REITs有望成为持有型租赁市场的最佳退出方式
该产品以房产出租及未来出售获得的现金流为担保，与抵押支持证券 (MBS)相似。这种债券将黑石集团购买独栋房屋和租金收入的现金流捆绑在一起，得到了市场的高度认可。
出租公寓是美国 REITs 的三大子行业之一，已经形成非常稳健的商业模式。全美第二大出租公寓 REITs 公司 AVB 截至 2015 年底已在全美 11 个州及哥伦比亚特区拥有近 75584 套出租公寓，总市值超过 200 亿美元。
公司上市以来的股东总回报率（含分红收益）达到 700%以上（年均的股东总回报约为 15%），是同期标普 500 指数收益的两倍多。在次贷危机下，美国“公寓类 REITs”过去十年仍为股东带来年均 8.77%的回报。
参考中国报告网发布《2018-2023年中国房屋租赁市场运营态势与投资战略研究报告》
资产证券化的顶层推动再进一步，REITs 创新将被大力推进。2017 年 7 月 26 日中基协正式发起成立 ABS 业务专业委员会。据 21 世纪经济报报道，在成立大会上（中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会成立大会暨第一次全体会议），证监会债券部主任蔡建春强调，债券部要加快推动 REITs 等具有重要意义的创新产品尽快落地，进一步加强完善对 PPP 等重点领域的支持力度；而基金业协会会长洪磊也指出，要在《基金法》和《证券法》的框架下研究推动公募 REITs 相关规则制度方案，为监管机构提供政策建议。并且，该委员会的九人顾问团中有三人从事 REITs 或房地产相关工作的经验，体现出监管层对 REITs 发展的重视。
REITs 最大的作用是解决开发商退出渠道问题，REITs 的成熟和推出将极大的推动租赁市场前进。海外成熟经验已然表明，在存量地产时代，房地产的金融化将进一步走向纵深，会出现更为成熟的金融体系来承载存量。而 REITs 则是整个房地产金融化进程中最重要的一环。随着租金回报率的逐渐提高，国家鼓励政策的逐渐出台，租赁住房证券化，包括租房 REITs 一旦兴起，将为开发商提供强大的融资支持，有助于开发商的现金回流，从而做大规模。同时也有助于开发商轻资产化的战略转型，盘活存量，提高投资收益率。
未来租赁住房市场，企业从传统的开发销售模式转变到经营服务模式，最好的退出途径是 REITs。长期自持房产是重资产模式，对自身资金占用大，在租赁市场能否实现盈利对房企来说考验巨大。而借助 REITs 则有望拓宽融资渠道，缓解资金压力，加速项目变现，实现轻资产转型。
国际上已有租赁住房证券化产品问世。2013 年，黑石集团联合摩根大通、德意志银行及瑞士信贷发行了全球首款基于房租的证券化产品，规模在 2.4 亿至 2.75 亿美元之间。产品的基础资产是黑石集团购买的美国次贷危机中上千套已失去赎回权的抵押房产，黑石将其改造成为了租赁住房。该产品以房产出租及未来出售获得的现金流为担保，与抵押支持证券 (MBS)相似。这种债券将黑石集团购买独栋房屋和租金收入的现金流捆绑在一起，得到了市场的高度认可。
出租公寓是美国 REITs 的三大子行业之一，已经形成非常稳健的商业模式。全美第二大出租公寓 REITs 公司 AVB 截至 2015 年底已在全美 11 个州及哥伦比亚特区拥有近 75584 套出租公寓，总市值超过 200 亿美元。
公司上市以来的股东总回报率（含分红收益）达到 700%以上（年均的股东总回报约为 15%），是同期标普 500 指数收益的两倍多。在次贷危机下，美国“公寓类 REITs”过去十年仍为股东带来年均 8.77%的回报。
图：出租公寓是美国REITs的三大子行业之一，已经形成非常稳健的商业模式
国内REITs春风不断，或迎来发展契机
各省市纷纷出台文件支持 REITs 试点，自上而下推进金融创新。2016 年下半年起，广东、福建、四川等十余个省份在国务院意见的基础上出台了本省的加快培育和发展住房租赁市场的文件，从省一级政策层面支持 REITs 试点，为中国版 REITs 奠定了政策基础。以 REITs 为代表的资产证券化模式是地产金融创新的主流之一。随着国家与省一级支持力度的加大，REITs 发展有望进入发展快车道。而据《经济参考报》消息，目前证监会正在加紧研究制定相关的政策法规，而在中央及多地推进租赁住房建设、加大金融支持力度的大背景下，租赁相关企业的 REITs 或将成为政策最先鼓励的方向。
图：各省市纷纷出台文件支持 REITs 试点，自上而下推进金融创新
参考中国报告网发布《2018-2023年中国房屋租赁市场运营态势与投资战略研究报告》
住房租赁领域目前尚欠缺成熟的证券化或类 REITs 产品。由于税收和法规方面的限制，目前中国还没有严格意义上的 REITs，现有的产品大多是私募性质的债券、资产支持证券（ABS）等类 REITs 产品，主要集中在商业地产领域，如中信启航专项资产管理计划、海印股份资产证券化产品等。住房租赁领域证券化方面则发展的较为初级，目前尚未出现成熟的证券化或类 REITs 产品。
房企对 REITs 有实际需求，自下而上倒逼金融创新。中国城市化进程经过 10 余年的高速发展，在住宅开发的同时沉淀了大量持有型物业，企业资产沉淀规模巨大，盘活需求极其旺盛。虽然国内 REITs 仍处在起步阶段，但国内的企业早已通过境外相对成熟市场发行 REITs 产品。最早有广州越秀集团赴香港发行的越秀房托 REITs，后有北京华联和富春控股赴新加坡发行 REITs，以及绿地将 19 家国内酒店打包后以 REITs 形式在新加坡主板上市。作为后周期时代房地产金融化的重要产品，市场的实际需求倒逼监管进行改革，这种金融创新也是对房地产行业发展趋势的顺应。资产证券化的顶层推动再进一步，REITs 创新将被大力推进。2017 年 7 月 26 日中基协正式发起成立 ABS 业务专业委员会。据 21 世纪经济报报道，在成立大会上（中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会成立大会暨第一次全体会议），证监会债券部主任蔡建春强调，债券部要加快推动 REITs 等具有重要意义的创新产品尽快落地，进一步加强完善对 PPP 等重点领域的支持力度；而基金业协会会长洪磊也指出，要在《基金法》和《证券法》的框架下研究推动公募 REITs 相关规则制度方案，为监管机构提供政策建议。并且，该委员会的九人顾问团中有三人从事 REITs 或房地产相关工作的经验，体现出监管层对 REITs 发展的重视。
REITs 最大的作用是解决开发商退出渠道问题，REITs 的成熟和推出将极大的推动租赁市场前进。海外成熟经验已然表明，在存量地产时代，房地产的金融化将进一步走向纵深，会出现更为成熟的金融体系来承载存量。而 REITs 则是整个房地产金融化进程中最重要的一环。随着租金回报率的逐渐提高，国家鼓励政策的逐渐出台，租赁住房证券化，包括租房 REITs 一旦兴起，将为开发商提供强大的融资支持，有助于开发商的现金回流，从而做大规模。同时也有助于开发商轻资产化的战略转型，盘活存量，提高投资收益率。
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