中国 住宅 产业一、优势(S) 1.政策优势。住宅产业化自在我

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2019年中国住宅产业化行业政策持续推动 住房需求增大

字体大小: 2019-05-06 08:37  来源:中国报告网

中国报告网提示:一、优势(S) 1.政策优势。住宅产业化自在我

        一、优势(S)

        1.政策优势。住宅产业化自在我国提出以来,由于其模式符合绿色建筑及节能减排的指导方针,现已成为建筑业发展的主要趋势。其核心即为标准化设计,工厂化生产,装配化施工,一体化装修和信息化管理。采用预制件的建筑工地现场作业量明显减少,粉尘污染、噪音污染显著降低,且具有降低能耗等优势,从社会化角度看,国民经济评价好,政府极力推行,有相关政策支持。

        2.开发商质量、工期优势。质量方面:PC构件的质量和工艺通过机械化生产能得到更好地控制,发达国家在采用工厂化生产方式后,施工失误率可降低到0.O1%,外墙渗漏率水平为O.01%,精度偏差以毫米算小于0.1%。产业化住宅工程质量进入毫米误差。工期方面:在减少工期方面效果则更明显,以一栋18层的高层住宅为例,传统施工方法需要435天才能交付使用,采用工业化方式后265天即可交付使用,节省了170天的主体施工时间与144天的外装时间。

        3.设计院设计优势。当所有的设计标准、手册、图集建立起来以后,建筑物的设计不再是像现在一样要对宏观到微观的所有细节进行逐一计算、画图,而是可以像机械设计一样尽量选择标准件满足功能要求。

        4.施工技术优势。施工企业在装配式构件设计方案类似项目,仅需要简单的变通复制,然后按照装配式工艺进行现场施工装配,有效地降低了施工的难度,减少了环境污染以及噪声污染,由于构配件采用工厂预制的方式,建设过程可以同时在现场和工厂展开,绝大部分工作已经在工厂完成,现场安装的时间很短。尤其是对天气依赖较大的混凝土施工过程,工厂化预制混凝土构件生产采用快速养护的方法(一般十几个小时),较现浇方式养护(一般14天以上)时间大大压缩,提高了施工效率。

        5.业主使用维护优势。业主在后期使用维护优势:部件包括安装部件,使用寿命20年,但是结构周期为50~100年,部件需要更换2—3次,如果采用现浇模式更换无法实现。对于消费者来说,采用模块化的部品装配完成,可以自由选择与更换部品,能够满足购房者在不同时期、不同时尚环境下对住宅的更新改善要求。当部品生产形成规模化时,其价格会下降,能有效降低维修换新等后期使用成本。
6.物业服务企业维修优势。现在的住宅主要维修是渗漏,然而产业化住宅渗漏问题明显减少;产业化住宅构件和部品内含芯片,可以追溯其源头,出现质量问题时维修、更换方便。

        二、劣势(W)

        1.政府标准规范劣势。缺乏完善统一的技术体系,尚未形成涵盖规划、勘察、设计、生产、施工、验收全过程的产业化建筑标准和规范。

        2.产业组织不成熟、产业链条不健全劣势。我国房屋建筑工程在长期发展中,设计与施工企业作为市场准入主体,从政策及现实状况两个层面来看基本处于分别设立的状态,形成了设计与施工相分离的生产组织模式;部品的制造标准与设计、施工方面也不协调,造成工程施工过程中产生了许多问题,诸如模数不协调、接口不统一、安装不规范等。这些问题在产业化背景下进一步放大,产业化设计、产业化施工、产业化内装等环节相互无法协调、各环节内部配套产业不健全、不成熟;相应的整个产业化链条难以有效运转,阻碍了产业化优势的发挥。开发商投资劣势产业化项目会增加投资,同时为吸引消费者难以提高售价,企业利润会降低,因此对产业化态度冷淡,甚至抵制态度。

        参考观研天下发布《2019年中国住宅产业化行业分析报告-产业现状与未来规划分析

        3.设计院技术规范劣势。由于产业化住宅在我国处于初步发展阶段,各项规范标准都不完整,即使做到了设计的标准化和构件的模式化,可是产业化设计的节点连接仍然是一个挑战,而且住宅产业化的大部分是由小的细节构成的,对于一个整体的预制项目,如果节点出现了问题就可能造成连续性的倒塌。

        4.施工方施工经验不足、新型技术人员缺乏劣势。施工企业在住宅产业化建设缺乏施工经验,不愿承担学习新型施工工艺所花费的时间,掌握新技术新工艺需要相应专业的技术工人,技术更新之后,新型技术人员短时间内不能得到补给,企业不愿意承担因技术更新造成成本上涨的风险。

        5.构件生产企业劣势:构件生产企业厂房建设和设备购买投资较大,在目前市场需求规模较小的情况下,其投资回收存在较大的不确定性,面临的市场风险较大。

        6.业主接收劣势。国内产业化住宅还没有大量推广,消费者对其了解不足,很难接受这种类型的住房。相对使用传统工法的建筑,产业化住宅在功能方面和个性化方面也不能达到部分消费者的要求。

        三、机遇(O)

        1.政策机会。购房优惠政策陆续推出,房地产市场回暖。产业化政策持续演进,例如:湖南省政府办公厅2015年印发《湖南省推进住宅产业化实施细则》,《细则》指出,凡购买预制装配率达到30%的产业化商品房项目的消费者,可享受首套房购买政策,可异地申请住房公积金贷款,公积金贷款首付比例20%。对采用工业化方式建设的房地产开发项目,预制装配率(指预制构件在建筑总体构件中的占比)超过50%的,给予3%至5%的建筑容积率奖励。

2016年1-12月我国房地产开发投资增速情况
 
来源:公开资料,观研天下数据中心整理

        2.需求机会。城镇化建设、保障房、改善住房需求增大。济南、广州、上海、北京等地规定了产业化比例,例如:2014年7月,济南市下发《关于加快推进住宅产业化工作的通知》,明确到2016年底,全市采用住宅产业化技术建设的项目面积占新建项目面积的比例不低于30%,到2018年底不低于50%;各省的产业化的应用范围增大从开始的保障房建设扩展到商品房建设。

2016年1-12月我国商品房销售面积及销售额增速情况
 
来源:公开资料,观研天下数据中心整理

        3.部品供应商机会。我国目前已初步建立了住宅产业化的部品认证和准入体系,部品部件的开发能力和生产质量明显提高,政府对部品提供商提供扶持政策,部品生产商积极性高。

        四、威胁(T)

        1.政策变动带来的威胁。由于试点少,经验不足,没有经过市场充分检验,一旦出现质量问题,可能会导致政策发生变化,出现政策方面的不可持续性。

        2.市场环境变化带来的威胁。房地产行业进入白银时代,高速增长时期结束,需求下降。

        3.现浇住宅带来的威胁。由于目前产业化住宅成本高于传统住宅,为达到预期利润,开发商会提高产业化住宅的销售价格;但是已建成的住宅有很大一部分还未消化完,其价格不会有太大的变化,因此在售价上传统住宅相对产业化住宅存在威胁。

资料来源:观研天下整理,转载请注明出处(XZJ)。

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