我国房地产商业模式未来走势

       内容提示;基于投资和运营分离的商业模式，在未来将会成为一些大型地产公司的“战略性新兴产业”。因为目前中国的一些优秀开发商，其管理运营能力已经远远超过其投资能力，管理输出、品牌输出有其内在紧迫性。

       即将过去的2011年，注定会成为中国房地产发展史上的大转折、里程碑之年。

        这一年，房地产行业持续多年的“单边式上扬”行情终于在调控声中出现间奏，市场开始接受短周期波动的洗礼。成交量的持续低迷最终推动房价调头向下。全国多座降价城市同时上演老业主围攻售楼处，揭开中国房地产风险投资第一课。

        这一年，总面积相当于上年全国商品房销售量一半的1000万套保障房全部开工。政策决心试图在商品住房和公共住房之间划出一道清晰的市场分割线，今市场的归市场，保障的归保障。“双轨”、“二元”将成为未来中国住房制度的关键词。

        这一年，行业参与者对“变局”感受格外强烈：大企业市场份额逐步提高，小企业生存愈发艰难；融资模式不再单纯依靠银行，股权、债券等多元化融资手段比重加大；开发模式从开发商包打天下的“香港模式”向更注重专业分工的“美国模式”演进；行业平均利润下降，房地产暴利时代终结；房地产发展空间加速位移，开发商从一二线城市向三四线城市腹地“游牧”。

        也恰恰是在2011年，越来越多的行业领军企业开始反思过去、研判未来。他们的战略管理部正在面对同一课题，即：如何将房地产商业模式的转变嵌入未来整个国家的社会经济发展方式转型大背景中？

        笔者发现，在众多一线房地产企业各自不同的战略选择中，已开始出现交集：

        首先，高速周转的“快公司”越来越受到地产行业的集体崇拜。万科用7年时间，使销售规模从70多亿元提高至1000多亿元；恒大则更快，仅用4年时间，便将销售规模从50亿元提高到“接近千亿元”。

        快公司的实现基础首先是行业制度推进的结果。从2003年“8.31大限”开始，土地出让方式由之前“拼关系”的协议出让全面转向公开透明的招拍挂。在土地市场解决了“信息对称”问题之后，一些通过上市解决了快速融资问题的大公司，便可以实现批量拿地、批量建房和批发销售，从而迅速做大规模。

        但快公司的运行和维护同样需要投入技术成本。万科5年前便提出住宅标准化、产业化，立志成为“工厂里造房子”的住宅专家。传统的住宅开发周期一般是17个月左右，甚至更长；但在实现标准化以后，往往能将生产周期控制在12个月左右。这相当于将资金周转率提高1.5倍。

        也正因如此，伴随近两年房地产市场短周期波动风险的加剧，“快”成为众多大型开发商一致的战略追求。这种风习甚至也感染了一部分商业地产开发商。

        其次，以住宅开发为基础的产品多元化、区域多元化和经营方式多元化，正在成为大型地产公司日渐趋同的战略选择。其背后蕴含着地产行业集体风险意识觉醒。

        据业内咨询机构统计，今年前8个月，全国商业营业用房新开工面积14287.67万平方米，同比增长近26%；开发投资额则完成4508.61亿元，同比增长近40%。商业地产创下近十年来最高增幅记录。

        转战商业地产成为众多一线房地产企业的集体舞蹈。但各家企业心态各不相同，大致可以分为主动、被动和盲动三种转型。

        其中，真正将商业地产视为“战略”者，基本秉持这样一个判断：“十二五”期间，政府将把经济结构战略性调整作为主攻方向，“转变经济增长方式”要求提高和扩大居民消费的比重。去年，我国全社会商品消费总额是12万亿元，预计到2015年将增长至40万亿元。这意味着每年将有超过10%的消费率提高，给未来商业地产的发展提供了巨大的想象空间。

        区域多元化也被加速提上大型地产公司的战略议程。一方面，是因为伴随城市化进程的推动，作为新兴市场的三四线城市确实爆发出诱人的刚性需求；另一方面，也是限购式调控的某种“后遗症”——如同被动或盲动涌入商业地产一样，很多公司是出于无奈的规避才将投资转向三四线城市。

        经营方式的多元化则集中体现为贴牌、代建商业模式的出现。万科去年的全国在售楼盘，有超过60%是与人合作的“贴牌”项目，藉此首次使销售规模突破1000亿元，成为行业内首家千亿级房企；绿城组建代建公司才一年多的时间，就拿到了50多个项目的订单，销售额达400亿~500亿元。绿城出人出力不出钱，可拿到7%~12%的管理费。

        迹象表明，这种基于投资和运营分离的商业模式，在未来将会成为一些大型地产公司的“战略性新兴产业”。因为目前中国的一些优秀开发商，其管理运营能力已经远远超过其投资能力，管理输出、品牌输出有其内在紧迫性。

        此外，另一项房地产企业的集体战略选择也不容小觑，那便是房地产与金融行业的深度融合。这在国外已经是较为成熟的模式，但在中国却刚刚起步。近年来，一些“洋务派”开发商如金地集团已开始将房地产金融视为未来十年房地产业的新兴增长点，绣如战略版图。

        这一战略选择的判断依据是：“中国的房地产市场正处于从土地运作迈向资本运作的重要转型时期，地产公司之间在开发运营能力上的差距逐步缩小，资金与资源的整合将成为决胜未来乃至是否能够生存的关键要素。”

        实际上，从近年来由银行主导的房地产融资模式所遭遇的调控现实可以看出，传统的地产金融模式已经走到了极限。“引入社会性股权资本”也许将成为未来新的地产金融替代模式。

        一个良好的愿望是，以一种合适的形式，能够让社会的资本参与到整个地产行业中，分享其收益，共担其风险。譬如让那些昔日的炒房者、收租人变成房地产公司的股东或债权人，以一种不被“限购”的方式分享地产红利。

        然而，在美国次债危机阴影尚未退散、全球金融衍生品行业备受讨伐之际，这样的良好愿景能否在中国顺利落地生根？现在看来，仍要取决于先行者的丛林探索，以及监管层的选择偏好。

         但无论如何，2011年，我们可以说“谢幕”的一件事，就是地产商不会再有靠天吃饭也能活得很好的悠闲。“战略主导”将会比“机会主导”更能决定房地产企业生存的未来。