2017年影响中国创意产业园发展有利与不利因素

导读：2017年影响中国创意产业园发展有利与不利因素。国务院和地方政府均颁布了支持盘活存量既有建筑（群）、推进产业聚集区建设的行业政策和指导意见，为行业的发展提供了良好的政策环境。

参考《2017-2022年中国创意产业园区市场发展现状及十三五投资动向研究报告》

       1、有利因素

       （1）行业政策对创意产业园发展的支持

       国务院和地方政府均颁布了支持盘活存量既有建筑（群）、推进产业聚集区建设的行业政策和指导意见，为行业的发展提供了良好的政策环境。

       （2）下游行业快速发展

       最近几年，上海的创意产业也发展迅速。

       2013 年、2014 年和 2015 年，上海文化创意产业总产出增加值分别为 2,555 亿元、2,833 亿元、3,020 亿元，均保持着持续增长的趋势。文化创意产业的增加值占地区生产总值的比重也从 2013 年的 11.8%上升至 2015 年的 12.1%。预计上海文化创意产业增加值占全市生产总值比重将继续保持增长，年平均增长率接近 14%1。

       综上所述，服务业的快速、持续发展以及政府对创意产业的大力支持为创意产业园区的快速发展提供了良好的宏观经济环境和市场环境。

       （3）丰富的既有建筑资源

       目前，我国的创意产业园主要通过对城市老旧工业建筑进行改造形成。既有建筑资源可视为行业所需“原材料”，其供应者包括失去原有产业功能的产业类旧物业业主、因定位和配套等改变的新物业或次新物业业主等。既有建筑的存量、增长预期及可供改造量对行业的持续性具有决定性影响。

       上海是我国近代工业的发源地，自十九世纪开埠以来，上海建立了大批老厂房、仓库，其风格样式、建造特色各有不同，其中不少是见证了我国近现代工业发展史和城市发展史的优秀历史建筑。随着国民经济的快速发展、产业结构的调整优化、城市规划的变化和企业经营状况波动等因素，相当一部分的旧工业建筑失去了原有的功能，形成了丰富的老旧工业建筑闲置资源，随着社会对历史建筑保护意识的增强以及出于对重建成本因素的考虑，通过局部改造实现老旧建筑的再利用价值已成为众多业主的选择，为创意产业园的快速发展提供了“原材料”保证。

       目前，上海中心城区仍有大量老旧工业建筑（群）可供改造，加上办公、商场、住宅旧建筑及功能定位错位的新建筑或次新建筑，既有建筑存量就更大。随着城市化进程的不断推进，既有建筑存量正在不断增加。

       （4）城市化进程将在相当长的时间内为本行业提供土地和房屋资源

       我国城市化进程的持续进行为创意产业园区的建设提供了新的建筑资源。城市化进程使得城市的边界延伸，城镇面积不断扩张，原本位于城市边界的旧工业建筑逐步纳入城区，大量旧建筑可能需要改造和重新定位。根据国家统计局数据，我国近几年城市化率每年以 1%左右的速度增加，截至 2015 年末，我国的城市化率为 56.10%，但远远低于发达国家平均水平。因此，随着国民经济的持续快速发展，我国城市化进程还将持续相当长的时间，也将在相当长的时间内为本行业提供可供改造的既有建筑（群）。

       （5）将老旧工业建筑（群）改造为创意产业园区具有良好的社会效益

       由于经济转型、产业结构调整、市场竞争越发激烈所带来的冲击，市区的老旧工业建筑大量出现成为了我国各大中城市的普遍现状。以“拆旧建新”的方式进行重建，一方面成本上不经济，同时造成大量的资源消耗和环境污染；另一方面也不利于城市历史建筑的保护。将老旧工业建筑改造为创意产业园区则是实现城市可持续发展、有效保护城市原有建筑风貌的创新途径，具有较好的社会效应。

       （6）房屋租金价格指数的持续上升为创意产业园区租金水平提供了良好的保证与支持

       近二十多年，我国的国民经济保持持续快速的发展，土地作为一种不可或缺的生产要素，同时又是不可再生的稀缺资源，其租赁和转让价值保持了上升趋势；相应的，办公楼、商业营业用房的租赁价格保持上升趋势。

       2000 年至 2013年，上海的房屋租赁价格指数变动情况如下：

       2000 年至 2013 年，上海的房屋租赁价格整体保持上升趋势，2013 年的房屋租赁价格指数较 2000 年上升 65.40%。租赁价格指数的稳步上升为创意产业园的租金水平提供了良好的保证与支持。

       2、不利因素

       （1）创意产业园起步较晚，园区管理和服务水平有待提升

       和发达国家相比，我国创意产业园的发展仍处于起步阶段，对园区内企业的服务主要集中于传统的租赁和物业管理服务，业务相对单一，对租金收入依赖较大。创意产业园对创意企业的孵化效应不明显；园区各项产业单打独斗为主，产业链条的完整性有所欠缺，未能形成充分的集群效应，未能充分发挥创意产业园的功能和作用。

       （2）跨地区经营创意产业园的难度较高

       创意产业园的区域性主要源于创意产业的区域性。我国区域经济发展较为不平衡，创意产业作为现代服务业，在发达城市和地区发展速度较快，发展水平较高，形成以龙头城市为先锋、大中城市为主力、中小城市快速跟进的整体格局。

       因此目前我国创意产业园主要集中在发达城市和地区，具有明显的区域性特征。

       创意产业园的定位、改造、招商和后续管理要求运营商对园区所在地区的经济发展水平、居民的消费水平、历史文化特点具有很强的把握能力，一旦盲目进入市场，容易导致园区定位偏差，影响园区的盈利能力。因此地域特征一定程度上将影响业内企业跨地域发展。

       （3）融资渠道受限

       对于采用承租改造方式经营的运营商而言，由于其不拥有物业产权，不能将物业产权作为银行贷款的抵押资产，一定程度上制约了企业的融资渠道，影响了创意产业园区运营商的扩张速度。

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