平安险资进军房地产的首个大笔交易

　　保险公司购买自用物业是一直存在的一种现象，通过收购房地产项目，除了自用以外，剩余的部分用于出租，获得租金收入。

　　近日，瑞安建业与平安财险达成协议，以7.18亿元的价格出售其位于成都的中汇广场二期项目与平安财险。这是险资开闸后，险资进军房地产的首个大笔交易。

　　公告显示，二期项目的地上建筑面积大约为3.95万平方米，包括为1-31层商业以及办公楼面。在出售完成后，该栋物业将成为平安财险在西南地区的总部。而该物业将会在明年3月份之前完成交付。

　　根据协议，除了7.18亿元的出售代价以外，在交易后3年，如有关物业的450个车位总租金收入达到最低保证的1500万元，瑞安可收取额外900万元，即该项目交易额最高可达7.27亿元人民币。而任何亏损的将从上述金额中应付金额中扣减。

　　此外，瑞安建业还与平安财险达成租赁协议，瑞安建业将租赁二期项目楼面18楼层层作为其在成都的办公地点，该楼层建筑面积大约为1374平方米，初期月租金大约为150元/平方米，该租金按照每年5%递增。

　　瑞安建业将从出售事项中取得除税前溢利约1.61亿元人民币，而所得款项净额将用作一般营运资金，以及为未来新项目提供资金。

　　中汇广场

　　本次瑞安出售的中汇广场原名为汇通大厦，原由汇通集团与民间股份制银行成都市汇通城市银行共同出资修建，后来由于汇通银行一系列违规经营，其承建汇通大厦同样因为资金问题，陷入了停滞状态，于2001年列为成都市限期复工整治的35座烂尾楼之一。

　　在几经易手之后，2006年，瑞安建业以总价4.015亿元在成都拍的该栋烂尾楼，当时创下成都有史以来最大宗房地产拍卖纪录，瑞安也凭借该项目首次进军成都房地产市场。

　　随后，瑞安建业将该栋物业放入到旗下专门从事烂尾楼包装出售的中华汇资产里面，并重新命名为中汇广场。2007年，瑞安建业将中华汇分拆，成功在伦敦AIM市场上市。

　　中汇广场项目具体位于成都市核心地段人民南路，处于锦江南岸，项目规划为两期，第一期为高达35层的办公室以及服务式住宅公寓，毗邻的第二期怎为高达31层的办公楼。两期项目建筑面积大约为12万平方米。

　　据悉，一期项目已经出售，其中1-15层自2008年出售给招商银行，而16层到顶层打造为顶级公寓，与香港服务式公寓玛莎签约。该部分亦于今年2月份以3.67亿元出售予一家新加坡公司。

　　瑞安建业总裁黄勤道表示，中汇广场的成功出售使得瑞安建业相信此项业务具有巨大的潜力，而且的到了机构的投资者的支持，凭借这些优势，瑞安将继续把握机遇，在市场上物色具有改造潜力的优质项目。

　　黄勤道还称，公司能与平安财险合作，感到欣喜，这次与平安财险就中汇广场二期签订合作协议，标志着瑞安与平安的合作伙伴关系迈进新的里程，希望这次的合作可作为双方良好关系的基础，日后可以进一步深化彼此的关系。

　　投资不动产

　　事实上，这也是险资进军不动产的最新案例。在9月初，保监会正式发布《保险资金投资不动产暂行办法》，有逾4500亿元人民币的资金有望进入房地产领域。

　　根据《保险资金投资不动产暂行办法》，保监会对于险资投资房地产的门槛还是比较低的，保险公司投资不动产应该符合的条件中包括以下几条，即上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%，且投资上季度末偿付能力充足率不低于150%；上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币；具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配的资金，且来源充足稳定。

　　一位业内人士向观点地产新媒体指出，上述条件实际上国内大部分的保险公司都可以达到，包括保险巨头人寿和平安在内的很多险资企业都在寻找对投资不动产的机会。

　　该业内人士称，保险公司购买自用物业是一直存在的一种现象，通过收购房地产项目，除了自用以外，剩余的部分用于出租，获得租金收入，这是险资投资于商业地产最常用的方式。“投资于房地产的风险永远是有的，主要在于选择投资物业的风险，但是对于保险企业来讲，如果是购买来自用，一部分出租的话，风险还是比较小的。”

　　“控制风险关键在于购买的物业价格划不划算？还有会不会经营，中国目前好的商业物业确实不多。目前各个二级城市总体来讲，对于写字楼的需求总体来讲还是不大。”该人士认为。

　　成都的写字楼市场相对于其他的二线需求则可能更好一些。根据戴德梁行的数字，成都写字楼市场的租金水平按季增加4.7%，市中心具有投资价值的全幢写字楼十分稀缺，在供应有限的程况下，带动成都甲级写字楼的需求。

　　而瑞安建业相关人士也透露，中汇广场项目一期分别出售后，出租率为百分之百；其余的服务式住宅公寓部份亦已全数售出。