“14铁岭债”退市案例敲响房地产业警钟

 

       在度过销售最火热的年份后，房地产业开始暴露资金风险问题。

      2月10日，铁岭新城发布了关于2014年公司债券可能被暂停上市的第二次风险提示性公告。公告称，由于预计公司2016年度经营业绩将出现亏损，并可能导致连续两年出现亏损，按照规定，公司于2014年发行的“14铁岭债”可能在年报披露之日起被停牌，深交所将在停牌后15个交易日内做出是否暂停债券上市交易的决定。

      这是继1月26日之后，铁岭新城针对“14铁岭债”可能被暂停上市而发布的第二份提示性公告。其间的2月7日，公司还发布了一份联合信用评级有限公司对“14铁岭债”存在暂停上市风险予以关注的公告。

       如果最终坐实，这笔债务最快可能在两个月后被暂停上市。且若难以在限期内消除风险，该笔债券将被终止交易。

      从现有信息来看，“14铁岭债”存在一定的违约风险。按照《证券法》规定，若铁岭新城2016年的业绩继续亏损，又不能在未来一年改善业绩的话，该债券还可能被退市。据悉，在此前的“超日债违约”事件中，*ST超日就因连续三年出现亏损等一系列问题而使“11超日债”走到退市边缘，最终以超日重组的方式才实现全额兑付。

      在融资难度加大、市场进入下行期的背景下，这一案例正在给企业发出警示：资金最为宽松的时代已经过去，资金链风险的上升速度可能超出预期。世邦魏理仕的一份报告也指出，随着杠杆率上升、利润压缩，房企的偿债付息能力正在减弱。

      铁岭新城受累于东北楼市

      在上述公告发布之前的1月26日，铁岭新城已经发布公告，就“14铁岭债”存在暂停上市的风险作出提示。

      按照《证券法》规定，公司债券上市交易后，若公司最近二年连续亏损，由证券交易所决定暂停其公司债券上市交易。因此，这笔债券交易将面临被暂停的风险。

      “14铁岭债”发行于2014年3月，发行规模为10亿元，票面利率8.45%，期限为5年。从第三年末开始，发行人可选择上调票面利率，投资者也可选择回售。

鉴于上述条款，铁岭新城在今年1月14日、1月17日和1月18日连续发布三份提示性公告，表示“本公司选择不上调本期债券的票面利率”。但投资者在此期间大量选择回售，回售比例接近93%。目前剩余债券为      707321张，仅占最初发行数量的7%。有分析认为，这一结果说明，投资者对铁岭新城后续的偿债能力有一定担心。

      铁岭新城的主营业务为土地一级开发，为房地产上游行业，受房地产市场变化影响较大。且公司地处东北地区三线城市，为全国去库存“重灾区”。财报显示，2015年铁岭新城的营业收入仅为3438万元，同比下降86.93%；归属于上市公司股东的净利润为-1.79亿元，下降723.32%；每股收益为-0.22元，下降833.33%。

      进入2016年，全国楼市大幅升温，但由于东北地区去库存压力并未缓解，铁岭新城的业绩仍然不尽人意。2016年前三季度，铁岭新城的营业收入约为1505万元，同比下降35.3%；归属于上市公司股东的净利润为-1.12亿元，同比下降46.9%。

      对于去年全年业绩预亏，铁岭新城的解释为：2016年公司所在地区房地产市场仍处于去库存过程中，市场正在逐步恢复，报告期内未能实现土地成交。同时根据会计谨慎原则，公司计提了坏账准备，公司下属净水厂和污水厂计提了资产减值。

       1月融资规模继续走低

      在这一案例之前，恒盛地产曾于去年两次延期支付美元债务利息。由于资金链极度紧张，恒盛的多个项目停摆，公司还启动了第二次退市程序，但最终未果。

      2016年，房地产市场迎来历史性高点，房企销售回款大增。加之国内资金成本低廉，企业通过低息债务替换旧债，并补充了大量资金。因此，出现债务违约的风险显得不可思议。

      过去几年，“分化”成为房地产业的一个重要特征。在市场层面，热点城市供应短缺的同时，三四线城市仍然处在巨大库存压力下。在企业层面，大型房企的规模和市场份额持续扩大，中小房企的生存压力不断加大。

      在该人士看来，这类案例的出现，对整个房地产业提出了警示，即随着市场形势和融资环境的变化，房企的资金链安全问题正在重新浮出水面。

      专家表示，除自有资金外，房企最主要的资金来源在于两个方面：销售和融资。

      其中，随着调控政策的持续发酵和市场进入下行期，总体销售规模的下滑不可避免。根据统计局数据，去年下半年以来，房企的“定金及预收款”和“个人按揭贷款”增速明显下滑。其中，定金及预收款增速由上半年的34.1%下降到年末的29.0%，同期个人按揭贷款增速由57.0%下降到46.5%。这两项资金占房企总资金来源的46%。

      相比之下，在监管部门的严格控制下，融资规模的缩水幅度更大。根据统计，2017年1月，房企私募、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿，延续了四季度来的低迷状态，同比下调幅度达92%。

      去年7-9三个月，房企的月度融资规模均维持在1000亿以上水平，但从10月开始便迅速下滑，到12月已滑落到126.7亿。这期间，融资成本却开始上升，从9月前的4%左右，上升到12月的4.2%-5.5%之间。今年1月的融资成本大多在5%以上，华远地产发行的两单类REITs产品，成本则在6%以上。

      张大伟认为，在楼市调控、发债收紧、市场下行、人民币汇率波动等因素影响下，房企在未来6-9个月会面临越来越大的资金问题。

      世邦魏理仕发布的一份报告也指出，由于政策环境宽松，去年很多开发商通过替换的方式将债务期限延至2018年以后，但总体债务压力并未减轻。如果利率触底回升，融资环境变得不利，再融资风险将现端倪，届时开发商需要以较高成本发债，债券再融资压力将加大。

      上述机构认为，部分区域房企存在杠杆率过高的情况，且由于土地价格快速上涨，开发商利润空间进一步压缩，企业的偿债付息能力有所减弱，未来企业的债务风险不容忽视。