2011年8月我国过半城市房价停涨情况分析

        内容提示：国家统计局数据显示，环比7月份，70个大中城市8月份新建商品住宅价格下降的城市有16个，持平的城市有30个，即共有46个城市实现停涨，比7月份增加了15个。7月份70个大中城市中价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。

       国家统计局18日发布的8月份楼市统计数据显示，在全国70个大中城市中，46个城市新建商品住宅价格环比停涨，16个城市新建商品住宅价格环比下跌。从整体看房价涨幅进一步收窄，楼市正朝着调控预期的方向发展。专家指出，全国房价下降的拐点正在形成，但最终确立仍有赖于政策的持续和深入，尤其是全局性把握限贷、限购等关键点。

　　过半城市房价环比停涨

　　国家统计局数据显示，环比7月份，70个大中城市8月份新建商品住宅价格下降的城市有16个，持平的城市有30个，即共有46个城市实现停涨，比7月份增加了15个。7月份70个大中城市中价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，这是2009年以来首次出现了过半城市房价环比止涨，而且，8月份房价环比止涨的城市数量一下子比7月份多出了近一半，可见政策见效比较快、比较明显。

　　即便是环比价格上涨的城市，整体看其涨幅也明显低于7月份。7月新建商品住宅价格环比涨幅最大的城市是泸州市，涨幅为0.8%，但8月份，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%，泸州市环比涨幅仅0.2%。8月份新建商品住宅价格环比上涨最快的城市是宜昌市，涨幅也仅为0.4%。此外，最大涨幅低于最大跌幅，数据显示，同期新建商品住宅价格环比下降最快的重庆市降幅为0.5%。

　　据北京中原地产监测，8月份70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅仅为0.02个百分点，这一指标已经连续多月出现下降；二手住宅价格环比平均下跌了0.05个百分点，这更是今年以来的首次下调。

　　杨红旭认为：“从停涨的城市数量、涨跌幅等指标来看，大中城市房价过快上涨的趋势已经受到了一定程度的抑制，楼市已经到了停涨的临界点，全国房价下降的拐点已经初步显现，随着调控的持续深入，更多城市将迎来价格调整，拐点将在半年内进一步确立。”

　　70城市房价同比仍在上涨

　　对于这一变化，北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，在以限购、限贷为代表的调控政策持续作用下，楼市投资投机行为受到了抑制；从另一层面来看，在物价回落艰难的情况下，以控通胀为首的政策难以转向，从紧的货币政策还将延续，年内利率将维持高位，市场难以获得持续的宽松。

　　细分来看，据中原地产监测，70个大中城市中，限购的城市新建商品住宅价格平均环比涨幅为0.01%，同比为4.29%；而非限购城市这两个指数分别是0.02%和4.55%。“这反映出限购依然是见效比较明显的调控措施。”张大伟表示。

　　尽管如此，但从同比来看，7月份70个大中城市新建商品住宅价格下降的城市尚有1个，而8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比全部为上涨，无一下降。

　　对此，杨红旭认为，由于同比的数据是从2010年9月算起，由于2010年9月至2010年12月市场上房价实际变动较快，这一数据的变化不排除是源自去年底的翘尾因素。

另外，来自中原地产的监测显示，二、三线城市特别是未限购城市依然处于量价继续惯性上涨的过程中，8月份房价环比上涨的城市以二、三线居多。张大伟认为，这说明在目前楼市已经处在前所未有的重压之下，调控效果依然难以明显地完全实现，这主要是因为流动性仍然过大；过分放大了楼市在上轮经济拉动中的作用；CPI依然持续高位运行。

　　杨红旭表示，这一方面说明调控效应有待进一步显现；另一方面也说明调控仍然不能放松。

　　调控仍需从严限贷限购

　　8月份多个城市房价的变动是市场状况的真实写照。据中国指数研究院统计，8月份北京、深圳等地楼市成交降幅较大。而从楼市历次走势来看，在调控之下，如果8月份市场难以大幅反弹，传统的“金九银十”以及四季度的房价走势都将不容乐观。

　　杨红旭表示，下一阶段更多的项目将会采取降价求量的营销方式，快则一两个月之内，全国房价拐点就能确立，但成交量存在变数，因为开发商在年末将会加大推盘力度。

　　楼市还存在其他的变数。首先是在目前房价依然变动较大的三线城市，限购令难以进一步落实；另外，以限价代替限购可能会影响全国的调控效果。而对于开发商而言，缩减投资、多渠道融资也使得一些房企有恃无恐，坚持高房价。

　　在预期方面，央行发布的三季度居民储户调查结果显示，对当前房价水平，75.6%的居民认为“过高，难以接受”，为2009年以来的最高值；而对未来房价走势，仅8%的居民预期将“下降”。

　　张大伟表示，就全国而言，高房价能否被抑制最关键在于信贷，因此对全国楼市信贷从紧、降低楼市的投资杠杆率十分有必要。同时，也需在一些城市利用限购控制楼市的非理性购买力，最终实现市场价格平稳，为保障房大量供应后的双轨制赢得供应时间和价格空间。

　　据国家统计局公布的统计数据显示，前8个月全国住宅新开工面积为102089万平方米，而同期住宅的竣工面积则为37095万平方米，差额高达6.5亿平方米，这显示出楼市的潜在供应量较大。

　　张大伟表示，限购政策周期内，在金融贷款和其他融资渠道收紧的情况下，开发商越来越依赖于项目回笼资金，势必会更多地通过降价求售来获取资金，全国性的买方市场将逐步到来。