我们预计 2018-2020 年传统家装市场空间为 1.87/2.00/2.12 万亿元，CAGR+7.6%。家装按照签单模式不同分为 B2B 和 B2C 模式。市场一般将 B2B 家装（住宅精装房）归入公装，因为此类业务施工集中，交付集中，和其他类型的公装业务更为相似。传统家装市场主要是 B2C 家装，按照获客模式的不同又分为 B2C 和 B2B2C。获客模式的不同对测算传统家装市场空间并没有影响。从家装的需求分析，商品住宅毛坯房和二手房是最主要的两个来源。我们按照装修单价*（商品住宅毛坯房竣工面积+二手房交易面积）来预测市场空间。
我们预计 2018 年精装房竣工比例约为 21.7%。我们假设 2017 年前十大房地产开发商是提供精装房的主力供应商。假设前三大地产商 80%的销售为精装房，4-10 名地产商 70% 的销售为精装房，预计 2017 年精装房销售金额为 2.39 万亿元。2017 年商品房住宅的销售金额为 11.02 万亿。由此推算 2017 年全国精装房销售比例为 21.7%。根据商品住宅房销售到竣工大概为一年的周期，我们预计 2018 年精装房竣工比例为 21.7%。
按照住建部“十三五”规划，2022 年住宅的精装房竣工比例将达到 30%，预计未来精装房竣工比例年均增加 2pct。2017 年 4 月 26 日，住建部推出的建筑业发展“十三五”规划，提出到 2020 年，新开工全装修产品住宅面积达 30%。根据目前的住宅商品房施工和销售经验，我们预计 2020 年新开工的住宅商品房有望在 2021 年进入销售期，在 2022 年进入竣工期。根据对 2018/2022 年竣工精装房占比分别为 21.7%/30%的判断，我们预计精装房竣工比例未来每年增加 2.07pct。我们判断在建筑业“十三五”规划推出之前，精装房竣工占比增速略低，为年均增长 1pct 左右。
我们预计 2018-2020 年商品住宅的毛坯房竣工面积为 6.24/6.42/6.55 亿平米。我们用商品住宅的竣工面积而非销售面积，主要原因是销售到竣工一般有一年左右的周期。家装市场和商品住宅的竣工面积变化相对更加一致。我们根据《再谈建筑研究之五：拨开迷雾，再看基建房建工建空间》中提供的 2018-2020 年商品住宅竣工面积的测算（7.97/8.42/8.84 亿平米）和精装房竣工比例（21.71%/23.78%/25.86%）来计算商品住宅的毛坯房竣工面积（6.24/6.42/6.55 亿平米）。
我们预计 2018-2020 年二手房成交面积保持在 5.65 亿平米左右。易居研究院估算，2016 年二手房住宅成交面积达 5.8 亿平方米（YoY+63.2%），2015 年二手房住宅成交面积增速为 46.6%。2016 年二手房住宅成交面积占新商品房销售面积比例达 42%。易居研究院预测，2017 年二手房成交面积/一手房销售面积将小幅回落至 39%，仍处于历史高位。二手房的交易对周期变化更敏感，主要由于二手房不受建筑工程进度影响，因此市场复苏时有足够供给及时进入市场推动成交量上行。而在市场下行时，此外由于前期基数较高且受地方政策控制较少，因此成交量下降幅度高于一手房。参考华泰证券地产组判断，我们认为商品住宅销售面积未来 3 年维持在当前水平，所以二手房成交面积也将稳定。
参考观研天下发布《2017-2022年中国家装产业发展态势及十三五投资商机研究报告》
我们假设 2017 年家装的平均单价在 1500 元/平米，2014-2020 年年均增长 5%。我们判断未来全包装修将成为主流。由于缺乏有价值的参考数据作为装修单价的依据，我们主要依靠主流家装公司提供的套餐单价。例如，金螳螂家 4.0 的基础硬装套餐，严选家/舒适家/品质家/尊享家的单价分别为 798/938/1138/1428 元/平米（因为人工成本不同，在不同的城市每个套餐有不超过 100 元/平米的差距）。而东易日盛的超级速美家提供了两种基本套餐，价格分别为 899 元/平米和 1299 元/平米。生活家的轻奢装套餐价格在 1600 元/ 平米左右。主流家装公司提供的家装单价基本以不到 1000 元/平米为起点。考虑到管理费、套餐的升级、某些个性化增项，我们估算 2017 年平均全包装修单价在 1500 元/平米左右。
二手房家装占比有望在 2020 年达到 46%。我们利用易居研究院提供的二手房交易面积，发现 2014-2016 年二手房交易面积快速增长，CAGR+55%。2018-2020 年，我们认为商品住宅销售面积将趋于稳定，二手房的交易占比也将保持相对稳定。
注：竣工精装房比例、家装单价的历史数据为估算值
商品住宅竣工面积占比：一线城市不断降低，三四线城市不断增加。我们将家装市场分为一线城市（北上广深）、二线城市（35 个大中城市，除去北上广深）、三四线城市，这三类城市的精装房竣工比例差异较大。一线城市商品住宅竣工面积占比不断下滑，从 1999 年的 18.25%下滑至 2017 年的 4.85%。二线城市商品住宅竣工面积占比基本保持稳定，从 1999 年的 33.62%小幅下滑至 2017 年的 29.29%。三四线城市商品住宅竣工面积占比不断增加，从 1999 年的 48.13%增至 2017 年的 65.86%。我们预计 2018-2020 年，三类城市商品住宅竣工面积占比的趋势还将延续。我们预计一线城市占比年均降低 0.37pct（14-16 年降幅平均值），三四线城市占比年均增加 0.37pct，二线城市占比保持不变。
我们预计 2018-2020 年一线城市一手房家装年空间为 96/80/63 亿元，二线城市一手房家装年空间为 2096/2202/2293 亿元，三四线城市一手房家装年空间为 7636/8330/9025 亿元。我们预计一线城市目前的精装房交付比例已经达到 80%左右。二线城市精装房交付比例相对较低，预计在 40%左右。根据 2018 年全国精装房竣工比例 21.7%，我们推算三四线城市的精装房竣工比例为 7.77%。2014-2020 年，我们假设一线城市和二线城市精装房交付比例每年提高 3pct，并由此推算三四线城市精装房比例。我们假设一手房和二手房的装修单价在不同种类的城市均相同。
注：不同种类城市的精装房竣工比例、家装单价的历史数据为估算值
我们预计 2018 年精装房竣工比例约为 21.7%。我们假设 2017 年前十大房地产开发商是提供精装房的主力供应商。假设前三大地产商 80%的销售为精装房，4-10 名地产商 70% 的销售为精装房，预计 2017 年精装房销售金额为 2.39 万亿元。2017 年商品房住宅的销售金额为 11.02 万亿。由此推算 2017 年全国精装房销售比例为 21.7%。根据商品住宅房销售到竣工大概为一年的周期，我们预计 2018 年精装房竣工比例为 21.7%。
按照住建部“十三五”规划，2022 年住宅的精装房竣工比例将达到 30%，预计未来精装房竣工比例年均增加 2pct。2017 年 4 月 26 日，住建部推出的建筑业发展“十三五”规划，提出到 2020 年，新开工全装修产品住宅面积达 30%。根据目前的住宅商品房施工和销售经验，我们预计 2020 年新开工的住宅商品房有望在 2021 年进入销售期，在 2022 年进入竣工期。根据对 2018/2022 年竣工精装房占比分别为 21.7%/30%的判断，我们预计精装房竣工比例未来每年增加 2.07pct。我们判断在建筑业“十三五”规划推出之前，精装房竣工占比增速略低，为年均增长 1pct 左右。
我们预计 2018-2020 年商品住宅的毛坯房竣工面积为 6.24/6.42/6.55 亿平米。我们用商品住宅的竣工面积而非销售面积，主要原因是销售到竣工一般有一年左右的周期。家装市场和商品住宅的竣工面积变化相对更加一致。我们根据《再谈建筑研究之五：拨开迷雾，再看基建房建工建空间》中提供的 2018-2020 年商品住宅竣工面积的测算（7.97/8.42/8.84 亿平米）和精装房竣工比例（21.71%/23.78%/25.86%）来计算商品住宅的毛坯房竣工面积（6.24/6.42/6.55 亿平米）。
我们预计 2018-2020 年二手房成交面积保持在 5.65 亿平米左右。易居研究院估算，2016 年二手房住宅成交面积达 5.8 亿平方米（YoY+63.2%），2015 年二手房住宅成交面积增速为 46.6%。2016 年二手房住宅成交面积占新商品房销售面积比例达 42%。易居研究院预测，2017 年二手房成交面积/一手房销售面积将小幅回落至 39%，仍处于历史高位。二手房的交易对周期变化更敏感，主要由于二手房不受建筑工程进度影响，因此市场复苏时有足够供给及时进入市场推动成交量上行。而在市场下行时，此外由于前期基数较高且受地方政策控制较少，因此成交量下降幅度高于一手房。参考华泰证券地产组判断，我们认为商品住宅销售面积未来 3 年维持在当前水平，所以二手房成交面积也将稳定。
参考观研天下发布《2017-2022年中国家装产业发展态势及十三五投资商机研究报告》
我们假设 2017 年家装的平均单价在 1500 元/平米，2014-2020 年年均增长 5%。我们判断未来全包装修将成为主流。由于缺乏有价值的参考数据作为装修单价的依据，我们主要依靠主流家装公司提供的套餐单价。例如，金螳螂家 4.0 的基础硬装套餐，严选家/舒适家/品质家/尊享家的单价分别为 798/938/1138/1428 元/平米（因为人工成本不同，在不同的城市每个套餐有不超过 100 元/平米的差距）。而东易日盛的超级速美家提供了两种基本套餐，价格分别为 899 元/平米和 1299 元/平米。生活家的轻奢装套餐价格在 1600 元/ 平米左右。主流家装公司提供的家装单价基本以不到 1000 元/平米为起点。考虑到管理费、套餐的升级、某些个性化增项，我们估算 2017 年平均全包装修单价在 1500 元/平米左右。
二手房家装占比有望在 2020 年达到 46%。我们利用易居研究院提供的二手房交易面积，发现 2014-2016 年二手房交易面积快速增长，CAGR+55%。2018-2020 年，我们认为商品住宅销售面积将趋于稳定，二手房的交易占比也将保持相对稳定。
图表：家装市场空间测算
商品住宅竣工面积占比：一线城市不断降低，三四线城市不断增加。我们将家装市场分为一线城市（北上广深）、二线城市（35 个大中城市，除去北上广深）、三四线城市，这三类城市的精装房竣工比例差异较大。一线城市商品住宅竣工面积占比不断下滑，从 1999 年的 18.25%下滑至 2017 年的 4.85%。二线城市商品住宅竣工面积占比基本保持稳定，从 1999 年的 33.62%小幅下滑至 2017 年的 29.29%。三四线城市商品住宅竣工面积占比不断增加，从 1999 年的 48.13%增至 2017 年的 65.86%。我们预计 2018-2020 年，三类城市商品住宅竣工面积占比的趋势还将延续。我们预计一线城市占比年均降低 0.37pct（14-16 年降幅平均值），三四线城市占比年均增加 0.37pct，二线城市占比保持不变。
图表：不同种类城市的商品住宅竣工面积占比（%）
我们预计 2018-2020 年一线城市一手房家装年空间为 96/80/63 亿元，二线城市一手房家装年空间为 2096/2202/2293 亿元，三四线城市一手房家装年空间为 7636/8330/9025 亿元。我们预计一线城市目前的精装房交付比例已经达到 80%左右。二线城市精装房交付比例相对较低，预计在 40%左右。根据 2018 年全国精装房竣工比例 21.7%，我们推算三四线城市的精装房竣工比例为 7.77%。2014-2020 年，我们假设一线城市和二线城市精装房交付比例每年提高 3pct，并由此推算三四线城市精装房比例。我们假设一手房和二手房的装修单价在不同种类的城市均相同。
图表：不同种类城市的家装市场空间测算
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