2018年中国住房租赁行业需求结构及市场空间分析（图）

2018-02-28 07:33

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我国租赁人口占比11.6%，租赁房屋占比18%，而这一数据在英国、美国、日本等成熟市场都在35% 以上，并呈现供需平衡的状态。以发达国家经验为参照，我国租赁市场的发展空间十分可观。城市层面，北京、上海、深圳等流动人口集中的一线城市租赁房屋占比仅为20%左右，租赁人口占比也没有超过40%，相对于旧金山、纽约等对标城市高达60%左右的租赁人口占比和50%左右的租赁房屋占比，差距明显。

世界发达国家住房拥有率多在50%-65%之间，也就是说，在相对成熟的市场化体系中，约有1/3至1/2的人口将通过租赁方式解决住房问题。我国和多数发展中国家类似，当前住房拥有率水平显著高于发达国家，人口流动性较弱。随着我国社会市场化进程深入、住房租赁市场不断完善、户籍制度改革不断推进，未来我国住房拥有率或将逐步下降，更多人口将进入租房市场。

图表：中国租赁人口仅11.6%，与发达国家差距明显

图表：一线城市租赁人口占比没有超过

40%核心城市，特别是一线城市及新一线城市，因其便利的生活设施及广阔的发展前景，一直都吸引着大量人才的涌进。然而，近年来主要城市房地产价格出现过快上涨，一线城市（北京、上海、深圳、广州）近两年房屋平均出售价格涨幅达20%，已接近3万/平方米；对于二手房成交价，北京已超8万/平方米，上海、深圳接近6万/平方米，广州也已达4万/平方米。与此同时，二线城市房屋平均售价上涨势头也不容小觑，南京2016年房屋平均售价已达17754元/平方米，较15年上涨6265元/平方米。一般来说，有两类人具有租赁需求，一类是流动人口，另一类是户籍所在地的户籍人口，基本为高校毕业生。根据新发布的《中国流动人口发展报告》，中国2016 年的流动人口达2.45亿元，比上年末减少171万人，已经是连续第二年下降。尽管如此，无论是从流动人口的绝对值，还是其在总人口的相对比重来看，流动人口数量近年来一直处于较高水平，并且预计未来依然会延续这一趋势。而近年来我国新生代流动人口的比重也在不断上升，2016年已达64.7%，呈现稳步增长的趋势。新生代流动人口由于缺乏必要的长期工作经验，又不具备本土人才的“本地优势”，往往在职业竞争、薪酬待遇方面存在一定的劣势，进而进一步影响了其购房能力。

参考观研天下发布《2018年中国住房租赁市场分析报告-行业运营态势与投资前景预测》

随着新生代流动租赁人口比重的逐渐提高，其租房领域的“消费升级”需要日益明显，除了简单的“住”之外，他们往往更加注重租房市场的便利性、透明度、社区化体验、以及其它衍生服务。毫无疑问，相较于私人租赁市场，成熟的租赁机构在这方面更有优势。