线城市整体增速约 3 个百分点，非货币化安置销售面积同样表现出较高的增速，我们认为主要是由 1）人口流入，2）投资需求 推动。我们按 30%货币化安置比例测算，预计 2018 年销面降 5%左右，一线随着供给增加降幅收窄，二线在人口流入支撑下基本平稳，三线受高基数及棚改货币化安置比例下降影响降幅在 5%左右。按 2018 年货币化安置比例 10%-50%进行敏感性分析，全国销售面积同比增速在降 1%-降 10%之间。

        参考观研天下发布《2018年中国房地产服务行业分析报告-市场运营态势与发展前景研究》 

图表：国开行棚改贷款、PSL、货币化安置贷款规模*

图表：货币化安置比例及货币化安置面积占三线销面比重

图表：三线整体及非货币化安置部分销售面积同比#