1. 核心观点
通过历史数据研究，我们发现空调销售滞后于新建商品住宅销售大约 5 个季度，新建商品住宅引致的空调需求对空调内销的贡献约 30%~40%。就新房交付对空调需求的影响来看，2017H2~2018Q1，新房引致需求对空调内销的拉动作用不是在减弱，而是在增强。
新建商品房交易主要带来家电的新增需求。
如果市场上的房屋全部以现房进行交易，那么判断家电与房屋销售的关系就变得相对简单，但实际上我国的新房交易以期房为主。期房从预售到交付通常需要 1~2 年，因项目不同而有别，叠加消费者本身购买家电的决策周期、家电自身渠道库存等影响，给我们研究房地产与家电销售之间的关系造成了困难。我们通过观察销量增速和计量建模对比验证，得到了上述结论。
有别于市场的观点
就空调增速拐点和需求来说，对房地产滞后期的不同认知将产生预期差。
一种流行的观点认为，家电滞后于地产大约 3 个季度。由于新房销售增速高点出现在 2016.04，尤其是 2016.10房地产行业重磅调控政策密集出台后回落的更快，那么推后来看，从 2017Q2 开始，房地产对空调需求的拉动作用将减弱。
另一方面，我们参考新房销售滞后 3 个季度还是 5 个季度来预测 2017.08~2018.03 的空调销售走势结果有别。
参考中国报告网发布《2018-2023年中国空调产业市场运营规模现状与未来发展方向研究报告》
由于滞后 5 个季度的房地产销售增速在 2017.08~2018.03 区间高于滞后 3个季度的情景，所以如果按照新房滞后 3 个季度的增速走势进行判断，我们预计2017.08~2017.12 空调内销量 YoY-10%，2017 全年内销量 YoY+31%，2018Q1 内销量YoY-7%；如果按照新房滞后 5 个季度销售走势判断，那么对应 2017.08~2017.12 空调内销量 YoY+11%，2017 全年内销量 YoY+40%，2018Q1 内销量 YoY+5%。
2. 迟来多久？空调滞后于房地产销售约 5 个季度
根据历史数据统计规律，空调大约滞后于新房销售 5 个季度。对比新建商品住宅和空调内销出货量的增速图，我们发现新房滞后约 5 个季度和空调内销增速曲线在主要趋势上表现较为一致。
在增速图中，2007~2010 年期间，看似房地产与家电销售增速基本上同步（或滞后 1Q），反而地产滞后 5 个季度的增速却显得不匹配。对此，我们认为可能有这样几方面的原因：
1）2008-2010 年间中国经济有着特殊的历史背景，造成了空调和地产销售增速表现为同步的“巧合”。
2008 年国际金融危机爆发，对中国经济产生了较大的负面影响。2008 年国内房地产市场出现了调整，同时空调的内销也出现负增长，本应因之前地产高增长带来的空调销售增长未能实现，在增速图中表现为同时下降。
由于我国政府积极应对，2009 年中国整体经济恢复了增长，叠加“家电下乡”政策在全国范围内启动，空调、房地产都在 2008 年的低基数上取得了高增长，在增速图中表现为同时上行。这一增长过程延续到了 2010 年。
2）2007~2010 年期间，现房相对期房来讲，对空调销售的影响力仍比较高，也可能是部分原因。
根据国家统计局数据，从 2005 年~2010 年，期房在商品住宅交易面积中的占比从 57%提高至 77%。这段时间现房占比略高，因此由于期房带来的空调滞后于地产的周期并不像2011 年及以后那么明显。
同时，该时期空调尚处于低普及程度阶段，存量少、更新需求占比小，以新增需求为主，因此地产对空调新增需求贡献高，波动联系更紧密。
我们用计量建模也得出了同样的结论。通过空调内销量和新建商品住宅销量的回归模型，我们发现新房滞后约 5 个季度的拟合效果最好（见下图表）。
通过历史数据研究，我们发现空调销售滞后于新建商品住宅销售大约 5 个季度，新建商品住宅引致的空调需求对空调内销的贡献约 30%~40%。就新房交付对空调需求的影响来看，2017H2~2018Q1，新房引致需求对空调内销的拉动作用不是在减弱，而是在增强。
新建商品房交易主要带来家电的新增需求。
如果市场上的房屋全部以现房进行交易，那么判断家电与房屋销售的关系就变得相对简单，但实际上我国的新房交易以期房为主。期房从预售到交付通常需要 1~2 年，因项目不同而有别，叠加消费者本身购买家电的决策周期、家电自身渠道库存等影响，给我们研究房地产与家电销售之间的关系造成了困难。我们通过观察销量增速和计量建模对比验证，得到了上述结论。
有别于市场的观点
就空调增速拐点和需求来说，对房地产滞后期的不同认知将产生预期差。
一种流行的观点认为，家电滞后于地产大约 3 个季度。由于新房销售增速高点出现在 2016.04，尤其是 2016.10房地产行业重磅调控政策密集出台后回落的更快，那么推后来看，从 2017Q2 开始，房地产对空调需求的拉动作用将减弱。
我们不认可这种观点：
一方面，新房单月销售面积从 2015 年以来持续保持同比正增长，这意味着最终对空调的需求绝对量也在不断增长，即总量上来看房地产对空调需求的拉动作用并未减弱。另一方面，我们参考新房销售滞后 3 个季度还是 5 个季度来预测 2017.08~2018.03 的空调销售走势结果有别。
参考中国报告网发布《2018-2023年中国空调产业市场运营规模现状与未来发展方向研究报告》
由于滞后 5 个季度的房地产销售增速在 2017.08~2018.03 区间高于滞后 3个季度的情景，所以如果按照新房滞后 3 个季度的增速走势进行判断，我们预计2017.08~2017.12 空调内销量 YoY-10%，2017 全年内销量 YoY+31%，2018Q1 内销量YoY-7%；如果按照新房滞后 5 个季度销售走势判断，那么对应 2017.08~2017.12 空调内销量 YoY+11%，2017 全年内销量 YoY+40%，2018Q1 内销量 YoY+5%。
图：从地产的滞后影响角度，预测 2017.08~2018.03 空调销售走势
2. 迟来多久？空调滞后于房地产销售约 5 个季度
根据历史数据统计规律，空调大约滞后于新房销售 5 个季度。对比新建商品住宅和空调内销出货量的增速图，我们发现新房滞后约 5 个季度和空调内销增速曲线在主要趋势上表现较为一致。
图：空调内销增速与地产滞后 5 个季度匹配度最高
在增速图中，2007~2010 年期间，看似房地产与家电销售增速基本上同步（或滞后 1Q），反而地产滞后 5 个季度的增速却显得不匹配。对此，我们认为可能有这样几方面的原因：
1）2008-2010 年间中国经济有着特殊的历史背景，造成了空调和地产销售增速表现为同步的“巧合”。
2008 年国际金融危机爆发，对中国经济产生了较大的负面影响。2008 年国内房地产市场出现了调整，同时空调的内销也出现负增长，本应因之前地产高增长带来的空调销售增长未能实现，在增速图中表现为同时下降。
由于我国政府积极应对，2009 年中国整体经济恢复了增长，叠加“家电下乡”政策在全国范围内启动，空调、房地产都在 2008 年的低基数上取得了高增长，在增速图中表现为同时上行。这一增长过程延续到了 2010 年。
2）2007~2010 年期间，现房相对期房来讲，对空调销售的影响力仍比较高，也可能是部分原因。
根据国家统计局数据，从 2005 年~2010 年，期房在商品住宅交易面积中的占比从 57%提高至 77%。这段时间现房占比略高，因此由于期房带来的空调滞后于地产的周期并不像2011 年及以后那么明显。
同时，该时期空调尚处于低普及程度阶段，存量少、更新需求占比小，以新增需求为主，因此地产对空调新增需求贡献高，波动联系更紧密。
图：我国城镇和农村空调百户保有量变化
我们用计量建模也得出了同样的结论。通过空调内销量和新建商品住宅销量的回归模型，我们发现新房滞后约 5 个季度的拟合效果最好（见下图表）。
图：滞后 5 个季度的新房销售与空调内销 R拟合程度最好
表：滞后 5 个季度的新房与空调内销拟合程度最好
资料来源：中国报告网整理，转载请注明出处（GQ）
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