国内外公共资源分配对房屋产权的依赖性不同
国内以行政规划配置公共资源，房屋产权目前是社会资源分配的重要标准。学位房价位高居不下，是被捆绑在房屋产权上的教育资源的价值的反映，与国外有较大差异。以美国为例，首先其入学标准不捆绑房屋产权。在义务教育阶段以是否实际居住在该区作为入学标准，而非是否拥有房屋产权。一旦学生被发现并不真实居住在该学区，学校可将其开除。第二，学区教育质量通过市场价格反映。尽管公立中学分区，但学区较好的地段的房租、房价水平较高，因此政府可以从高房租、高房价中收取更多税收，补贴当地学校支出，进而提高教育质量，形成良性循环。而没有教育需求的无孩家庭，则可以选择价格水平较低的非学区地段居住，减少支出。但国内的学区划分，更多为行政意愿，在优质教育资源稀缺的情况，只能通过户籍、房屋产权筛选家庭，而这两者又有所捆绑，最终导致房屋产权被赋予过高溢价，租售价差巨大。
国内一线城市资源集中度高，优质教育资源稀缺。国内一线城市与地方的升学率差距较大，就本科录取率而言，2017 北上广深四个一线城市的平均本科上线率约为 62.72%，而全国本科录取率为 35.54%。在国外，升学率的区别主要体现在私立和公立学校上；而在国内，高价位学位房覆盖了大部分的优质教学资源，普遍来说，升学率较高的学校，对应学位房价格也较高。
参考中国报告网发布《2016-2022年中国住房租赁产业现状深度调研及十三五投资趋势研究报告》
高端资源市场化程度较低。就高端教育市场而言，国内私立学校较少，民办初等、中等学校数量仅占 5.7%，竞争最激烈的学校往往为公立学校，而根据美国国家教育统计中心数据，美国私立初等、中等学校逾 3 万所，比例为 25%，成为精英学生们的首选，公立学校教育水平差不大，按片区划分不存在较大差异，无需通过绑定房屋的方式来决定是否有权利报名公立学校。
自 2008 年始，各市相继发布公共租赁住房的相关管理办法，这些政策的主要对象为 3-5 年期合同的公租房（包括廉租房）及经济适用房，成都、广州、武汉、佛山等地规定单套建筑面积以 40 平方米为主、控制在 60 平方米以内，引进人才另定；厦门则以一房型及单间公寓为主，深圳、南京、肇庆等地按照家庭人数与性别进行配租。
在住房租赁市场的终端，开发商原有的快周转模式将遭受一定冲击。在房价受调控的当前，在一线城市传统给开发模式已承受较大压力，在未来随着租赁住房市场机制逐渐完善，叠加政策红利，自持物业开发将引来更多参与者，长租公寓有望成为开发商的新利润增长点。
在住房租赁市场的外延，未来的发展趋势是机构化、去中介化，这将彻底改变租赁形态。在驻客公寓、新华网等联合发布的《2015 年中国城市青年租房现状调查报告》中，由于政策缺失，租房者面临各种问题中，最为严重的，分别是虚假房源、高额中介费、中介骚扰。而去中介化，将从根源上彻底解决这三大难题。正如九部委发布的文件中所强调的，以国企为突破口，发展机构化的租赁服务，这将大大加强租赁市场的管治效率，极大降低租房者因信息不对称而付出的溢价,提高住房租赁市场的管治效率。
对比国外，国内租购难以同权的重要原因在于公共资源分配不均，以及公共资源和房屋产权的关联性较大。对比英美法德日，国外在教育、医疗等公共资源上已经实现同权，实现了居住权与公共资源的分割。而国内的租购不同权，对比国外可总结为两大制度上的根本差别：一是公共资源和房屋产权的关联性不同，二是公共资源的集中度存在较大差异，三是公共资源的市场化水平不同。
图：国外在教育、医疗等公共资源上已经实现同权，实现了居住权与公共资源的分割
国内以行政规划配置公共资源，房屋产权目前是社会资源分配的重要标准。学位房价位高居不下，是被捆绑在房屋产权上的教育资源的价值的反映，与国外有较大差异。以美国为例，首先其入学标准不捆绑房屋产权。在义务教育阶段以是否实际居住在该区作为入学标准，而非是否拥有房屋产权。一旦学生被发现并不真实居住在该学区，学校可将其开除。第二，学区教育质量通过市场价格反映。尽管公立中学分区，但学区较好的地段的房租、房价水平较高，因此政府可以从高房租、高房价中收取更多税收，补贴当地学校支出，进而提高教育质量，形成良性循环。而没有教育需求的无孩家庭，则可以选择价格水平较低的非学区地段居住，减少支出。但国内的学区划分，更多为行政意愿，在优质教育资源稀缺的情况，只能通过户籍、房屋产权筛选家庭，而这两者又有所捆绑，最终导致房屋产权被赋予过高溢价，租售价差巨大。
图：深圳市公办普高录取率，深户学生入学具备显著优势
国内一线城市资源集中度高，优质教育资源稀缺。国内一线城市与地方的升学率差距较大，就本科录取率而言，2017 北上广深四个一线城市的平均本科上线率约为 62.72%，而全国本科录取率为 35.54%。在国外，升学率的区别主要体现在私立和公立学校上；而在国内，高价位学位房覆盖了大部分的优质教学资源，普遍来说，升学率较高的学校，对应学位房价格也较高。
参考中国报告网发布《2016-2022年中国住房租赁产业现状深度调研及十三五投资趋势研究报告》
高端资源市场化程度较低。就高端教育市场而言，国内私立学校较少，民办初等、中等学校数量仅占 5.7%，竞争最激烈的学校往往为公立学校，而根据美国国家教育统计中心数据，美国私立初等、中等学校逾 3 万所，比例为 25%，成为精英学生们的首选，公立学校教育水平差不大，按片区划分不存在较大差异，无需通过绑定房屋的方式来决定是否有权利报名公立学校。
各地逐渐推出公租房细则，对住房租赁市场加大支持
我们对比国外经济较发达国家的租房情况，是因为这些区域的住房问题相对较早受关注并得以处理。从目前国内的发展路径看，尽管我们不一定走上与之相同的路径，但在房价攀升的当前，住房自有率滑低、租房成青年人主要选择、置业年龄推后将逐渐成为趋势，如何处理这些问题，无须摸石头,早已从河里上岸的国外租房市场是我们最好的借鉴对象。自 2008 年始，各市相继发布公共租赁住房的相关管理办法，这些政策的主要对象为 3-5 年期合同的公租房（包括廉租房）及经济适用房，成都、广州、武汉、佛山等地规定单套建筑面积以 40 平方米为主、控制在 60 平方米以内，引进人才另定；厦门则以一房型及单间公寓为主，深圳、南京、肇庆等地按照家庭人数与性别进行配租。
图：各地逐渐推出公租房细则，对住房租赁市场加大支持
国内租购同权或将从立法出发，改变市场格局
立法上逐渐明确，退出机制不断完善在立法上逐渐走向租购同权。目前各城市开始推出租购同权的相关政策，未来政策演化将会朝着可行性更高的方向进行。以德国作为借鉴，租客对所租房屋的各项权利属于受宪法保护的财产权，并在医疗、教育上享受同等权益。此外，德国房屋租赁法几近一边倒的保护租房者，例如规定房租三年内涨幅不得超过 20%，而如果超出 50%涨幅，房主甚至可能被判三年徒刑。德国从立法上对于租房者权益的保障，是构建租赁住房机制的重要前提。考虑中国公共资源与户籍捆绑的特殊国情，未来放宽租房者落户资格有望成为趋势，在 7 月 28 日，无锡市政府已率先宣布租房可落户。
租赁型物业退出机制将进一步完善。住房租赁领域目前尚欠缺成熟的证券化或类 REITs 产品，导致了持有型物业对开发商资金占用较大，成本回正慢。退出机制的缺失一方面导致租赁型物业开发商准入门槛高，另一方面让已经进入的开发商持有成本较高，给市场拓展带来较大困难。住房租赁市场的上下游和外延都将发生变革
永久自持地块在未来土拍市场将形成一定规模。发展机构化租赁住房的前提是规模化的开发，但在当前土地成交溢价率高居不下的土拍市场，开发租赁住房的低回报率对于开发商吸引力较低。将终身自持土地与普通住宅地进行分割，让土地成交价格回归理性，开发租赁住房对开发商才能显得有利可图。7 月 24 日上海两幅“只租不售”住房用地在周边地块成交溢价率分别为 68%、85%的情况下，以 0 溢价率成交，正是这一新格局形成的强烈信号。在住房租赁市场的终端，开发商原有的快周转模式将遭受一定冲击。在房价受调控的当前，在一线城市传统给开发模式已承受较大压力，在未来随着租赁住房市场机制逐渐完善，叠加政策红利，自持物业开发将引来更多参与者，长租公寓有望成为开发商的新利润增长点。
在住房租赁市场的外延，未来的发展趋势是机构化、去中介化，这将彻底改变租赁形态。在驻客公寓、新华网等联合发布的《2015 年中国城市青年租房现状调查报告》中，由于政策缺失，租房者面临各种问题中，最为严重的，分别是虚假房源、高额中介费、中介骚扰。而去中介化，将从根源上彻底解决这三大难题。正如九部委发布的文件中所强调的，以国企为突破口，发展机构化的租赁服务，这将大大加强租赁市场的管治效率，极大降低租房者因信息不对称而付出的溢价,提高住房租赁市场的管治效率。
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