政策规定及审批流程
根据我国住建部颁发的《用地分类与规划建设用地标准》，商务办公楼和酒店同属“商业服务业设施用地”大类，“商改酒”不受用地属性限制，但分属不同小类，仍需到当地国土资源局办理土地用途变更登记。楼宇内部分隔变更和水电改造也需到住建局办理工程改造手续方可施工；分隔改造完成后，需要重新办理测绘和销售备案手续。最后，业主需要到工商局及其他相关部门办理酒店营业执照。
参考观研天下发布《2018-2023年中国写字楼行业运营现状及十三五发展规划分析报告》
物业条件
“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中引进并广泛使用的词汇，没有通行标准或严格的界限划分。戴德梁行、第一太平戴维斯等房地产顾问公司根据国际惯例及实操经验，给出了各自的评判标准，一般将写字楼分为国际甲级（或超甲级）、甲级、乙级三大级别，评定指标主要包括写字楼的区位交通、建筑硬条件（层高、电梯数、停车位等）、设备、装饰、开发商背景、物业服务水平等。我们通常看到的核心商区（如上海陆家嘴）内中等条件的项目或位于次商务区（如上海徐家汇、虹桥）内达到相关标准的项目，大部分属于“甲级写字楼”。
对比中端酒店对物业的一般要求——
a)区位条件：位于一、二、三线及省会城市，靠近大型商务中心、游乐中心、交通中心等，有充足的客源支持，具有良好的可视性及广告效果，周边有完善的餐饮、商业配套。
b)物业条件：面积4000-10000㎡，房间数量100~250间；产权清晰，拥有独立大堂及服务电梯，周边有停车位。无暗房或暗房率小于一定数值。
c)系统配套（可改造）：净高不小于2.5m；进水管径不小于DN100，用电不低于3kVA每间；（北方地区）供暖设施到位。
排除以下两种情况，甲级写字楼基本可达到中端酒店的物业条件：
a)无足够客源支撑：商圈更迭导致所处商区商务活动减少，或位于未完全兴起的新兴商务区。
b)物业条件受限：写字楼和酒店在物业需求方面存在差异，符合写字楼使用习惯的平面设计，不一定能够符合中端酒店的暗房率要求；由于水电网道布置的制约和房间通风朝向等原因，部分写字楼在物业建造时未考虑用途变更需求，建造时没有为水电管线改造预留合适条件，无法满足中端酒店客房要求。
根据我国住建部颁发的《用地分类与规划建设用地标准》，商务办公楼和酒店同属“商业服务业设施用地”大类，“商改酒”不受用地属性限制，但分属不同小类，仍需到当地国土资源局办理土地用途变更登记。楼宇内部分隔变更和水电改造也需到住建局办理工程改造手续方可施工；分隔改造完成后，需要重新办理测绘和销售备案手续。最后，业主需要到工商局及其他相关部门办理酒店营业执照。
参考观研天下发布《2018-2023年中国写字楼行业运营现状及十三五发展规划分析报告》
图：“商业服务业设施用地”细分类别
图：酒店营业执照申请流程
“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中引进并广泛使用的词汇，没有通行标准或严格的界限划分。戴德梁行、第一太平戴维斯等房地产顾问公司根据国际惯例及实操经验，给出了各自的评判标准，一般将写字楼分为国际甲级（或超甲级）、甲级、乙级三大级别，评定指标主要包括写字楼的区位交通、建筑硬条件（层高、电梯数、停车位等）、设备、装饰、开发商背景、物业服务水平等。我们通常看到的核心商区（如上海陆家嘴）内中等条件的项目或位于次商务区（如上海徐家汇、虹桥）内达到相关标准的项目，大部分属于“甲级写字楼”。
图：甲级、乙级写字楼标准
对比中端酒店对物业的一般要求——
a)区位条件：位于一、二、三线及省会城市，靠近大型商务中心、游乐中心、交通中心等，有充足的客源支持，具有良好的可视性及广告效果，周边有完善的餐饮、商业配套。
b)物业条件：面积4000-10000㎡，房间数量100~250间；产权清晰，拥有独立大堂及服务电梯，周边有停车位。无暗房或暗房率小于一定数值。
c)系统配套（可改造）：净高不小于2.5m；进水管径不小于DN100，用电不低于3kVA每间；（北方地区）供暖设施到位。
排除以下两种情况，甲级写字楼基本可达到中端酒店的物业条件：
a)无足够客源支撑：商圈更迭导致所处商区商务活动减少，或位于未完全兴起的新兴商务区。
b)物业条件受限：写字楼和酒店在物业需求方面存在差异，符合写字楼使用习惯的平面设计，不一定能够符合中端酒店的暗房率要求；由于水电网道布置的制约和房间通风朝向等原因，部分写字楼在物业建造时未考虑用途变更需求，建造时没有为水电管线改造预留合适条件，无法满足中端酒店客房要求。
资料来源：观研天下整理，转载请注明出处（ZTT）
更多好文每日分享，欢迎关注公众号
【版权提示】观研报告网倡导尊重与保护知识产权。未经许可，任何人不得复制、转载、或以其他方式使用本网站的内容。如发现本站文章存在版权问题，烦请提供版权疑问、身份证明、版权证明、联系方式等发邮件至kf@chinabaogao.com，我们将及时沟通与处理。
