参考中国报告网发布《2017-2022年中国新型城镇化建设行业市场发展现状及十三五未来前景分析报告》
房企最核心的能力就在于整合银行、政府、上下游供应商等各方角色的资源，打造商业、住宅等产品线（1.0 版本），进一步是商业综合体、文旅等产品线（2.0 版本），特色小镇属于在单个产品线基础上推出的要求更高层次运营管理能力的综合性产品，基本上可以归类为3.0 版本产品，目前虽然房企已经成为建设特色小镇的重要力量，但是不少机构仍然并不看好房企参与特色小镇的发展，怀疑房企通过运营特色小镇只是幌子，像养老地产、文旅地产等业态一样，最终的结果仍然是卖房子。如果房企不能够彻底转换思路，那么最终的思路仍然是像目前已经存在的产业地产商一样进行招商、建设、卖房的粗放式经营模式中去，只是为地产开发包裹上产业的外衣，无法真正焕发产业的生命力。
1、傍城：核心一、二线城市周边建小镇最适合
在大城市化进程的带动下，特色小镇与大城市化进程是互补的，但同时又表现出以产业链条为根基、资源禀赋为脉络、人口吸引为动能、生态和谐为表征的特点，任何一个角度的力量不均衡，都可能成为小镇未来发展的桎梏，尤其是就目前诸多特色小镇表现出的一个重要的缺陷——交通不便，会使整个小镇的活力大为减弱。因此，我们认为核心一、二线城市周边建设特色小镇是决定小镇成功的先决条件。
2、傍产：生产类产业为主的特色小镇更具远大前景
从江浙区域经济发达县镇的发展路径来看，小镇的首要作用是区域分工带来的产业聚集，有了源发性的核心动力后，在交通配套、人才吸引等要素的配合下，小镇才能够焕发出巨大的活力。
从小镇选择的产业方面来看，文化旅游类的小镇多依靠“外部输血”实现现金流入，虽然目前我国旅游市场的空间巨大且仍在不断成长，但如果没有特别著名的景点或特别优越的配套，文旅小镇很难在众多小镇中脱颖而出，那么通过此类小镇的发展也就成为伪命题。在假设文旅类小镇拥有独一无二的景区或文化时，那么这类小镇的本质与快周转、门槛低的住宅类产品更相似，拥有极强的先发优势，从这一个角度来讲，目前已经有文旅项目布局的华侨城、保利和新华联都已经快人一步。
如果从国家经济长远发展的角度，我们更看好科技服务类小镇的发展，尤其是智能制造、生物医药、新能源、新材料、高等教育、科研、金融等产业为重点进行经营的小镇，房企中碧桂园的科技小镇己经实现布局4 个项目。结合雄安新区的设立，我们认为未来大型央企的疏散将为市场提供巨大的机遇，尤其是新区将不以房地产行业作为支柱性产业，那么如何参与到其发展过程中就显得尤为重要，目前可操作的一种方案就是与搬迁进驻的央企进行合作，但是这涉及到深度参与到企业的运营中去，甚至实现业务、管理和金融等领域的深度融合。
符合国家战略要求的产业特色小镇还处于萌芽期。从特色小镇发展的现状来看，农业、文旅等特色小镇已经处于快速发展的时期，但是正如我们前面所提，这类小镇功能的着眼点多在于富民宜居，更多的是应对大城市病带来的一系列问题，目前以房地产开发模式经营的小镇居多，但是这类小镇从本质上无法摆脱地产行业快周转基因，我们认为并不是对于行业业态的重大创新形式。
我们更加看好的产业小镇还处于萌芽时期，不论是碧桂园，还是华夏幸福的特色小镇，已经建立了与产业深度合作的战略框架，但是仍然还处于初期发展阶段，甚至对于合作模式都没有清楚的认识，由于产业和地产合作其实更契合双方的竞争优势，同时也更符合双创的国家战略意图，处于萌芽期的业态给房企带来了巨大的机遇和挑战，机遇是当前还没有成式，任何一个尝试成败未定，挑战是特色小镇的投入并不比大体量的开发项目投入少，且面临着更长的周转期限，中小房企在涉足时将面临较大的资金压力。
3、傍色：特色小镇的根基在于“特色”两字
特色小镇中的特色两字，是小镇发展的根基，也是对于比较优势的一种定义，那么就存在如何实现特色的问题，无法复制的独特性很难由政府的扶植而产生，而是由市场经济力量和社会发展进程所决定，预期只能通过两种方式实现：
一种是通过造城方式，在考虑各类影响因素的基础上植入核心驱动力，看好高新技术制造业从大城市迁出的机遇；
另一种是在原有优势产业的基础上实现，通过强化实现“独一无二”的特色打造，看好历史文化、农业相关产业小镇，但这类小镇最核心的要素则是要关注文化和地理位置的不可复制性。
以北京周边为例，看好张家口未来冬奥会后形成的体系化的运动设施、与天津并驾齐驱的轨道交通建设、环京最优空气质量，冰雪文化将成为其最独一无二的特色，基于这一基础开发的以冰雪为特色的医养、体育和旅游小镇有望大概率成功。
与市场的很多观点不同，我们认为文化旅游不是特色小镇的必备功能，宜居才应该是。
从特色小镇发展的核心来看，仍然是产业，无非这种产业是以何种业态出现，有可能是高科技等新兴战略产业，也有可能是拥有深厚文化底蕴的特色产品，还有可能是独一无二的特色风景，但无一例外一定是以产业为基础，而其他功能只是起配套作用，更多的是为了让产业能够更好的在区域内落地，那么必备的功能应该包括且顺序应该是：轨道交通便利、完备的资源配套、优惠的扶持政策、灵活的体制机制和宜居的生态环境，从这一个角度出发，我们认为特色小镇在规划的过程中关注的更多应该是产业、区位、政策。如果从前述思路进行规划，那么仍然会形成环核心城市近郊是特色小镇发展最适宜区域的结论。
4、特色小镇给地产行业带来新的空间
住建部、发改委、财政部《关于开展特色小镇培育工作的通知》，提出到2020 年全国培育1000 个各具特色、富有活力的特色小镇，再考虑各地方政府出台的特色小镇规划，至2020 年特色小镇总计约1900 个。如果按照通知中的要求规划面积一般不超过3 平方公里为标准进行计算，1900 个特色小镇的占地面积为5700 平方公里，严格意义上不搞房地产开发，按每个小镇建筑面积约为100 万方进行计算，1900 个小镇总市场空间为19 亿平，扣除第一批127 个小镇，从现在开始到2020 年的4 年时间内只剩下9 亿平左右，体量相当于2009 年的商品房销售面积。
国家层级的特色小镇未来势必以投资型小镇为主，而地方政府层级支持的特色小镇则可因地制宜从而形式上更加多元化，但不可抛弃的一个原则是，在特色小镇的建设运营过程中，地产开发模式将不会是主导，尤其是现在不论是从国家层面还是以北京为代表的地方层面，都在对以特色小镇名义拿地搞开发的模式收紧，我们判断房企受益特色小镇建设浪潮的形式也必然不再是开发销售模式，而是向更考验房企综合实力的运营管理模式，从这一角度来看，特色小镇这一业态可谓之“机遇与陷阱并存”。
基于这一逻辑，我们认为“特色小镇”这一特定业态，将给地产行业带来新的空间，催生出这一细分子行业的龙头房企，从而在产业集中度不断提升的行业大背景下仍然拥有一片生存空间。
房企最核心的能力就在于整合银行、政府、上下游供应商等各方角色的资源，打造商业、住宅等产品线（1.0 版本），进一步是商业综合体、文旅等产品线（2.0 版本），特色小镇属于在单个产品线基础上推出的要求更高层次运营管理能力的综合性产品，基本上可以归类为3.0 版本产品，目前虽然房企已经成为建设特色小镇的重要力量，但是不少机构仍然并不看好房企参与特色小镇的发展，怀疑房企通过运营特色小镇只是幌子，像养老地产、文旅地产等业态一样，最终的结果仍然是卖房子。如果房企不能够彻底转换思路，那么最终的思路仍然是像目前已经存在的产业地产商一样进行招商、建设、卖房的粗放式经营模式中去，只是为地产开发包裹上产业的外衣，无法真正焕发产业的生命力。
1、傍城：核心一、二线城市周边建小镇最适合
在大城市化进程的带动下，特色小镇与大城市化进程是互补的，但同时又表现出以产业链条为根基、资源禀赋为脉络、人口吸引为动能、生态和谐为表征的特点，任何一个角度的力量不均衡，都可能成为小镇未来发展的桎梏，尤其是就目前诸多特色小镇表现出的一个重要的缺陷——交通不便，会使整个小镇的活力大为减弱。因此，我们认为核心一、二线城市周边建设特色小镇是决定小镇成功的先决条件。
2、傍产：生产类产业为主的特色小镇更具远大前景
从江浙区域经济发达县镇的发展路径来看，小镇的首要作用是区域分工带来的产业聚集，有了源发性的核心动力后，在交通配套、人才吸引等要素的配合下，小镇才能够焕发出巨大的活力。
从小镇选择的产业方面来看，文化旅游类的小镇多依靠“外部输血”实现现金流入，虽然目前我国旅游市场的空间巨大且仍在不断成长，但如果没有特别著名的景点或特别优越的配套，文旅小镇很难在众多小镇中脱颖而出，那么通过此类小镇的发展也就成为伪命题。在假设文旅类小镇拥有独一无二的景区或文化时，那么这类小镇的本质与快周转、门槛低的住宅类产品更相似，拥有极强的先发优势，从这一个角度来讲，目前已经有文旅项目布局的华侨城、保利和新华联都已经快人一步。
如果从国家经济长远发展的角度，我们更看好科技服务类小镇的发展，尤其是智能制造、生物医药、新能源、新材料、高等教育、科研、金融等产业为重点进行经营的小镇，房企中碧桂园的科技小镇己经实现布局4 个项目。结合雄安新区的设立，我们认为未来大型央企的疏散将为市场提供巨大的机遇，尤其是新区将不以房地产行业作为支柱性产业，那么如何参与到其发展过程中就显得尤为重要，目前可操作的一种方案就是与搬迁进驻的央企进行合作，但是这涉及到深度参与到企业的运营中去，甚至实现业务、管理和金融等领域的深度融合。
符合国家战略要求的产业特色小镇还处于萌芽期。从特色小镇发展的现状来看，农业、文旅等特色小镇已经处于快速发展的时期，但是正如我们前面所提，这类小镇功能的着眼点多在于富民宜居，更多的是应对大城市病带来的一系列问题，目前以房地产开发模式经营的小镇居多，但是这类小镇从本质上无法摆脱地产行业快周转基因，我们认为并不是对于行业业态的重大创新形式。
我们更加看好的产业小镇还处于萌芽时期，不论是碧桂园，还是华夏幸福的特色小镇，已经建立了与产业深度合作的战略框架，但是仍然还处于初期发展阶段，甚至对于合作模式都没有清楚的认识，由于产业和地产合作其实更契合双方的竞争优势，同时也更符合双创的国家战略意图，处于萌芽期的业态给房企带来了巨大的机遇和挑战，机遇是当前还没有成式，任何一个尝试成败未定，挑战是特色小镇的投入并不比大体量的开发项目投入少，且面临着更长的周转期限，中小房企在涉足时将面临较大的资金压力。
3、傍色：特色小镇的根基在于“特色”两字
特色小镇中的特色两字，是小镇发展的根基，也是对于比较优势的一种定义，那么就存在如何实现特色的问题，无法复制的独特性很难由政府的扶植而产生，而是由市场经济力量和社会发展进程所决定，预期只能通过两种方式实现：
一种是通过造城方式，在考虑各类影响因素的基础上植入核心驱动力，看好高新技术制造业从大城市迁出的机遇；
另一种是在原有优势产业的基础上实现，通过强化实现“独一无二”的特色打造，看好历史文化、农业相关产业小镇，但这类小镇最核心的要素则是要关注文化和地理位置的不可复制性。
以北京周边为例，看好张家口未来冬奥会后形成的体系化的运动设施、与天津并驾齐驱的轨道交通建设、环京最优空气质量，冰雪文化将成为其最独一无二的特色，基于这一基础开发的以冰雪为特色的医养、体育和旅游小镇有望大概率成功。
与市场的很多观点不同，我们认为文化旅游不是特色小镇的必备功能，宜居才应该是。
从特色小镇发展的核心来看，仍然是产业，无非这种产业是以何种业态出现，有可能是高科技等新兴战略产业，也有可能是拥有深厚文化底蕴的特色产品，还有可能是独一无二的特色风景，但无一例外一定是以产业为基础，而其他功能只是起配套作用，更多的是为了让产业能够更好的在区域内落地，那么必备的功能应该包括且顺序应该是：轨道交通便利、完备的资源配套、优惠的扶持政策、灵活的体制机制和宜居的生态环境，从这一个角度出发，我们认为特色小镇在规划的过程中关注的更多应该是产业、区位、政策。如果从前述思路进行规划，那么仍然会形成环核心城市近郊是特色小镇发展最适宜区域的结论。
4、特色小镇给地产行业带来新的空间
住建部、发改委、财政部《关于开展特色小镇培育工作的通知》，提出到2020 年全国培育1000 个各具特色、富有活力的特色小镇，再考虑各地方政府出台的特色小镇规划，至2020 年特色小镇总计约1900 个。如果按照通知中的要求规划面积一般不超过3 平方公里为标准进行计算，1900 个特色小镇的占地面积为5700 平方公里，严格意义上不搞房地产开发，按每个小镇建筑面积约为100 万方进行计算，1900 个小镇总市场空间为19 亿平，扣除第一批127 个小镇，从现在开始到2020 年的4 年时间内只剩下9 亿平左右，体量相当于2009 年的商品房销售面积。
国家层级的特色小镇未来势必以投资型小镇为主，而地方政府层级支持的特色小镇则可因地制宜从而形式上更加多元化，但不可抛弃的一个原则是，在特色小镇的建设运营过程中，地产开发模式将不会是主导，尤其是现在不论是从国家层面还是以北京为代表的地方层面，都在对以特色小镇名义拿地搞开发的模式收紧，我们判断房企受益特色小镇建设浪潮的形式也必然不再是开发销售模式，而是向更考验房企综合实力的运营管理模式，从这一角度来看，特色小镇这一业态可谓之“机遇与陷阱并存”。
基于这一逻辑，我们认为“特色小镇”这一特定业态，将给地产行业带来新的空间，催生出这一细分子行业的龙头房企，从而在产业集中度不断提升的行业大背景下仍然拥有一片生存空间。
资料来源：公开资料整理
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