一线城市拿地已现风险 房企密集布局二线城市

 　　导读: 地价高企，地王频现，楼面价常常超过在售房价，一线城市风险隐现，而三四线城市又面临高库存压力，在此情况下，二线城市正成为不少开发商布局的重点。

　　参考：中国一线城市城市综合体行业深度分析及未来五年未来趋势研究报告。

　　地价高企，地王频现，楼面价常常超过在售房价，一线城市风险隐现，而三四线城市又面临高库存压力，在此情况下，二线城市正成为不少开发商布局的重点。

　　重点布局二线

　　1月13日，经过两个多小时47轮竞价，佛山禅港路西侧、横三路两侧商住地最终由深圳市创润房地产有限公司下称“创润房产”以9.61亿元获得，楼面价4768元/平方米。创润房产为融创深圳房地产有限公司全资子公司，这也是融创首进佛山。

　　融创中国董事长孙宏斌在1月初的媒体会上说，目前融创将二线城市作为战略布局的重点。2015年，除了继续聚焦北京、天津、上海、重庆、杭州之外，融创又进入了成都、南京、武汉、西安、济南等8个核心二线城市。

　　2016年，在华南区域，融创将重点进入广州及其周边的6个城市，如珠海、中山、佛山、东莞。融创在布局华南区域的时候，近日就把佛山作为第一站，选择了禅西绿岛湖片区。

　　同样聚焦二线城市的还有正荣集团。正荣集团总裁助理兼投资发展部总经理肖春和日前表示，希望参与长三角各个城市的土地拍卖，并伺机进入合肥、厦门等城市。正荣集团去年底先后在苏州、福州拿地。

　　为何房企要重点布局二线城市？这是因为三四线城市面临巨大库存压力，开发商纷纷回归一二线，而一线城市虽然市场很大，但无奈在各大开发商激烈竞争之下，地王频出，楼面价超过在售房价，已经暗藏不小的风险。

　　“一线城市现在是市场没风险，拿地有风险。”中原地产首席市场分析师张大伟告诉《第一财经日报》，房地产涉及的领域主要是两大部分，即拿地和卖楼。“卖楼这一端的话是一二线没有风险，而拿地的话是一线城市有风险，因此只能重点布局二线城市。”

　　孙宏斌称：“如果北京、上海地价跌下来了，我们就在北京和上海继续拿地，如果地价继续涨，就会快速完成二线核心城市的布局。”他还说，“过去我看北京和上海，是什么地都可以买，现在我看北京和上海，是什么地都不能买，地价涨得太快。”

　　哪些二线城市机会多？

　　从区域经济和城市化发展的角度，二线城市也将成为我国城市化的重点区域。北、上、广、深等超大城市已经到了严控城市人口规模的阶段，目前我国正在逐步分散北京、上海等超大型城市功能，这些超大城市的边界也得到严格控制。

　　例如上海“十三五”规划建议提出，上海要严格控制特大城市人口规模。综合各方面研究成果，上海把常住人口不超过2500万作为长期调控目标。截至2014年底，上海常住人口总数已达到2425.68万人。在用地方面，将在“十三五”逐年减少建设用地增量，规划建设用地总量实现负增长。到2020年，要守住3185平方公里的红线，比原来的规划目标减少41平方公里。未来五年，上海新增建设用地只有约60平方公里。

　　一方面是超大城市严控城市发展边界和人口规模，另一方面是三四线城市、中小城市虽然落户比较容易，但由于产业发展、公共资源的欠缺，难以吸引移民进入。相比之下，二线城市将有比较大的发展空间。

　　中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞告诉《第一财经日报》，北京和上海的城市人口已经达到2000万左右，确实出现了很多“城市病”。而很多二线城市的人口大约五六百万，离北京、上海的差距还非常大，还有很大的增长空间，“中国一个省区的幅员和人口就相当于一个欧洲大国，所以如果拥有一个500万~1000万人口的省会也很正常。”

　　尽管二线城市存在着较多机会，但分化也相当明显。其中，由于经济疲软，东北和西北的一些二线城市的房屋销售仍面临着巨大压力。另外，一些二线城市尽管经济发展不错，但由于过去几年土地供应实在过多，也面临着不小的风险。

　　上海易居房地产研究院发布的《中国50城住宅库存报告》显示，截至去年11月，苏州、南京、合肥、南昌和深圳的存销比较小。苏州、南京、合肥这三个二线城市的去化周期仅为5个月。另外，珠海、南昌、郑州、武汉、济南、厦门的去化周期也在10个月以下。而呼和浩特、乌鲁木齐、长沙、兰州、西安、沈阳等部分中西部、东北省份的省会城市库存去化压力仍比较大。

　　因此，目前开发投资机会较大的除了东部沿海发达地区的苏州、南京、厦门、杭州、济南、福州、青岛等人口流入较多的二线城市外，中西部人口大省的省会如郑州、合肥、武汉、成都等城市也比较被看好。

　　以人口大省河南为例，该省户籍人口超过1亿，但城市化率仍比较低，城市化还有很大的空间。虽然该省有1000多万人口流向沿海发达地区，但大部分农民还是要在河南本地实现城市化。在这个过程中，郑州作为河南省会和省内的单极核心城市，人口的流入必将加快。目前郑州市区人口只有400多万，潜力颇大。

　　不过，张大伟也提醒，虽然总体而言看好二线城市，但二线城市中也有部分城市如南京、厦门、苏州的市场已经很火，地王频出，价格接近一线城市，对开发商来说也存在一定的风险。“去年主要是看人口、看成交量、看去化，今年必须要看土地价格。因为即使有市场，但土地价格太高就存在很大风险。”