旅游地产是指其依托于周边丰富的旅游资源而建立起来的地产。随着人们生活质量的提高,旅游度假的活动方式已成为中国人休闲方式的主流。旅游地产作为旅游与房地产跨界结合的产物在中国发展得如火如荼。
图表：旅游地产
图表来源：公开资料整理
一、我国旅游地产发展现状
国内旅游地产发展经历了如下几个阶段：20 世纪 90 年代初为旅游地产萌芽阶段，以海南等沿海地区的分时度假模式为代表，房地产建设较多，出现空房现象，供过于求。其 合理的利用方式就是将房地产转型为旅游物业，达到旅游和地产相结合的目的。21 世纪初期以来为国内旅游地产发展阶段，房地产业与旅游业均成为拉动我国内需的两个重要行业，将两个行业结合在一起其发展势头十足。住宅消费从需求性趋向于舒适性且旅游需求更为多元化，使得旅游地产也从单一的某一地区的旅游地产以及普通酒店、主题公园转为度假别墅、第二、第三居所等多元化并存的旅游地产。21 世纪初期到 2013 年为旅游地产高速发展阶段，旅游地产行业发展火热，涉足旅游地产的公司超过两百家，市场膨胀。2014 年至今为我国旅游地产转型发展阶段，不良旅游地产项目逐渐被市场淘汰，市场逐渐回归理性。
我国旅游地产经历了多年的发展逐渐形成了四种开发模式，包括度假房+旅游地产模式，例如万达开发的云南西双版纳国际度假区等；休闲 Mall 模式，例如万达名下的商场酒店电影院，使其形成一个独具吸引力的区域性休闲消费中心等；养生地产模式。例如养生 SPA 会所和养生度假村等；文化产业和地产结合，在文化旅游地产中，文化不再是营销的概念和手段，而是建筑精神和价值的核心。例如悦榕庄酒店、安缦酒店等。
现阶段，我国旅游地产快速发展，呈现出以下特征：
1）国内旅游消费需求持续增加，旅游地产发展空间较大。人们生活水平不断提高，生活质量理念也有所提升，促进了旅游地产的发展以及购买需求。
2）区域旅游地产发展差异大。从旅游地产市场角度来说，每个城市发展的水平不同。一线城市沿着地产路线发展，采取人造景区与景点等方式，配套住宅与酒店等的开发。二线城市沿着旅游路线，依托旅游资源，开展项目配置。
从当前旅游地产发展现状来说，市场竞争力不断提升，从品牌到服务等全方位竞争，推动着旅游地产朝向更为优质化的方向发展。近年来，国内旅游地产进入转型分化阶段，大量的不良旅游地产项目逐渐被淘汰，使得行业市场逐步回归理性，市场发展前景看好。不过旅游地产项目发展，还面临着诸多因素的限制，需要做好统筹规划，探索持续发展路径。
二、未来发展前景分析
1、旅游地产需求巨大
参考观研天下发布《2018年中国旅游地产行业分析报告-市场深度分析与发展趋势研究》
未来随着人们收入水平的提高，还有带薪假期和法定节假日增多，人们对于旅游地产的认知和需求也大大增加。随着旅游行业的发展，旅游地产也随之水涨船高。多元化的旅游市场伴随着多样性的旅游地产。一方面国内旅游已经从小众市场向大众化转变，尤其是在国民收入逐年增高的情况下，无论多少天的节假日，人们都会安排好或近或远的行程。另一方面国外入境的游客数量也在逐年增长。所以未来旅游地产需要同时满足国内外游客的需求，但就现在的状况来看，每逢节假日，旅游地产都处于一个爆满的状态，供不应求。目前人们的旅游方式一般为观光旅游型，活动内容贫乏单一，随着人们生活内容的多样化，同样要求旅游内容的多样化，专题和特种形式的旅游日益增加，享受性和游乐性的旅游内容会大大增强。今后人们的旅游方式由观光型为主，发展到度假旅游，探险旅游，科学考察旅游，民俗旅游，生态旅游，体育旅游，保健康复旅游，文学旅游，美食家旅游等等百花齐放的局面。从未来发展角度来说，旅游地产项目要打造多元化产品。中国旅游的地产市场快速发展，呈现出多元化和综合化发展趋势。部分旅游地产已经逐渐转型，朝向主题式旅游地产项目发展，促进新型旅游模式发展，比如商务型和度假型，旅游地产的运作方式朝向多元化与综合化方向发展。
2、旅游地产竞争加剧
据《2016-2017 年中国旅游地产发展数据报告》显示，到 2016 年年底，旅游地产项目总计 8918 个，从数量增速角度来说，略有下降，不过实际完成投资额增加，达到 12997 亿元，创造历史新高。在海南传说效应和重庆旅游地产爆发式增长现状来说，在市场高供应发展现状下，旅游地产竞争力不断提高，不良旅游地产项目将会逐渐被淘汰，未来旅游地产将更加细化。尤其是在以房地产开发与建设为主营业务的企业，例如万科、万达碧桂园、恒大等一批房地产投资商、开发商以及旅游企业，各路开发商均看好未来中国的旅游房地产市场，促使行业洗牌，市场开始分化。
3、开发商转变运营模式
现在，旅游地产不仅仅成为一种旅游产品进入市场，它也成为一种成功的多产业融合方式进入发展领域，并承载着一定的城市功能。在经济迅速发展的时代，开发商要通过时代经济的背景转变经营模式使其获得更大的市场空间和机会，使旅游地产价值更大化。然而，现阶段旅游地产有四大模式分别是：以依托自然资源为核心的发展模式、以产品提升文化景观为核心的发展模式、以陈述文化主题为核心的发展模式和以嫁接产业主题为核心的发展模式。通过优胜劣汰原则，在不久的将来还会衍生出不同的运营模式来应对供不应求的情况。
三、旅游地产发展策略
新时期下，旅游地产行业具有较大的发展空间，相关企业若想获得不错的发展机会，则需要积极改进。从旅游地产开发实践角度来说，旅游地产项目建设为系统工程，不仅包括规划定位与资源统筹，还包括产业整合和建设管理等，进而实现效益、大化。基于此，要注重项目前期导入，实现资源优化配置，深度挖掘旅游文化价值。现结合旅游地产发展现状，提出发展建议：
1、完善法规，加强旅游地产管理
可以说，旅游地产行业的发展，离不开政府的大力支持，旅游地产企业也需要加强管理力度。从发展的角度综合考虑，政府部门要统筹全局，从本地区文化特色和旅游资源情况出发，制定符合本地区发展的旅游地产发展策略。为规范旅游地产行业，对于旅游线路以及旅游区环境等，要提出相应的要求。加强对旅游地产企业的监督管理力度，在从业资格方面，做好严格把关，限制企业资格。对于从事旅游地产的人员，要严格按照审查标准，做好相关考察。除此之外，要发挥资源优势，做好企业引导工作，避免企业盲目开发。环境是旅游地产行业持续发展的重要保障，因此需要做好环境保护工作。政府部门在发挥职能作用时，要充分利用现有的各类资源，比如信息技术，做好旅游区环境监测工作，做好环境保护工作，避免造成环境问题。
2、优化资源配置
旅游资源是旅游地产发展的基础和前提，也是企业和核心竞争力的重要体现。从内容角度来说，旅游资源主要包括人文资源和生态资源。在消费资源前，需要做好自然资源评估工作，坚持开发和保护并重的原则，实现资源共享。节约土地资源，降低旅游地产开发成本，有序的进行开发。在开发的过程中，注重引导区域居民的参与，做好环境保护研究工作，不仅需要保护自然环境，还需要考虑到旅游地产开发规模与相关设施对自然环境的影响，制定生态修复以及保护计划。
3、精准定位发展模式
对于旅游地产企业或者旅游城市来说，在进行开发时，为实现长远发展，要精准定位发展模式。旅游地产为特殊的房地产行业，是以提供旅游度假服务为目的，依托旅游资源，开展的系列开发活动。旅游地产开发，和普通住宅地产与商业地产等不同。在进行开发时，要合理选择开发模式。
综上所述，开发旅游地产，需要做好市场调查工作，从消费者需求角度出发，结合自身的资源情况，开发具有文化特色、服务特色的旅游地产服务项目，为消费者提供相应的休闲度假服务，推动旅游地产的发展。
4、全盘策划，动态规划
从旅游地产发展现状来说，旅游地产开发的市场敏感性较弱，存在着严重的同质化问题。由于前期策划不完善，使得规划实施难度大。为更好的适应多元市场环境发展，开发旅游地产项目，要做好全盘策划，进行动态规划，有效协调政策和旅游地产开发的矛盾，处理好开发商和居民之间的矛盾问题，实现资源利用大化，保证公共利益分配的合理性与科学性。除此之外，要同城市整体发展相互协调，获得更多的发展机遇，实现共赢。落实到具体，则需要从规划设计层面，做好综合分析，包括竞争对手和发展阻碍因素等。
综上所述，当前旅游地产发展受到各类因素的阻碍，包括内部因素和外部因素。从发展前景角度来说，旅游消费的增长，使得旅游地产具有较大的发展空间。基于此，为推动旅游地产持续发展，需要做到全盘策划，动态规划，精准定位发展模式，实现资源利用大化。
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