租赁市场利好政策频出，顶层设计已基本完善。从 2009 年起至今，我国陆续出台有关住房租赁的相关政策。2014 年之前，大部分政策旨在发展与规范住房租赁市场，并未提出实质性决定。2014 年 3 月，在《国家新型城镇化规划(2014－2020 年)》，国家首次提出 “对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭，实行租售并举、以租为主，提供保障性安居工程住房，满足基本住房需求”的决定。而 2016 年 5 月 17 日出台的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》与 2017 年 7 月 18 日出台的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出鼓励机构参与住房租赁市场，增加租赁住房供给等政策，标志租房租赁市场的顶层设计已基本完善。上海在租赁住宅的推进方面走在全国的前列。《上海市住房发展“十三五”规划》，规划大幅增加住房土地供应规模，尤其是租赁住宅的土地供应。整个“十三五”期间，上海住房用地供应计划共 5500 公顷，其中租赁住房用地约 1700 公顷（占比 30.9%）。根据上海市政府规划，“十三五”期间推出的租赁用地将供应约 70 万套租赁住房。从 2017 年 7 月份，上海已经开始实施租赁用地供给计划，2017 年下半年已经成交 21 块此类地块，出让租赁地块 63.76 万平米，建筑面积总计 143.53 万平米，新增租赁住宅最低将达 1.66 万套。按照 2017 年成交的租赁用地成交数据，租赁住宅的平均容积率为 2.25。如果按照这一标准，“十三五”期间上海推出的租赁住房，平均每套建筑面积大概为 55 平米。
上海地产集团已成立租赁住房运营品牌 — 城方，2018 年开工建设租赁住房。2017 年下半年以来，上海地产集团已确定首批 17 幅租赁房地块（10 幅在公开市场取得，7 幅为自有用地）。总建筑面积超 100 万平方米，计划投资约 180 亿元，建成后可供应约 2 万套租赁住房。按照“启动一批、改建一批、储备一批”原则，2018 年上半年计划开工 4000 套，年底前全面开工，2020 年实现交付。目前古北、耀华、世博等地区 7 个项目正在深化方案。2018 年 1 月 20 日，上海地产集团发布首个国企租赁住房业务品牌—城方，并与临港集团、建设银行、申寿润投资、中信证券、中国通服、阿里云等 20 多家企业组成租赁住房建设运营生态合作联盟。
参考观研天下发布《2017-2022年中国装修产业竞争现状及十三五发展态势预测报告》
我们预计上海租赁住宅的全装修年规模为 139-169 亿元。在上海地产集团所打造的租赁社区中，提供了更多的共享空间和共享交流的方式，主力户型有 40 平米基本型一房+、60 平米两房改善+、80 平米舒适三房+，因为有共享空间，所以这些都依次分别能有 60，80 乃至 120 平米的空间享受。我们之前测算 70 万套的租赁住房，平均建筑面积在 55 平米左右，和上海地产推出的样板房面积基本一致。此类住宅我们按照 1800-2200 元/平米的装修单价计算，每套装修单价在 9.9-12.1 万元。按照一年有 14 万套租赁住宅装修的假设（70 万套租赁住宅需要 5 年装修），上海租赁住宅全装修年规模为 139-169 亿元。从土地供给角度考虑，我们预计全国 36 个一二线城市租赁住宅的全装修年规模 2020 年为 1155 亿元。易居研究院中心认为，未来租赁用地的开发将主要分布在全国 36 个一二线城市中。租赁用地占住宅用地比重，预计一线/二线城市将分别保持在 30%/20%之上。我们保守预计除了北上广深的其他城市比重都为 20%。我们从各地方政府网站找出最新的住宅用地供应计划，并假设 2018 年住宅用地供应计划和此计划保持一致。我们假设北上广深一线城市的装修单价均值为 2000 元/平方，其余二线城市装修单价均值为 1000 元/平方。我们推测大部分城市 2018 年开始供应租赁住宅土地，2019 年开始建设租赁住宅，2020 年可形成全装修需求。
长期看，从流动人口需求角度考虑，我们认为租赁住宅全装修年规模约 1484-2473 亿元。主要基于以下条件及假设：
（1）根据国家统计局数据，2016 年我国流动人口已达 2.45 亿人。根据《中国流动人口发展报告》中提到的租住私房人口约占流动人口的 67.3%计算，2016 年我国租赁人口可达 1.65 亿人。假设 30%的租赁人口选择长租的方式，则选择长租公寓的人口可达 4947 万人。若按两人租住一套房，长租公寓套数为 2473 万套。
（2）根据《中国流动人口发展报告》，人均租房面积为 25 平方米；若按两人租住一套房，则一套公寓的装修面积为 50 平方米。通过查询各大公寓装修网站，公寓基础装修价格约为 600-1000 元/平米，长租公寓装修客单价为 3-5 万元/套。
（3）按照长租公寓每五年进行一次装修的假设估算，长租公寓装修市场规模年均约为1483.8-2473 亿元。
图表：上海 2017 年下半年出让的 21 块租赁用地详细情况
图表：上海地产集团 17 幅租赁房地块规划
图表：上海地产集团 17 幅租赁房用地详情
参考观研天下发布《2017-2022年中国装修产业竞争现状及十三五发展态势预测报告》
我们预计上海租赁住宅的全装修年规模为 139-169 亿元。在上海地产集团所打造的租赁社区中，提供了更多的共享空间和共享交流的方式，主力户型有 40 平米基本型一房+、60 平米两房改善+、80 平米舒适三房+，因为有共享空间，所以这些都依次分别能有 60，80 乃至 120 平米的空间享受。我们之前测算 70 万套的租赁住房，平均建筑面积在 55 平米左右，和上海地产推出的样板房面积基本一致。此类住宅我们按照 1800-2200 元/平米的装修单价计算，每套装修单价在 9.9-12.1 万元。按照一年有 14 万套租赁住宅装修的假设（70 万套租赁住宅需要 5 年装修），上海租赁住宅全装修年规模为 139-169 亿元。从土地供给角度考虑，我们预计全国 36 个一二线城市租赁住宅的全装修年规模 2020 年为 1155 亿元。易居研究院中心认为，未来租赁用地的开发将主要分布在全国 36 个一二线城市中。租赁用地占住宅用地比重，预计一线/二线城市将分别保持在 30%/20%之上。我们保守预计除了北上广深的其他城市比重都为 20%。我们从各地方政府网站找出最新的住宅用地供应计划，并假设 2018 年住宅用地供应计划和此计划保持一致。我们假设北上广深一线城市的装修单价均值为 2000 元/平方，其余二线城市装修单价均值为 1000 元/平方。我们推测大部分城市 2018 年开始供应租赁住宅土地，2019 年开始建设租赁住宅，2020 年可形成全装修需求。
图表：全国 36 个城市租赁住宅装修年规模测算（2020 年）
（1）根据国家统计局数据，2016 年我国流动人口已达 2.45 亿人。根据《中国流动人口发展报告》中提到的租住私房人口约占流动人口的 67.3%计算，2016 年我国租赁人口可达 1.65 亿人。假设 30%的租赁人口选择长租的方式，则选择长租公寓的人口可达 4947 万人。若按两人租住一套房，长租公寓套数为 2473 万套。
（2）根据《中国流动人口发展报告》，人均租房面积为 25 平方米；若按两人租住一套房，则一套公寓的装修面积为 50 平方米。通过查询各大公寓装修网站，公寓基础装修价格约为 600-1000 元/平米，长租公寓装修客单价为 3-5 万元/套。
（3）按照长租公寓每五年进行一次装修的假设估算，长租公寓装修市场规模年均约为1483.8-2473 亿元。
图表：长租公寓装修市场规模测算
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