商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
2018年上半年，经济运行延续平稳态势，经济结构持续优化。在此背景下，全国商业地产销售面积保持高位，特别是商业营业用房销售面积仍保持同比增长。
参考观研天下发布《2018年中国商业地产市场分析报告-行业深度分析与发展前景预测》
根据数据显示，2018年上半年，商业地产开发投资额9688亿元，同比下降9.9%，商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降，由2017年同期的21.2%下降3.8个百分点至17.4%，其中商业营业用房占比下降2.7个百分点。新开工方面，上半年商业地产新开工面积11956万平方米，同比下降8.1%，商业地产新开工面积占房地产新开工面积12.5%，延续2016年以来的下降趋势，其中，商业营业用房占比下降幅度明显高于办公楼。
根据相关人士分析，国内经济下行压力增大，消费市场被寄予带动经济增长的厚望。线上线下融合已成常态，线上流量成本变贵，倒逼线上线下联合重构消费环境。2019年商业地产发展趋势如下：
第一、人群特征：精众化和年轻化人群成消费主力
2018年，最后一批90后都已经成年，00后步入大学校园。70后对消费增长贡献率下降，80后、90后对消费增长的贡献率逐步上升，商业地产大部分消费市场已经被80后、90后和00后所占据。
其中，新生代（90后、00后）从小生活在独立、优越和开放的家庭学校环境中，在初高中价值观形成阶段即赶上了移动互联网大爆发发展，追求独立个性的消费；而购买力本身较强的80后，则是属于精众化人群，他们更愿意享受生活，追求高品质且多元的消费乐趣。
第二、需求层次：重视体验，追求便捷、娱乐、社交及情感的需求
数字技术的发展放大了中国消费群体的购买力，裂变出了全新的消费市场结构和消费行为，从而让消费产生了结构性变化。当物质层面已经满足，已经更新的消费者倒逼购物中心进行变革，从单纯满足物质层面的需求，将更多考虑其精神层面的需求，更为重视体验、追求便捷与娱乐、社交及情感的需求。
第三，业态创新：挖掘功能、重塑场景与跨界联姻成为常见手段
在消费分级成为“新常态”的背景下，一方面，购物中心除了重视品牌的“销量价值”，也开始重视品牌的“流量价值”，而另一方面，消费者对品牌的忠诚度会越来越低，因此，业态创新将持续刷新购物中心“内容”。这其中，挖掘功能、重塑场景与跨界联姻将成为创新的常见手段，并将更聚焦于“新兴生活方式”与“美好生活落地”。
第四，新零售：从产品到服务，从跑马圈地到聚焦供应，新零售进入下半场
线上与线下的关系早已成从互斥转为融合，由对立转为协作共赢。已经有两周年的新零售（还包括无界零售和智慧零售）是线上服务、线下体验以及物流深度融合的产物，通过大数据、云计算等人工智能技术对商品的生产、流通与销售的过程进行升级改造，就是以用户为中心通过大数据重构人、货（服务）、场，全面打通线上和线下。
进入2019年，从产品到服务，从跑马圈地到聚焦供应，新零售进入下半场，数字化、标准化能力强的龙头企业将有望依托供应链等优势取得先机。
第五，商业项目：不再局限 “商业+X” ，“商业× X” 逐渐成风潮
消费升级通过创造新的品类、提供新的技术和渠道重构了消费结构，传导到项目上，也让项目不再是一个商业消费品的整合平台，纯购物中心操盘时代终结，新型商业综合体应运而生，购物中心正在从“商业+X” ，变成“商业× X” 。这在一二线城市尤为明显。
第六，消费场景：5G时代，智能商业重构消费场景
2018年，多地开展5G试点；2020年，5G将全面投入商用。中国5G正按照规划时间表有序发展，并走在世界前列。以高速率、高可靠、低时延、超大数量终端网络为特点的5G，正在加速影响中国商业。同时，以5G技术为数字基础，人工智能等技术将会为重构商业人货场的关系助力，不仅能够延续线上流量的数字化优势，也让线下人货场更为精准的数字化。
第七，推广运营：以内容为核心，驱动活动的产品化和运营的精细化
技术的创新和消费升级驱动整个行业走向拐点，购物中心运营者越来越清楚的认识到，购物中心本质就是线下流量的分发平台。借鉴线上平台的玩法，购物中心的推广运营将越来越精细，通过精细化运营，提升租金等收益，并帮助购物中心内的品牌租户提升销售业绩。购物中心的推广运营，无论是自创IP活动、还是小型互动活动，都将会走内容驱动变现的产品化路径。
第八，开发企业：开发逻辑渐变，平台商和运营商角色显现
改名、弱化“地产”渐成风潮，国内开发商的发展逻辑已经因市场的变化而产生质变。很多开发企业之前沿用住宅开发思路，走的是重开发的逻辑，但历经市场历练，他们已经开始从开发转向平台商和运营商，正在通过对增量和存量资产的盘活，以及平台资源的整合，获取更为高效的收益，以期取得可持续稳定的发展态势。
第九，金融筹措：商业地产金融创新迭代提速
2018年，在政策调控、融资渠道持续收窄的情况下，开发企业面临“融资难”、“融资贵”的困境，积极尝试了各项融资举措，拆分物业上市、赴港IPO、CMBS、优先票据、公司债券、类REITs等融资举动屡见不鲜。2019年，在金融政策“去杠杆”的大背景下，面临偿债高峰期，优质地产企业会依旧紧跟政策红利，尝试创新，获取更多自主融资通路。
第十，市场特征：整体上依旧存量高企，造城运动仍将继续，进入去粗取精、优胜劣汰的新阶段
一方面，经济下行压力尤在，商业项目新增数量依旧猛增，市场分流必然继续严重，项目招商运营困境将越来越突出，尤其在三四线城市；另外一方面，伴随商业存量过大问题的存在，行业不少传统商业开始逐渐走向改造调整的道路。原有项目的改造对控制存量、盘活市场更能起到直接的示范意义。
2018年上半年，经济运行延续平稳态势，经济结构持续优化。在此背景下，全国商业地产销售面积保持高位，特别是商业营业用房销售面积仍保持同比增长。
参考观研天下发布《2018年中国商业地产市场分析报告-行业深度分析与发展前景预测》
根据数据显示，2018年上半年，商业地产开发投资额9688亿元，同比下降9.9%，商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降，由2017年同期的21.2%下降3.8个百分点至17.4%，其中商业营业用房占比下降2.7个百分点。新开工方面，上半年商业地产新开工面积11956万平方米，同比下降8.1%，商业地产新开工面积占房地产新开工面积12.5%，延续2016年以来的下降趋势，其中，商业营业用房占比下降幅度明显高于办公楼。
2011-2018年1-6月全国商业营业用房新开工面积情况
数据来源：住房建设委
根据相关人士分析，国内经济下行压力增大，消费市场被寄予带动经济增长的厚望。线上线下融合已成常态，线上流量成本变贵，倒逼线上线下联合重构消费环境。2019年商业地产发展趋势如下：
第一、人群特征：精众化和年轻化人群成消费主力
2018年，最后一批90后都已经成年，00后步入大学校园。70后对消费增长贡献率下降，80后、90后对消费增长的贡献率逐步上升，商业地产大部分消费市场已经被80后、90后和00后所占据。
其中，新生代（90后、00后）从小生活在独立、优越和开放的家庭学校环境中，在初高中价值观形成阶段即赶上了移动互联网大爆发发展，追求独立个性的消费；而购买力本身较强的80后，则是属于精众化人群，他们更愿意享受生活，追求高品质且多元的消费乐趣。
第二、需求层次：重视体验，追求便捷、娱乐、社交及情感的需求
数字技术的发展放大了中国消费群体的购买力，裂变出了全新的消费市场结构和消费行为，从而让消费产生了结构性变化。当物质层面已经满足，已经更新的消费者倒逼购物中心进行变革，从单纯满足物质层面的需求，将更多考虑其精神层面的需求，更为重视体验、追求便捷与娱乐、社交及情感的需求。
第三，业态创新：挖掘功能、重塑场景与跨界联姻成为常见手段
在消费分级成为“新常态”的背景下，一方面，购物中心除了重视品牌的“销量价值”，也开始重视品牌的“流量价值”，而另一方面，消费者对品牌的忠诚度会越来越低，因此，业态创新将持续刷新购物中心“内容”。这其中，挖掘功能、重塑场景与跨界联姻将成为创新的常见手段，并将更聚焦于“新兴生活方式”与“美好生活落地”。
第四，新零售：从产品到服务，从跑马圈地到聚焦供应，新零售进入下半场
线上与线下的关系早已成从互斥转为融合，由对立转为协作共赢。已经有两周年的新零售（还包括无界零售和智慧零售）是线上服务、线下体验以及物流深度融合的产物，通过大数据、云计算等人工智能技术对商品的生产、流通与销售的过程进行升级改造，就是以用户为中心通过大数据重构人、货（服务）、场，全面打通线上和线下。
进入2019年，从产品到服务，从跑马圈地到聚焦供应，新零售进入下半场，数字化、标准化能力强的龙头企业将有望依托供应链等优势取得先机。
第五，商业项目：不再局限 “商业+X” ，“商业× X” 逐渐成风潮
消费升级通过创造新的品类、提供新的技术和渠道重构了消费结构，传导到项目上，也让项目不再是一个商业消费品的整合平台，纯购物中心操盘时代终结，新型商业综合体应运而生，购物中心正在从“商业+X” ，变成“商业× X” 。这在一二线城市尤为明显。
第六，消费场景：5G时代，智能商业重构消费场景
2018年，多地开展5G试点；2020年，5G将全面投入商用。中国5G正按照规划时间表有序发展，并走在世界前列。以高速率、高可靠、低时延、超大数量终端网络为特点的5G，正在加速影响中国商业。同时，以5G技术为数字基础，人工智能等技术将会为重构商业人货场的关系助力，不仅能够延续线上流量的数字化优势，也让线下人货场更为精准的数字化。
第七，推广运营：以内容为核心，驱动活动的产品化和运营的精细化
技术的创新和消费升级驱动整个行业走向拐点，购物中心运营者越来越清楚的认识到，购物中心本质就是线下流量的分发平台。借鉴线上平台的玩法，购物中心的推广运营将越来越精细，通过精细化运营，提升租金等收益，并帮助购物中心内的品牌租户提升销售业绩。购物中心的推广运营，无论是自创IP活动、还是小型互动活动，都将会走内容驱动变现的产品化路径。
第八，开发企业：开发逻辑渐变，平台商和运营商角色显现
改名、弱化“地产”渐成风潮，国内开发商的发展逻辑已经因市场的变化而产生质变。很多开发企业之前沿用住宅开发思路，走的是重开发的逻辑，但历经市场历练，他们已经开始从开发转向平台商和运营商，正在通过对增量和存量资产的盘活，以及平台资源的整合，获取更为高效的收益，以期取得可持续稳定的发展态势。
第九，金融筹措：商业地产金融创新迭代提速
2018年，在政策调控、融资渠道持续收窄的情况下，开发企业面临“融资难”、“融资贵”的困境，积极尝试了各项融资举措，拆分物业上市、赴港IPO、CMBS、优先票据、公司债券、类REITs等融资举动屡见不鲜。2019年，在金融政策“去杠杆”的大背景下，面临偿债高峰期，优质地产企业会依旧紧跟政策红利，尝试创新，获取更多自主融资通路。
第十，市场特征：整体上依旧存量高企，造城运动仍将继续，进入去粗取精、优胜劣汰的新阶段
一方面，经济下行压力尤在，商业项目新增数量依旧猛增，市场分流必然继续严重，项目招商运营困境将越来越突出，尤其在三四线城市；另外一方面，伴随商业存量过大问题的存在，行业不少传统商业开始逐渐走向改造调整的道路。原有项目的改造对控制存量、盘活市场更能起到直接的示范意义。
资料来源：互联网，观研天下整理，转载请注明出处。（ww）
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