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2018年中国家装行业单价与市场空间分析及预测(图)

        我们预计 2018-2020 年传统家装市场空间为 1.87/2.00/2.12 万亿元,CAGR+7.6%。家装按照签单模式不同分为 B2B 和 B2C 模式。市场一般将 B2B 家装(住宅精装房)归入公装,因为此类业务施工集中,交付集中,和其他类型的公装业务更为相似。传统家装市场主要是 B2C 家装,按照获客模式的不同又分为 B2C 和 B2B2C。获客模式的不同对测算传统家装市场空间并没有影响。从家装的需求分析,商品住宅毛坯房和二手房是最主要的两个来源。我们按照装修单价*(商品住宅毛坯房竣工面积+二手房交易面积)来预测市场空间。

        我们预计 2018 年精装房竣工比例约为 21.7%。我们假设 2017 年前十大房地产开发商是提供精装房的主力供应商。假设前三大地产商 80%的销售为精装房,4-10 名地产商 70% 的销售为精装房,预计 2017 年精装房销售金额为 2.39 万亿元。2017 年商品房住宅的销售金额为 11.02 万亿。由此推算 2017 年全国精装房销售比例为 21.7%。根据商品住宅房销售到竣工大概为一年的周期,我们预计 2018 年精装房竣工比例为 21.7%。

        按照住建部“十三五”规划,2022 年住宅的精装房竣工比例将达到 30%,预计未来精装房竣工比例年均增加 2pct。2017 年 4 月 26 日,住建部推出的建筑业发展“十三五”规划,提出到 2020 年,新开工全装修产品住宅面积达 30%。根据目前的住宅商品房施工和销售经验,我们预计 2020 年新开工的住宅商品房有望在 2021 年进入销售期,在 2022 年进入竣工期。根据对 2018/2022 年竣工精装房占比分别为 21.7%/30%的判断,我们预计精装房竣工比例未来每年增加 2.07pct。我们判断在建筑业“十三五”规划推出之前,精装房竣工占比增速略低,为年均增长 1pct 左右。

        我们预计 2018-2020 年商品住宅的毛坯房竣工面积为 6.24/6.42/6.55 亿平米。我们用商品住宅的竣工面积而非销售面积,主要原因是销售到竣工一般有一年左右的周期。家装市场和商品住宅的竣工面积变化相对更加一致。我们根据《再谈建筑研究之五:拨开迷雾,再看基建房建工建空间》中提供的 2018-2020 年商品住宅竣工面积的测算(7.97/8.42/8.84 亿平米)和精装房竣工比例(21.71%/23.78%/25.86%)来计算商品住宅的毛坯房竣工面积(6.24/6.42/6.55 亿平米)。

        我们预计 2018-2020 年二手房成交面积保持在 5.65 亿平米左右。易居研究院估算,2016 年二手房住宅成交面积达 5.8 亿平方米(YoY+63.2%),2015 年二手房住宅成交面积增速为 46.6%。2016 年二手房住宅成交面积占新商品房销售面积比例达 42%。易居研究院预测,2017 年二手房成交面积/一手房销售面积将小幅回落至 39%,仍处于历史高位。二手房的交易对周期变化更敏感,主要由于二手房不受建筑工程进度影响,因此市场复苏时有足够供给及时进入市场推动成交量上行。而在市场下行时,此外由于前期基数较高且受地方政策控制较少,因此成交量下降幅度高于一手房。参考华泰证券地产组判断,我们认为商品住宅销售面积未来 3 年维持在当前水平,所以二手房成交面积也将稳定。

        参考观研天下发布《2017-2022年中国家装产业发展态势及十三五投资商机研究报告

        我们假设 2017 年家装的平均单价在 1500 元/平米,2014-2020 年年均增长 5%。我们判断未来全包装修将成为主流。由于缺乏有价值的参考数据作为装修单价的依据,我们主要依靠主流家装公司提供的套餐单价。例如,金螳螂家 4.0 的基础硬装套餐,严选家/舒适家/品质家/尊享家的单价分别为 798/938/1138/1428 元/平米(因为人工成本不同,在不同的城市每个套餐有不超过 100 元/平米的差距)。而东易日盛的超级速美家提供了两种基本套餐,价格分别为 899 元/平米和 1299 元/平米。生活家的轻奢装套餐价格在 1600 元/ 平米左右。主流家装公司提供的家装单价基本以不到 1000 元/平米为起点。考虑到管理费、套餐的升级、某些个性化增项,我们估算 2017 年平均全包装修单价在 1500 元/平米左右。

        二手房家装占比有望在 2020 年达到 46%。我们利用易居研究院提供的二手房交易面积,发现 2014-2016 年二手房交易面积快速增长,CAGR+55%。2018-2020 年,我们认为商品住宅销售面积将趋于稳定,二手房的交易占比也将保持相对稳定。

图表:家装市场空间测算
 

        注:竣工精装房比例、家装单价的历史数据为估算值

        商品住宅竣工面积占比:一线城市不断降低,三四线城市不断增加。我们将家装市场分为一线城市(北上广深)、二线城市(35 个大中城市,除去北上广深)、三四线城市,这三类城市的精装房竣工比例差异较大。一线城市商品住宅竣工面积占比不断下滑,从 1999 年的 18.25%下滑至 2017 年的 4.85%。二线城市商品住宅竣工面积占比基本保持稳定,从 1999 年的 33.62%小幅下滑至 2017 年的 29.29%。三四线城市商品住宅竣工面积占比不断增加,从 1999 年的 48.13%增至 2017 年的 65.86%。我们预计 2018-2020 年,三类城市商品住宅竣工面积占比的趋势还将延续。我们预计一线城市占比年均降低 0.37pct(14-16 年降幅平均值),三四线城市占比年均增加 0.37pct,二线城市占比保持不变。

图表:不同种类城市的商品住宅竣工面积占比(%)
 

        我们预计 2018-2020 年一线城市一手房家装年空间为 96/80/63 亿元,二线城市一手房家装年空间为 2096/2202/2293 亿元,三四线城市一手房家装年空间为 7636/8330/9025 亿元。我们预计一线城市目前的精装房交付比例已经达到 80%左右。二线城市精装房交付比例相对较低,预计在 40%左右。根据 2018 年全国精装房竣工比例 21.7%,我们推算三四线城市的精装房竣工比例为 7.77%。2014-2020 年,我们假设一线城市和二线城市精装房交付比例每年提高 3pct,并由此推算三四线城市精装房比例。我们假设一手房和二手房的装修单价在不同种类的城市均相同。

图表:不同种类城市的家装市场空间测算
 
        注:不同种类城市的精装房竣工比例、家装单价的历史数据为估算值

资料来源:观研天下整理,转载请注明出处(ZQ)

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